Todos los artículos · 5 min de lectura

¿Cuánto cuesta un plano de un piso?

A menudo nada — los planos de los edificios de pisos suelen estar ya en poder de la comunidad o en el archivo de licencias del ayuntamiento. Mira en cuatro sitios antes de pagarle a alguien por medir.

Cuatro sitios gratuitos donde buscar primero

1. El administrador de fincas de la comunidad de propietarios. Los planos de planta del edificio suelen formar parte de la documentación de la comunidad, precisamente porque el coeficiente de participación y las responsabilidades de mantenimiento dependen de ellos. Un correo al administrador es gratis.
2. El archivo de licencias urbanísticas del ayuntamiento. Los edificios de pisos tienen expedientes de obra igual que las viviendas unifamiliares, y en muchos ayuntamientos el archivo está disponible en línea (urbanismo). Ahí sueles encontrar el plano completo de la planta — tu piso es entonces una parte recortada de él.
3. El anuncio inmobiliario de la última venta. Si el piso se vendió en los últimos 15-20 años, casi siempre existe un plano. Es bueno para la distribución de las habitaciones e impreciso en las medidas.
4. El informe de tasación de la última hipoteca. En muchas tasaciones bancarias se incluye una medición por estancias y una descripción del estado del inmueble, que puede usarse como base.

Algo común a las cuatro fuentes: muestran el piso tal como se dibujó en su día. Si después se ha movido un tabique o se ha incorporado un trastero, el plano del archivo ya no coincide. Mide siempre dos o tres habitaciones para comprobarlo, antes de seguir calculando sobre un papel que no has medido tú mismo.

Por qué los pisos salen más baratos de medir que las casas

Un técnico de medición dedica tiempo por habitación y por esquina, no por metro cuadrado. Un piso de 85 m² con cuatro habitaciones, una sola planta y sin cubierta inclinada ni desniveles de terreno es típicamente un par de horas in situ y un par de horas de dibujo — media jornada de trabajo. Una casa con sótano, buhardilla, escaleras y una parcela que considerar es una jornada entera o más. Esa es toda la explicación de que los pisos estén en la parte baja del precio.

Aun así, tres cosas pueden encarecerlo: los faldones y paredes inclinadas de una buhardilla, donde la superficie depende de dónde cruza el techo la altura libre que marca la normativa; las buhardillas y miradores que no forman ángulos rectos; y los edificios sin planos de base utilizables, donde el técnico no tiene nada con lo que contrastar su trabajo.

La superficie de un piso: tres cifras que no coinciden

En un edificio de pisos suele haber tres cifras de superficie distintas para la misma vivienda, y las tres son correctas:

• La superficie construida registrada — en el Catastro, la superficie construida —, que incluye la parte proporcional de los muros exteriores y, por regla general, una parte de los elementos comunes como el portal y la escalera.
• La superficie inscrita en el Registro de la Propiedad o el coeficiente de participación, que es la base de la comunidad de propietarios para repartir los gastos comunes.
• Las superficies interiores de las habitaciones, que son la suma del suelo por el que realmente se puede caminar.

Un ejemplo de cálculo: un piso figura registrado con 85 m². Si restas la parte proporcional de los muros exteriores, los muros medianeros con el vecino y la escalera, y después mides las habitaciones por dentro, la suma de las superficies de suelo suele acabar en 72-78 m². No faltan 7-13 m² — son muros y zonas comunes. Si vas a comprar suelo, son esos 72-78 m² los que cuentan. Si vas a discutir la superficie de venta o los gastos comunes, es la cifra registrada y el coeficiente de participación los que cuentan.

Cuándo necesitas un técnico colegiado, y cuándo no

Necesitas un arquitecto técnico o un topógrafo colegiado cuando la superficie determina dinero o derechos: el coeficiente de participación en una comunidad de propietarios, una corrección de superficie en una compraventa, o cuando la superficie registrada es incorrecta y la administración o el Registro exige documentación. Es un gasto aparte, superior al de una medición corriente, porque la cifra lleva aparejada una responsabilidad profesional — pide presupuesto específico para tu piso.

No necesitas un técnico colegiado cuando solo vas a planificar y encargar: suelo, pintura, azulejos, cocina, muebles y presupuestos iniciales de profesionales. Ahí puedes medir tú mismo. Un piso de cuatro habitaciones se puede medir con cuidado en un par de horas si mides cada pared a dos alturas y compruebas las diagonales de cada habitación, y un medidor láser sencillo es un gasto único que se diluye frente a una factura de medición profesional.

En HouseSense escaneas las habitaciones con el LiDAR del iPhone — se necesita un modelo con sensor LiDAR — o las dibujas con el dedo e introduces las medidas tomadas. Obtienes un plano acotado con superficies por habitación y unas mediciones de paredes y suelos para pedir presupuestos a profesionales. Eso no convierte las cifras en vinculantes frente a la comunidad, pero las hace lo bastante fiables para encargar sobre ellas.

La particularidad de los pisos: no eres dueño de la pared

En una vivienda en régimen de propiedad horizontal no siempre puedes cambiar todo lo que hay dentro de tus propias paredes. Los tabiques, las bajantes, los conductos de ventilación, las puertas de balcón y el aislamiento acústico del forjado suelen estar regulados por los estatutos de la comunidad y las normas de régimen interno, y las modificaciones suelen requerir la aprobación de la junta de propietarios — y en muchos casos también una licencia del ayuntamiento antes de empezar la obra.

Y como siempre: ni un plano, ni un escaneo, ni una app pueden determinar si un muro es de carga. En los edificios de pisos es aún más crítico, porque la consecuencia no te afecta solo a ti, sino a todo el edificio. Hace falta un técnico de la construcción o un ingeniero que examine la estructura — y en una comunidad, también la aceptación de la junta, antes de tocar nada.

La advertencia honesta

Lo que cuesta una medición varía según el tamaño del piso, el número de habitaciones y la zona del país, y lo que se exige de documentación en tu caso concreto lo determinan los estatutos de la comunidad y el ayuntamiento de la dirección. Pregunta al administrador y al ayuntamiento antes de encargar nada — ambas respuestas son gratis, y las dos pueden ahorrarte una factura que no necesitabas. Este artículo describe cómo funciona normalmente, no es asesoramiento legal.