Ile kosztuje rzut mieszkania?
Często nic — rysunki budynków wielorodzinnych zazwyczaj już leżą u wspólnoty lub w archiwum urzędu. Sprawdź cztery miejsca, zanim komukolwiek zapłacisz za pomiar.
Krótka odpowiedź: Zanim zapłacisz za pomiar, poszukaj w czterech darmowych miejscach: u zarządcy wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, w archiwum urzędu budowlanego (wydział architektury i budownictwa w starostwie lub urzędzie miasta), w dokumentach z ostatniego zakupu (akt notarialny, rzut od dewelopera, ogłoszenie) i w operacie szacunkowym sporządzonym przy ostatniej wycenie. Budynki wielorodzinne prawie zawsze mają rzuty kondygnacji, w których zawiera się Twoje mieszkanie, a jeśli potrzebujesz wymiarów tylko do urządzania, zamówienia podłogi lub zebrania ofert od wykonawców, możesz sam zmierzyć pomieszczenia i je narysować. Jeśli kupujesz pomiar w firmie, mieszkanie jest tańsze niż dom — dlatego że ma mniej pomieszczeń i jedną kondygnację — ale gdy powierzchnia ma rozstrzygać o pieniądzach lub prawach, sam rzut wcale nie wystarcza; wtedy potrzebny jest uprawniony geodeta lub rzeczoznawca.
Cztery darmowe miejsca, w których warto szukać najpierw
- Zarządca wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Rzuty kondygnacji są często częścią dokumentacji nieruchomości, właśnie dlatego, że udziały i odpowiedzialność za utrzymanie się do nich odnoszą. E-mail do zarządcy jest darmowy.
- Archiwum urzędu budowlanego. Budynki wielorodzinne mają teczki projektowe tak samo jak domy jednorodzinne, a w wielu miejscach można do nich zajrzeć, składając wniosek o udostępnienie dokumentów. Znajdziesz tam zwykle cały rzut kondygnacji — Twoje mieszkanie jest jego wyciętą częścią.
- Dokumenty z ostatniego zakupu. Jeśli mieszkanie sprzedawano w ostatnich 15–20 latach, rzut prawie na pewno istnieje (załącznik do aktu notarialnego, rzut od dewelopera, prospekt). Jest dobry do układu pomieszczeń i niedokładny w wymiarach.
- Operat szacunkowy. Przy mieszkaniach spółdzielczych i kupowanych na kredyt często istnieje operat z pomiarem pomieszczeń, który można wykorzystać jako podstawę.
Wspólne dla wszystkich czterech źródeł: pokazują mieszkanie takim, jak je narysowano. Jeśli od tamtej pory przesunięto ściankę działową albo włączono komórkę, plan z archiwum już się nie zgadza. Zawsze więc sprawdź miarą dwa–trzy pomieszczenia, zanim zaczniesz liczyć dalej na papierze, którego nikt nie zmierzył na miejscu.
Dlaczego mieszkania są tańsze w pomiarze niż domy
Mierniczy liczy czas na pomieszczenie i na narożnik, nie na metr kwadratowy. Mieszkanie 85 m² z czterema pomieszczeniami, jedną kondygnacją i bez dachu ani terenu to zwykle kilka godzin na miejscu i kilka godzin rysowania — pół dnia roboczego. Dom z piwnicą, poddaszem, schodami i działką, z którą trzeba się zmierzyć, to cały dzień albo więcej. To całe wyjaśnienie, dlaczego mieszkania są w dolnej części skali.
Trzy rzeczy mogą mimo to podnieść cenę: skosy i ścianki kolankowe na poddaszu, gdzie powierzchnia zależy od tego, gdzie sufit przecina wysokość, według której liczą przepisy; lukarny i wykusze, które nie są prostokątne; oraz budynki bez użytecznych rysunków, gdzie mierniczy nie ma do czego odnieść swojej pracy.
Powierzchnia w mieszkaniu: trzy liczby, które nie są takie same
W budynku wielorodzinnym istnieją zwykle trzy różne liczby powierzchni dla tego samego mieszkania i wszystkie są poprawne:
- Powierzchnia użytkowa zapisana w akcie notarialnym lub projekcie budowlanym (i w księdze wieczystej), liczona według normy przyjętej w danym dokumencie — zob. niżej — i zależnie od dokumentu podawana razem z częściami przynależnymi lub bez nich.
- Udział w nieruchomości wspólnej, który jest podstawą rozliczania kosztów we wspólnocie.
- Wewnętrzne powierzchnie pomieszczeń, czyli suma podłogi, po której możesz chodzić.
A tu trzeba pamiętać, że w Polsce samo „m² użytkowe” może się liczyć na dwa sposoby: według PN-70/B-02365 (przestrzeń o wysokości 2,20 m i więcej liczy się w całości, 1,40–2,20 m w połowie, poniżej 1,40 m wcale) albo według PN-ISO 9836:1997 (liczy się wysokość od 1,90 m, poniżej nic). Przy mieszkaniu ze skosami różnica sięga 5–10 % i jest znanym sporem między deweloperem a kupującym. Właśnie dlatego wysokość pomieszczenia jest tym wymiarem, który trzeba mieć zmierzony.
Rachunek: mieszkanie jest zapisane na 85 m². Jeśli odejmiesz udział w ścianach zewnętrznych, ścianach do sąsiadów i klatce schodowej, a potem zmierzysz pomieszczenia od wewnątrz, suma powierzchni podłóg wyjdzie zwykle 72–78 m². Nie brakuje 7–13 m² — to ściany i części wspólne. Jeśli kupujesz podłogę, liczą się te 72–78 m². Jeśli dyskutujesz o powierzchni w transakcji albo o kosztach wspólnoty, liczy się zapisana liczba i udział.
Kiedy potrzebny jest geodeta lub rzeczoznawca, a kiedy nie
Uprawniony specjalista (geodeta, rzeczoznawca majątkowy) jest potrzebny, gdy powierzchnia rozstrzyga o pieniądzach lub prawach: udział w nieruchomości wspólnej, powierzchnia w spółdzielni, korekta ceny w transakcji, albo gdy zapisana powierzchnia jest błędna, a zarządca lub urząd żąda dokumentacji. To odrębny wydatek, powyżej zwykłego pomiaru, bo z liczbą wiąże się odpowiedzialność zawodowa — poproś o ofertę dla swojego mieszkania.
Specjalisty nie potrzebujesz, gdy tylko planujesz i zamawiasz: podłogę, farbę, płytki, kuchnię, meble i wstępne oferty wykonawców. Tu możesz mierzyć sam. Mieszkanie z czterema pomieszczeniami to kilka godzin starannego mierzenia, jeśli mierzysz każdą ścianę na dwóch wysokościach i sprawdzasz przekątne w każdym pomieszczeniu, a dalmierz laserowy do tego zadania to jednorazowy wydatek, który znika wobec rachunku za pomiar.
W HouseSense skanujesz pomieszczenia LiDAR-em w iPhonie — wymaga to modelu z czujnikiem LiDAR — albo rysujesz je palcem i wpisujesz zmierzone liczby. Dostajesz wymiarowo wierny plan z powierzchniami pomieszczeń i obmiar powierzchni ścian i podłóg do ofert wykonawców. Nie czyni to liczb prawnie wiążącymi wobec wspólnoty, ale czyni je dość trafnymi, by według nich zamawiać.
Szczególna cecha mieszkań: nie jesteś właścicielem ściany
W lokalu własnościowym lub spółdzielczym nie jest pewne, że wolno Ci zmieniać wszystko, co jest w obrębie Twoich ścian. Ścianki działowe, piony kanalizacyjne, kanały wentylacyjne, drzwi balkonowe i wygłuszenie konstrukcji podłogi bywają regulowane przez regulamin wspólnoty lub spółdzielni i zmiany wymagają zwykle zgody zarządu — a w wielu przypadkach także zgody urzędu, zanim ruszą prace.
I jak zawsze: ani rzut, ani skan, ani aplikacja nie rozstrzygną, czy ściana jest nośna. W budynkach wielorodzinnych jest to szczególnie krytyczne, bo skutki dotyczą nie tylko Ciebie, ale całej klatki. Potrzebny jest konstruktor budowlany, który zobaczy konstrukcję — a we wspólnocie także zgoda zarządu, zanim cokolwiek ruszysz.
Uczciwe zastrzeżenie
Ile kosztuje pomiar, zależy od wielkości mieszkania, liczby pomieszczeń i regionu, a to, jakiej dokumentacji wymaga się w Twojej konkretnej sytuacji, rozstrzyga regulamin wspólnoty lub spółdzielni oraz urząd właściwy dla adresu. Zapytaj zarządcę i urząd, zanim cokolwiek zamówisz — obie odpowiedzi są darmowe i obie mogą oszczędzić Ci rachunku, którego dało się uniknąć. Ten artykuł opisuje, jak to zwykle się układa, i nie jest poradą prawną.