Was kostet ein Grundriss einer Wohnung?
Oft nichts – die Zeichnungen für Mehrfamilienhäuser liegen meist schon bei der Hausverwaltung oder im Bauaktenarchiv. Schauen Sie an vier Stellen nach, bevor Sie jemanden fürs Aufmaß bezahlen.
Kurze Antwort: Bevor Sie für ein Aufmaß bezahlen, suchen Sie an vier kostenlosen Stellen: bei der Verwaltung der Eigentümer- oder Genossenschaftsgemeinschaft, im Bauaktenarchiv, im Exposé vom letzten Verkauf und im Wertgutachten der Gemeinschaft. Mehrfamilienhäuser haben fast immer Geschosspläne vorliegen, in denen Ihre Wohnung enthalten ist, und brauchen Sie die Maße nur zum Einrichten, für die Bodenbestellung oder für Handwerkerangebote, können Sie die Räume selbst messen und zeichnen. Kaufen Sie das Aufmaß bei einer Firma, ist eine Wohnung günstiger als ein Haus – meist ein überschaubares Honorar, weil es weniger Räume und nur eine Ebene gibt –, aber soll die Fläche über Geld oder Rechte entscheiden, reicht ein Grundriss überhaupt nicht aus; dann braucht es einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur.
Vier kostenlose Stellen, an denen Sie zuerst suchen sollten
- Die Verwaltung der Eigentümer- oder Genossenschaftsgemeinschaft. Die Geschosspläne des Gebäudes sind oft Teil der Dokumentensammlung der Gemeinschaft, gerade weil Miteigentumsanteile und Instandhaltungspflichten daran hängen. Eine E-Mail an die Verwaltung kostet nichts.
- Das Bauaktenarchiv. Mehrfamilienhäuser haben Bauakten genau wie Einfamilienhäuser, und vielerorts ist das Archiv online verfügbar. Hier finden Sie meist den ganzen Geschossplan – Ihre Wohnung ist dann ein herausgeschnittener Teil davon.
- Das Exposé vom letzten Verkauf. Wurde die Wohnung in den letzten 15-20 Jahren verkauft, gibt es fast immer einen Grundriss. Er eignet sich gut für die Raumaufteilung und ist bei den Maßen ungenau.
- Das Wertgutachten der Gemeinschaft. Bei Genossenschaftswohnungen gibt es oft ein Wertgutachten mit Raummaßen und einer Liste der Verbesserungen, das als Grundlage dienen kann.
Allen vier Quellen ist gemeinsam: Sie zeigen die Wohnung so, wie sie gezeichnet wurde. Wurde seither eine Trennwand versetzt oder eine Abstellkammer einbezogen, stimmt der Plan aus dem Archiv nicht mehr. Messen Sie deshalb immer zwei bis drei Räume nach, bevor Sie mit einem Papier weiterrechnen, das Sie nicht selbst gemessen haben.
Warum Wohnungen günstiger zu vermessen sind als Häuser
Ein Vermesser braucht Zeit pro Raum und pro Ecke, nicht pro Quadratmeter. Eine Wohnung mit 85 m², vier Zimmern, einer Ebene und ohne Dach- oder Geländeverhältnisse ist typischerweise ein paar Stunden vor Ort und ein paar Stunden zum Aufzeichnen danach – ein halber Arbeitstag. Ein Haus mit Keller, Dachgeschoss, Treppen und einem Grundstück, das mit einbezogen werden muss, ist ein ganzer Tag oder mehr. Das ist die ganze Erklärung dafür, dass Wohnungen am unteren Ende der Preisspanne liegen.
Drei Dinge können den Preis trotzdem hochtreiben: Kniestöcke und Schrägen in einer Dachgeschosswohnung, bei denen die Fläche davon abhängt, wo die Decke die lichte Höhe kreuzt, nach der die Vorschriften rechnen; Gauben und Erker, die nicht rechtwinklig sind; und Gebäude ohne brauchbare Grunddaten, bei denen der Vermesser nichts hat, woran er seine Arbeit prüfen kann.
Die Fläche einer Wohnung: drei Zahlen, die nicht gleich sind
In einem Mehrfamilienhaus gibt es typischerweise drei verschiedene Flächenangaben für dieselbe Wohnung, und alle drei sind richtig:
- Die registrierte Wohnfläche – im amtlichen Gebäuderegister erfasst –, die den Anteil der Wohnung an den Außenwänden und in der Regel einen Anteil an Gemeinschaftsflächen wie dem Treppenhaus enthält.
- Die im Grundbuch eingetragene Fläche oder der Miteigentumsanteil, der die Grundlage der Eigentümergemeinschaft für die Nebenkosten ist.
- Die innenliegenden Raumflächen, die Summe des Bodens, auf dem Sie tatsächlich gehen können.
Eine Rechnung: Eine Wohnung ist mit 85 m² registriert. Ziehen Sie den Anteil an Außenwänden, die Trennwand zum Nachbarn und das Treppenhaus ab, und messen Sie dann die Räume innen, landet die Summe der Bodenflächen typischerweise bei 72-78 m². Die fehlenden 7-13 m² fehlen nicht wirklich – sie sind Wände und Gemeinschaftsfläche. Wollen Sie Bodenbelag kaufen, gelten die 72-78 m². Geht es um die Verkaufsfläche oder die Nebenkosten, gelten die registrierte Zahl und der Miteigentumsanteil.
Wann Sie einen Vermessungsingenieur brauchen, und wann nicht
Sie brauchen einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, wenn die Fläche über Geld oder Rechte entscheidet: Miteigentumsanteile in einer Eigentümergemeinschaft, die Flächenangabe in einer Genossenschaft, eine Flächenkorrektur bei einem Verkauf, oder wenn die registrierte Fläche falsch ist und die Verwaltung oder die Behörde eine Dokumentation verlangt. Das ist ein eigener Kostenpunkt oberhalb eines gewöhnlichen Aufmaßes, weil an der Zahl eine fachliche Haftung hängt – holen Sie ein Angebot für genau Ihre Wohnung ein.
Sie brauchen keinen Vermessungsingenieur, wenn Sie nur planen und bestellen: Bodenbelag, Farbe, Fliesen, Küche, Möbel und erste Handwerkerangebote. Da können Sie selbst messen. Eine Wohnung mit vier Zimmern lässt sich in ein paar Stunden sorgfältig vermessen, wenn Sie jede Wand auf zwei Höhen messen und die Diagonalen in jedem Raum prüfen, und ein Lasermessgerät für die Aufgabe ist eine einmalige Ausgabe, die im Vergleich zu einer Vermesserrechnung kaum ins Gewicht fällt.
In HouseSense scannen Sie die Räume mit dem LiDAR des iPhones – das erfordert ein Modell mit LiDAR-Sensor – oder zeichnen sie mit dem Finger und tragen die gemessenen Zahlen ein. Sie erhalten einen maßhaltigen Plan mit Flächen pro Raum und ein Aufmaß der Wand- und Bodenflächen für Handwerkerangebote. Das macht die Zahlen nicht rechtsverbindlich gegenüber der Gemeinschaft, aber genau genug, um danach zu bestellen.
Die Besonderheit bei Wohnungen: Ihnen gehört die Wand nicht
In einer Eigentums- oder Genossenschaftswohnung ist es nicht sicher, dass Sie alles ändern dürfen, was innerhalb Ihrer eigenen Wände liegt. Trennwände, Fallstränge, Lüftungskanäle, Balkontüren und die Schallisolierung der Bodenkonstruktion sind oft durch die Satzung und Hausordnung der Gemeinschaft geregelt, und Änderungen erfordern in der Regel die Zustimmung der Verwaltung – und in vielen Fällen auch eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde, bevor die Arbeit beginnt.
Und wie immer: weder ein Grundriss, ein Scan noch eine App können entscheiden, ob eine Wand tragend ist. In Mehrfamilienhäusern ist das besonders kritisch, weil die Folgen nicht nur Sie treffen, sondern das ganze Treppenhaus. Es braucht einen Bausachverständigen oder einen beratenden Ingenieur, der die Konstruktion begutachtet – und in einer Gemeinschaft auch die Zustimmung der Verwaltung, bevor irgendetwas angefasst wird.
Der ehrliche Vorbehalt
Was ein Aufmaß kostet, schwankt mit der Größe der Wohnung, der Anzahl der Räume und der Region, und was in Ihrer konkreten Situation an Dokumentation verlangt wird, entscheiden die Satzung der Gemeinschaft und die zuständige Behörde am Standort. Fragen Sie die Verwaltung und die Behörde, bevor Sie irgendetwas bestellen – beide Antworten sind kostenlos, und beide können Ihnen eine Rechnung ersparen, die Sie nicht gebraucht hätten. Dieser Artikel beschreibt, wie es normalerweise abläuft, keine Rechtsberatung.