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Warum steht im Exposé eine andere Fläche als in den amtlichen Unterlagen?

Weil ein Exposé Flächen oft anders zusammenzählt als das amtliche Kataster — und weil die eingetragene Zahl schlicht veraltet sein kann. Hier sind die fünf Erklärungen, in der Reihenfolge, in der Sie sie prüfen sollten.

Das Exposé holt seine Zahl meist aus den amtlichen Unterlagen

Die Fläche in einem Exposé stammt in der Regel aus den amtlichen Unterlagen. Das ist die eingetragene Grundlage, und auf ihr basiert auch der Quadratmeterpreis im Inserat. Abweichungen sind deshalb nicht normal — aber sie sind auch nicht zwangsläufig verdächtig. Fast immer gibt es eine konkrete Erklärung, nach der Sie einfach fragen können.

Die fünf Erklärungen unten sind danach sortiert, wie oft sie zutreffen. Prüfen Sie sie in dieser Reihenfolge, dann brauchen Sie am wenigsten Zeit.

1. Das Exposé addiert mehrere Felder

Das ist mit Abstand die häufigste Erklärung dafür, dass Inserat und Unterlagen unterschiedliche Zahlen zeigen. Die amtlichen Unterlagen führen getrennte Felder für Wohnfläche, Kellerfläche, ausgebautes Dachgeschoss, Wintergarten, Garage und Carport. Ein Inserat, das "160 m²" schreibt, kann die 120 m² Wohnfläche mit den 40 m² des Kellers addiert haben.

Das ist an sich nicht falsch — ein ausgebauter Keller ist nutzbare Fläche. Aber es ist eine andere Größe als die, mit der Sie vergleichen, wenn Sie sich Quadratmeterpreise im Viertel ansehen, denn die werden allein auf die Wohnfläche gerechnet.

So prüfen Sie es: Addieren Sie die Felder der Unterlagen einzeln, und schauen Sie, welche Kombination die Zahl aus dem Inserat trifft. Passt Wohnfläche plus Keller exakt, haben Sie die Erklärung in dreißig Sekunden gefunden.

2. Die Unterlagen sind nicht aktualisiert

Wurde angebaut, eine Garage ausgebaut, ein Dachgeschoss hergerichtet oder eine Terrasse verglast — und wurde das nie gemeldet — steht dort noch die alte Zahl. Verkäufer und Makler kennen das Haus so, wie es heute aussieht, und das Inserat beschreibt diese Wirklichkeit. Die Unterlagen beschreiben das, was zuletzt gemeldet wurde.

Das ist eine Warnlampe, nicht zwangsläufig ein Problem. Aber es lohnt sich zu fragen: Gibt es Änderungen, die nicht eingetragen sind, und gab es dafür ein Baugenehmigungsverfahren? Eine nicht eingetragene Fläche kann bedeuten, dass eine Genehmigung fehlt — und diese Rechnung geht mit dem Haus an den nächsten Eigentümer über.

3. Es wurde neu vermessen

Manchmal hat der Verkäufer einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur beauftragt, weil die eingetragene Zahl falsch war. Dann kann das Exposé die neue, gemessene Zahl zeigen, während die Unterlagen noch nicht korrigiert sind — eine Berichtigung braucht Bearbeitungszeit.

Das ist die beste der fünf Erklärungen, denn dahinter steckt eine fachliche Grundlage. Bitten Sie um Einsicht in das Vermessungsprotokoll. Liegt ein Protokoll des Vermessungsingenieurs vor, ist die Zahl dokumentiert, und die Sache ist geklärt.

4. Es werden zwei verschiedene Felder verglichen

Wohnfläche, bebaute Fläche und Bruttogrundfläche sind drei verschiedene Dinge, und jede steht an ihrer eigenen Stelle in den Unterlagen.

Die bebaute Fläche ist der Fußabdruck des Hauses auf dem Grundstück. Ein Haus mit 160 m² Bruttogrundfläche, verteilt auf zwei gleich große Geschosse, hat deshalb eine bebaute Fläche von etwa 80 m². Vergleicht man bei einem solchen Haus eine Wohnfläche mit der bebauten Fläche, sieht es so aus, als fehlten 80 m² — dabei fehlt nichts.

Lesen Sie die Feldbezeichnungen, nicht nur die Zahlen. Es ist derselbe Fehler, den Menschen machen, wenn sie ihr eigenes Haus ausmessen und erschrecken.

5. Das Inserat zitiert ein innen gemessenes Maß

Die eingetragene Fläche wird in der Regel außen gemessen — bis zur Außenkante der Außenwände, mit den Trennwänden mitgezählt. Ein innen gemessenes Maß, von Wand zu Wand, ist typischerweise 10-20 % kleiner, und der Unterschied ist am größten in einer kleinen Wohnung mit dicken Mauern.

Sehen Sie im Inserat also eine Fläche, die niedriger ist als die eingetragene, und passt der Unterschied ungefähr zu den Mauern, hat sich vermutlich eine Nettofläche eingeschlichen — typischerweise aus einem Grundriss, bei dem die Flächen der einzelnen Räume addiert wurden.

Rechnen Sie mit der Faustregel nach: die Außenwände nehmen etwa Wandstärke mal Hausumfang ein. Ein Haus mit 8 × 12 m hat einen Umfang von 2 × (8 + 12) = 40 m; bei 35 cm Außenwänden ergibt das 40 × 0,35 = 14 m². Die Regel liegt etwas zu hoch, weil die Ecken doppelt gezählt werden, sodass die tatsächliche Zahl eher bei 13 m² liegt — und die Trennwände nehmen typischerweise weitere 2-4 m² ein. Bei 96 m² Außenfläche sind das rund 17 %. Passt die Differenz dazu, gibt es keine Unstimmigkeit beim Haus — nur bei der Messmethode.

Als Käufer: So bekommen Sie es bei der Besichtigung in den Griff

Sie müssen kein Experte sein. Sie müssen nur systematisch vorgehen:

• Holen Sie die Unterlagen der Immobilie ein, bevor Sie losfahren, und notieren Sie sich die einzelnen Felder.
• Messen Sie zwei bis drei Räume mit einem Zollstock — die größten. Nicht um das ganze Haus zu kontrollieren, sondern um zu sehen, ob die Größenordnung stimmt.
• Messen Sie die Außenwandstärke an einer Fensterlaibung, von der Innenkante bis zur Außenkante. Ohne diese Zahl können Sie nicht zwischen innen und außen umrechnen.
• Fragen Sie den Makler direkt: "Welche Felder ergeben zusammen die 160 m²?" Das ist eine völlig normale Frage, und die Antwort sollte nachvollziehbar sein.
• Lassen Sie es sich schriftlich geben, wenn etwas nicht zusammenpasst. Mündliche Erklärungen bei einer Besichtigung überleben nicht bis zum Notartermin.

HouseSense ist genau für diese Situation gebaut: Scannen Sie die Wohnung mit dem LiDAR-Sensor des iPhones in den Minuten, die Ihnen bei einer Besichtigung bleiben, oder zeichnen Sie sie nach dem Besuch mit dem Finger auf Millimeterpapier. Sie erhalten einen maßgenauen Grundriss mit Fläche pro Raum und insgesamt — innen, von Wand zu Wand. Das ist keine amtliche Flächenangabe, und das soll es auch nicht sein. Es ist Ihre eigene, gemessene Zahl, mit der Sie das Inserat abgleichen können.

Als Verkäufer: Sorgen Sie dafür, dass sich die Zahlen erklären lassen

Sie brauchen keine einzelne Zahl. Sie müssen erklären können, woher jede Zahl kommt. "120 m² Wohnfläche laut Bauakte plus 40 m² ausgebauter Keller" ist eine Information, die ein Käufer einordnen kann. "160 m²" ohne Erklärung ist eine Information, über die sich ein Käufer später ärgern kann.

Wissen Sie, dass die Unterlagen nicht zum Haus passen, wenden Sie sich rechtzeitig vor dem Verkauf an die zuständige Behörde — meist das Bauamt, das die ursprüngliche Bauakte führt. Eine Berichtigung braucht Zeit, und es ist weit besser, das zu klären, bevor das Inserat online geht, als es zu bemerken, wenn der Käufer selbst mit dem Zollstock auftaucht.

Wann ist der Unterschied zu groß, um ihn zu ignorieren?

Rechnen Sie die Mauern aus — Wandstärke mal Umfang, plus 2-4 m² für Trennwände — und addieren Sie die übrigen Felder in den Unterlagen. Erklären diese beiden Dinge zusammen die Abweichung, ist alles, wie es sein soll.

Bleiben 10-20 m² übrig, die weder die Mauern noch die anderen Felder erklären können, ist etwas nicht eingetragen oder falsch eingetragen. Dann ist es kein Rechenfehler, sondern eine Frage, was auf dem Grundstück tatsächlich genehmigt ist. Diese Frage gehört an den Makler und letztlich an die Behörde, die die Unterlagen führt — und sie sollte gestellt werden, bevor Sie unterschreiben.