Hvorfor står der et andet areal i salgsopstillingen end i BBR?
Fordi salgsopstillingen ofte lægger arealer sammen på en anden måde end boligregistret — og fordi det registrerede tal kan være forældet. Her er de fem forklaringer, du skal tjekke i den rækkefølge.
Kort svar: Salgsopstillingens areal bygger som hovedregel på det offentlige boligregister — i Danmark BBR — men de to tal kan afvige af fem grunde: opstillingen lægger kælder, udestue eller udnyttet tagetage oveni boligarealet, registret er ikke opdateret efter en ombygning, der er lavet en ny opmåling af en landinspektør, der sammenlignes to forskellige felter (boligareal mod samlet bygningsareal), eller annoncen citerer et indvendigt mål. Er du køber: spørg mægleren, hvilket tal der er hvad, og få svaret skriftligt.
Salgsopstillingen henter normalt sit tal fra registret
Arealet i en salgsopstilling stammer som hovedregel fra det offentlige boligregister. Det er det registrerede grundlag, og det er også det, kvadratmeterprisen i annoncen regnes på. Afvigelser er derfor ikke normale — men de er heller ikke nødvendigvis mistænkelige. De har næsten altid en konkret forklaring, du kan bede om at få.
De fem forklaringer nedenfor er sorteret efter, hvor ofte de er svaret. Tjek dem i den rækkefølge, så bruger du mindst tid.
1. Opstillingen lægger flere felter sammen
Det er den langt hyppigste forklaring på, at annoncen og registret viser hvert sit tal. Boligregistret har separate felter for boligareal, kælderareal, udnyttet tagetage, udestue, garage og carport. En annonce, der skriver "160 m²", kan have lagt boligarealets 120 m² sammen med kælderens 40 m².
Det er ikke i sig selv forkert — en indrettet kælder er kvadratmeter, man kan bruge. Men det er en anden størrelse end den, du sammenligner med, når du kigger på kvadratmeterpriser i kvarteret, for de er regnet på boligarealet alene.
Sådan tjekker du det: læg registrets felter sammen ét ad gangen, og se hvilken kombination der rammer annoncens tal. Rammer boligareal + kælder præcist, har du fundet forklaringen på tredive sekunder.
2. Registret er ikke opdateret
Er der bygget til, inddraget en garage, udnyttet en tagetage eller lukket en terrasse — og blev det aldrig meldt ind — så står det gamle tal der stadig. Sælger og mægler kender huset, som det ser ud i dag, og annoncen beskriver virkeligheden. Registret beskriver det år, der sidst blev meldt noget ind.
Det er en advarselslampe, ikke nødvendigvis et problem. Men det er værd at spørge: er der lavet ændringer, som ikke er registreret, og har der været en byggesag? Et uregistreret areal kan betyde, at der mangler en godkendelse, og den regning følger med huset til den næste ejer.
3. Der er lavet en ny opmåling
Nogle gange har sælger fået en beskikket landinspektør til at måle boligen op, fordi det registrerede tal var forkert. Så kan salgsopstillingen have det nye, målte tal, mens registret endnu ikke er rettet — en rettelse tager tid at behandle.
Det er den bedste af de fem forklaringer, for der ligger et fagligt grundlag bag. Bed om at se opmålingen. Findes der en landinspektørrapport, er tallet dokumenteret, og så er sagen lukket.
4. Det er to forskellige felter, der sammenlignes
Boligareal, bebygget areal og samlet bygningsareal er tre forskellige ting, og de står hver sit sted i registret.
Bebygget areal er husets fodaftryk på grunden. Et hus med 160 m² samlet bygningsareal fordelt på to lige store etager har derfor et bebygget areal på cirka 80 m². Sammenligner man et boligareal med et bebygget areal på sådan et hus, ser det ud, som om der mangler 80 m² — og der mangler ingenting.
Læs feltnavnene, ikke kun tallene. Det er den samme fejl, folk laver, når de måler deres eget hus op og bliver forskrækkede.
5. Annoncen citerer et indvendigt mål
Det registrerede areal er som hovedregel målt udvendigt — til ydersiden af ydervæggene, med skillevæggene talt med. Et indvendigt mål, fra væg til væg, er typisk 10-20 % mindre, og mest i en lille bolig med tykke mure.
Ser du derfor et areal i annoncen, der er lavere end det registrerede, og passer forskellen nogenlunde med murene, er det formentlig et nettoareal, der har sneget sig ind — typisk fra en plantegning, hvor rummenes arealer er lagt sammen.
Regn efter med tommelfingerreglen: ydervæggene tager cirka vægtykkelsen gange husets omkreds. Et hus på 8 × 12 m har en omkreds på 2 × (8 + 12) = 40 m; med 35 cm ydervægge giver det 40 × 0,35 = 14 m². Reglen rammer en anelse højt, fordi hjørnerne tælles med to gange, så det rigtige tal er godt 13 m² — og skillevæggene tager typisk 2-4 m² oveni. På de 96 m² udvendige er det omkring 17 %. Passer differencen med det, er der ingen uenighed om huset — kun om måden at måle på.
Som køber: sådan får du styr på det ved en fremvisning
Du behøver ikke være ekspert. Du skal bare være systematisk:
- Hent ejendommens registrering, før du tager af sted, og skriv felterne af.
- Mål to-tre rum med et målebånd — de største. Ikke for at kontrollere hele huset, men for at se, om størrelsesordenen holder.
- Mål ydervæggens tykkelse i en vindueslysning, fra indvendig vægflade til udvendig. Uden det tal kan du ikke oversætte mellem indvendigt og udvendigt.
- Spørg mægleren direkte: "Hvilke felter er lagt sammen i de 160 m²?" Det er et helt normalt spørgsmål, og svaret skal være til at forstå.
- Bed om at få det skriftligt, hvis noget ikke stemmer. Mundtlige forklaringer ved en fremvisning overlever ikke til overtagelsesdagen.
HouseSense er bygget til netop den situation: scan boligen med iPhonens LiDAR på de minutter, du har til rådighed ved en fremvisning, eller tegn den efter besøget på millimeterpapir med fingeren. Du får en målfast plantegning med areal pr. rum og samlet — indvendigt, fra væg til væg. Det er ikke et registerareal, og det skal det heller ikke være. Det er dit eget, målte tal at holde annoncen op imod.
Som sælger: sørg for, at tallene kan forklares
Du behøver ikke have ét tal. Du skal kunne redegøre for, hvor hvert tal kommer fra. "120 m² bolig efter registret plus 40 m² indrettet kælder" er en oplysning, en køber kan tage stilling til. "160 m²" uden forklaring er en oplysning, en køber kan blive vred over senere.
Ved du, at registreringen ikke stemmer med huset, så tag fat i myndigheden bag registret i god tid før salget — i Danmark er det kommunen, der fører BBR. En rettelse tager tid, og det er langt bedre at have styr på det, før annoncen går i luften, end at opdage det, når køberen selv står med målebåndet.
Hvornår er forskellen for stor til at ignorere?
Regn murene ud — vægtykkelse gange omkreds, plus 2-4 m² for skillevægge — og læg de øvrige felter i registret sammen. Kan de to ting tilsammen forklare afvigelsen, er alt, som det skal være.
Bliver der 10-20 m² tilbage, som hverken murene eller de andre felter kan forklare, er der noget uregistreret eller noget forkert registreret. Så er det ikke en regnefejl, men et spørgsmål om, hvad der faktisk er godkendt på ejendommen. Det spørgsmål skal stilles til mægleren og i sidste ende til den myndighed, der fører registret — og det skal stilles, før du skriver under.