Dlaczego w ogłoszeniu jest inna powierzchnia niż w dokumentach nieruchomości?
Bo ogłoszenie często dodaje powierzchnie inaczej niż rejestr, a zapisana w nim liczba może być po prostu nieaktualna. Oto pięć wyjaśnień, które sprawdzisz w tej kolejności.
Krótka odpowiedź: Powierzchnia w ogłoszeniu opiera się zwykle na dokumentach nieruchomości — księdze wieczystej, ewidencji gruntów i budynków (EGiB) oraz powierzchni użytkowej wpisanej do aktu notarialnego lub projektu budowlanego — ale te liczby mogą się różnić z pięciu powodów: ogłoszenie dolicza piwnicę, werandę lub użytkowe poddasze do powierzchni mieszkalnej, rejestr nie został zaktualizowany po przebudowie, wykonano nowy pomiar przez uprawnionego geodetę lub rzeczoznawcę, porównuje się dwa różne pola (powierzchnia użytkowa z powierzchnią zabudowy lub całkowitą) albo ogłoszenie podaje wymiar wewnętrzny. Jeśli jesteś kupującym: zapytaj pośrednika, która liczba co oznacza, i poproś o odpowiedź na piśmie.
Ogłoszenie zwykle bierze swoją liczbę z dokumentów
Powierzchnia w ogłoszeniu o sprzedaży pochodzi z reguły z oficjalnych dokumentów nieruchomości. To jest zapisana podstawa i od niej liczy się też cena za metr kwadratowy podana w ogłoszeniu. Rozbieżności nie są więc czymś normalnym — ale nie muszą też być podejrzane. Prawie zawsze mają konkretne wyjaśnienie, o które możesz poprosić.
Pięć wyjaśnień poniżej jest ułożonych według tego, jak często okazują się odpowiedzią. Sprawdzaj je w tej kolejności, a stracisz najmniej czasu.
1. Ogłoszenie dodaje kilka pól
To zdecydowanie najczęstsze wyjaśnienie tego, że ogłoszenie i dokumenty pokazują każde swoją liczbę. W dokumentach powierzchnia użytkowa, piwnica, użytkowe poddasze, weranda, garaż i wiata to osobne pozycje. Ogłoszenie, które pisze „160 m²”, mogło dodać 120 m² powierzchni użytkowej do 40 m² piwnicy.
To samo w sobie nie jest błędem — urządzona piwnica to metry kwadratowe, z których można korzystać. Ale to inna wielkość niż ta, z którą porównujesz, patrząc na ceny za metr kwadratowy w okolicy, bo one liczone są wyłącznie od powierzchni użytkowej.
Tu wchodzi polska specyfika: nawet sama powierzchnia użytkowa nie jest jedna. Starsza norma PN-70/B-02365 liczy pomieszczenia o wysokości co najmniej 2,20 m w 100 %, te o wysokości 1,40–2,20 m w 50 %, a niższe niż 1,40 m wcale. Nowsza PN-ISO 9836:1997 liczy w 100 % wszystko, gdzie jest co najmniej 1,90 m wysokości, a resztę w 0 %. Przy poddaszu ze skosami różnica sięga 5–10 % i jest dobrze znanym polem sporu między deweloperem a kupującym.
Jak to sprawdzić: dodawaj pola z dokumentów po jednym i zobacz, która kombinacja trafia w liczbę z ogłoszenia. Jeśli powierzchnia użytkowa plus piwnica pasuje dokładnie, wyjaśnienie znajdziesz w trzydzieści sekund.
2. Rejestr nie jest zaktualizowany
Jeśli dobudowano część domu, włączono garaż do części mieszkalnej, zagospodarowano poddasze albo zamknięto taras — i nigdy tego nie zgłoszono — to w dokumentach wciąż stoi stara liczba. Sprzedający i pośrednik znają dom takim, jaki jest dziś, a ogłoszenie opisuje rzeczywistość. Rejestr opisuje stan z ostatniego zgłoszenia.
To lampka ostrzegawcza, niekoniecznie problem. Warto jednak zapytać: czy były wprowadzane zmiany, które nie zostały zarejestrowane, i czy było pozwolenie na budowę lub zgłoszenie? Niezarejestrowana powierzchnia może oznaczać brak legalizacji, a ten rachunek przechodzi razem z domem na kolejnego właściciela.
3. Wykonano nowy pomiar
Czasem sprzedający zlecił uprawnionemu geodecie lub rzeczoznawcy pomiar mieszkania, bo zapisana liczba była błędna. Wtedy ogłoszenie może podawać nową, zmierzoną liczbę, podczas gdy rejestr nie został jeszcze poprawiony — poprawka wymaga czasu.
To najlepsze z pięciu wyjaśnień, bo za nim stoi fachowa podstawa. Poproś o wgląd w pomiar. Jeśli istnieje operat lub inwentaryzacja podpisana przez uprawnioną osobę, liczba jest udokumentowana i sprawa jest zamknięta.
4. Porównywane są dwa różne pola
Powierzchnia użytkowa, powierzchnia zabudowy i powierzchnia całkowita budynku to trzy różne rzeczy, a każda stoi w innym miejscu dokumentów.
Powierzchnia zabudowy to ślad domu na działce. Dom o powierzchni całkowitej 160 m² rozłożonej na dwie równe kondygnacje ma więc powierzchnię zabudowy około 80 m². Jeśli w takim domu porównasz powierzchnię użytkową z powierzchnią zabudowy, wygląda to tak, jakby brakowało 80 m² — a nie brakuje niczego.
Czytaj nazwy pól, nie tylko liczby. To ten sam błąd, który popełniają ludzie, gdy mierzą własny dom i się przestraszą.
5. Ogłoszenie podaje wymiar wewnętrzny
Powierzchnia zapisana w dokumentach bywa mierzona zewnętrznie — do zewnętrznej strony ścian zewnętrznych, wraz z policzonymi ściankami działowymi. Wymiar wewnętrzny, od ściany do ściany, jest zwykle o 10–20 % mniejszy, a najbardziej w małym mieszkaniu lub domu z grubymi murami.
Jeśli więc widzisz w ogłoszeniu powierzchnię niższą od zapisanej, a różnica mniej więcej zgadza się z grubością murów, to prawdopodobnie wkradła się powierzchnia użytkowa — zwykle z rzutu, na którym dodano powierzchnie poszczególnych pomieszczeń.
Policz to według reguły kciuka: ściany zewnętrzne zajmują mniej więcej grubość ściany razy obwód domu. Dom 8 × 12 m ma obwód 2 × (8 + 12) = 40 m; przy ścianach zewnętrznych o grubości 35 cm daje to 40 × 0,35 = 14 m². Reguła wychodzi odrobinę za wysoko, bo narożniki liczą się dwa razy, więc prawdziwa liczba to dobre 13 m² — a ścianki działowe zajmują zwykle jeszcze 2–4 m². Przy 96 m² zewnętrznych to około 17 %. Jeśli różnica się z tym zgadza, nie ma sporu o dom — jest tylko spór o sposób mierzenia.
Jako kupujący: jak się w tym połapać podczas oglądania
Nie musisz być ekspertem. Wystarczy, że będziesz systematyczny:
- Sprawdź wpisy dotyczące nieruchomości przed wyjazdem — księgę wieczystą i dane z ewidencji — i wypisz pola osobno.
- Zmierz dwa–trzy pomieszczenia miarką — te największe. Nie po to, by sprawdzić cały dom, ale żeby zobaczyć, czy rząd wielkości się zgadza.
- Zmierz grubość ściany zewnętrznej w ościeżu okna, od wewnętrznej do zewnętrznej powierzchni. Bez tej liczby nie przełożysz wymiaru wewnętrznego na zewnętrzny.
- Zapytaj pośrednika wprost: „Które pola zostały zsumowane w tych 160 m²?” To zupełnie normalne pytanie, a odpowiedź powinna być zrozumiała.
- Poproś o odpowiedź na piśmie, jeśli coś się nie zgadza. Ustne wyjaśnienia z oglądania nie dożyją dnia odbioru kluczy.
HouseSense jest zbudowany właśnie na tę sytuację: zeskanuj mieszkanie lidarem iPhone’a w te kilka minut, które masz podczas oglądania, albo narysuj je po wizycie palcem na papierze milimetrowym. Dostajesz rzut z wymiarami, z powierzchnią każdego pomieszczenia i łączną — wewnętrzną, od ściany do ściany. To nie jest powierzchnia z rejestru i nie ma nią być. To twoja własna, zmierzona liczba, z którą porównasz ogłoszenie.
Jako sprzedający: zadbaj, żeby liczby dało się wyjaśnić
Nie musisz mieć jednej liczby. Musisz umieć wyjaśnić, skąd pochodzi każda z nich. „120 m² powierzchni użytkowej według dokumentów plus 40 m² urządzonej piwnicy” to informacja, do której kupujący może się odnieść. „160 m²” bez wyjaśnienia to informacja, na którą kupujący może się później zezłościć.
Jeśli wiesz, że zapis w rejestrze nie zgadza się z domem, zajmij się tym z wyprzedzeniem przed sprzedażą — w starostwie, które prowadzi ewidencję gruntów i budynków, a przy samowoli budowlanej także w nadzorze budowlanym. Poprawka wymaga czasu i znacznie lepiej mieć to uporządkowane, zanim ogłoszenie pójdzie w świat, niż odkryć problem, gdy kupujący sam stanie z miarką.
Kiedy różnica jest zbyt duża, żeby ją ignorować?
Policz mury — grubość razy obwód, plus 2–4 m² na ścianki działowe — i dodaj pozostałe pola z rejestru. Jeśli oba te elementy razem wyjaśniają odchylenie, wszystko jest tak, jak powinno.
Jeśli zostaje 10–20 m², których nie tłumaczą ani mury, ani pozostałe pola, coś jest niezarejestrowane albo błędnie zarejestrowane. Wtedy nie jest to błąd rachunkowy, lecz pytanie o to, co faktycznie jest legalne na nieruchomości. To pytanie trzeba zadać pośrednikowi, a w ostateczności organowi, który prowadzi rejestr — i trzeba je zadać, zanim cokolwiek podpiszesz.