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¿Por qué el anuncio muestra una superficie distinta a la del Catastro?

Porque el anuncio suele sumar superficies de otra forma que el Catastro, y porque la ficha catastral puede estar simplemente desactualizada. Aquí tienes las cinco explicaciones, en el orden en que conviene comprobarlas.

El anuncio suele tomar su cifra del Catastro

La superficie de un anuncio inmobiliario suele proceder del Catastro. Esa es la base registrada, y también sobre esa cifra se calcula el precio por metro cuadrado del anuncio. Las discrepancias no son por tanto lo normal — pero tampoco son necesariamente sospechosas. Casi todas tienen una explicación concreta que puedes pedir que te den.

Las cinco explicaciones de abajo están ordenadas por frecuencia. Compruébalas en este orden y perderás el mínimo tiempo posible.

1. El anuncio suma varios campos

Es, con diferencia, el motivo más habitual de que el anuncio y el Catastro muestren cifras distintas. La ficha catastral tiene campos separados para superficie útil, sótano, buhardilla acondicionada, galería, garaje y trastero. Un anuncio que dice "160 m²" puede haber sumado los 120 m² de superficie útil a los 40 m² del sótano.

Eso no es incorrecto en sí mismo — un sótano acondicionado son metros cuadrados que puedes usar de verdad. Pero es una cifra distinta de la que estás comparando cuando miras el precio por metro cuadrado del barrio, porque ese se calcula solo sobre la superficie útil.

Cómo comprobarlo: suma los campos del Catastro de uno en uno, y mira qué combinación da con el número del anuncio. Si superficie útil más sótano encaja exactamente, has encontrado la explicación en treinta segundos.

2. La ficha catastral no está actualizada

Si se ha hecho una ampliación, se ha cerrado un garaje, se ha acondicionado una buhardilla o se ha cerrado una terraza — y nunca se declaró — la cifra antigua sigue siendo la que consta. El vendedor y la agencia conocen la vivienda como es hoy, y el anuncio describe esa realidad. El Catastro describe lo último que se declaró.

Es una luz de alarma, no necesariamente un problema. Pero merece la pena preguntar: ¿ha habido cambios sin declarar, y hubo licencia de obra? Una superficie no declarada puede significar que falta una legalización, y esa factura pasa a la vivienda con el siguiente propietario.

3. Se ha hecho una medición nueva

A veces el vendedor ha encargado a un arquitecto técnico que mida la vivienda porque la cifra catastral era errónea. En ese caso el anuncio puede llevar la cifra nueva, medida, mientras el Catastro todavía no está corregido — una corrección tarda en tramitarse.

Es la mejor de las cinco explicaciones, porque hay un respaldo técnico detrás. Pide ver la medición. Si existe un informe firmado, la cifra está documentada y el asunto está cerrado.

4. Se están comparando dos campos distintos

Superficie útil, superficie construida y huella de la vivienda son tres cosas distintas, y cada una ocupa su propio lugar en la ficha catastral.

La huella es el contorno de la casa sobre la parcela. Una casa con 160 m² de superficie construida repartidos en dos plantas iguales tiene por tanto una huella de unos 80 m². Comparar una superficie útil con una huella en una casa así hace que parezca que faltan 80 m² — y no falta nada.

Lee los nombres de los campos, no solo los números. Es el mismo error que comete la gente cuando mide su propia casa y se lleva un susto.

5. El anuncio cita una medida interior

La superficie catastral se mide normalmente construida — hasta la cara exterior de los muros, contando los tabiques interiores. Una medida interior, de pared a pared, suele ser un 10-20 % menor, y la diferencia es mayor en una vivienda pequeña con muros gruesos.

Así que si ves en el anuncio una superficie menor que la catastral, y la diferencia encaja más o menos con los muros, probablemente se ha colado una superficie útil — típicamente sacada de un plano donde se han sumado las superficies de cada habitación.

Haz la cuenta con la regla del pulgar: los muros exteriores ocupan aproximadamente el grosor del muro por el perímetro de la casa. Una casa de 8 × 12 m tiene un perímetro de 2 × (8 + 12) = 40 m; con muros exteriores de 35 cm eso da 40 × 0,35 = 14 m². La regla se pasa un poco, porque las esquinas se cuentan dos veces, así que la cifra real ronda los 13 m² — y los tabiques interiores suman típicamente otros 2-4 m² encima. Sobre los 96 m² construidos eso es cerca de un 17 %. Si la diferencia encaja con eso, no hay ningún desacuerdo sobre la casa — solo sobre la forma de medirla.

Como comprador: cómo aclararlo en una visita

No necesitas ser un experto. Solo necesitas ser sistemático:

• Consulta la ficha catastral de la vivienda antes de ir, y anota los campos por separado.
• Mide dos o tres habitaciones con una cinta métrica — las más grandes. No para verificar la casa entera, sino para ver si el orden de magnitud cuadra.
• Mide el grosor del muro exterior en el hueco de una ventana, de la cara interior a la exterior. Sin esa medida no puedes traducir entre superficie interior y exterior.
• Pregunta directamente a la agencia: "¿Qué campos suman esos 160 m²?" Es una pregunta de lo más normal, y la respuesta debería ser fácil de seguir.
• Pide que te lo den por escrito si algo no cuadra. Las explicaciones verbales en una visita no sobreviven hasta la firma.

HouseSense está pensada precisamente para esa situación: escanea la vivienda con el LiDAR de tu iPhone en los pocos minutos que tienes en una visita, o dibújala después sobre papel milimetrado con el dedo. Obtienes un plano acotado con la superficie de cada habitación y el total — por dentro, de pared a pared. No es una cifra catastral, y no pretende serlo. Es tu propio dato, medido, con el que contrastar el anuncio.

Como vendedor: procura que las cifras se puedan explicar

No necesitas una sola cifra. Necesitas poder explicar de dónde sale cada una. "120 m² de superficie útil según el Catastro más 40 m² de sótano acondicionado" es información que un comprador puede valorar. "160 m²" sin explicación es información por la que un comprador puede enfadarse más adelante.

Si sabes que la ficha catastral no coincide con la vivienda, contacta con el organismo correspondiente con tiempo antes de la venta — normalmente la gerencia territorial del Catastro, y si hay obra sin licencia, también el ayuntamiento. Una corrección tarda en tramitarse, y es mucho mejor tenerlo resuelto antes de publicar el anuncio que descubrirlo cuando el comprador se presenta con su propia cinta métrica.

¿Cuándo es la diferencia demasiado grande para ignorarla?

Calcula los muros — grosor por perímetro, más 2-4 m² por los tabiques — y suma los demás campos de la ficha catastral. Si esas dos cosas juntas explican la diferencia, todo está como debe estar.

Si quedan 10-20 m² que ni los muros ni los demás campos pueden explicar, hay algo sin declarar o mal declarado. En ese punto ya no es un error de cálculo, sino una pregunta sobre qué está realmente legalizado en la propiedad. Esa pregunta hay que hacérsela a la agencia y, en última instancia, al Catastro — y hay que hacerla antes de firmar nada.