Dlaczego suma metrów kwadratowych pomieszczeń jest mniejsza niż powierzchnia domu?
Bo powierzchnia domu jest mierzona po obrysie zewnętrznym ścian, a pomieszczenia mierzy się w środku. Ściany zajmują zwykle 15-20 % — oto rachunek dla domu o powierzchni 120 m².
Krótka odpowiedź: Bo powierzchnia domu jest mierzona po zewnętrznej stronie ścian zewnętrznych, a pomieszczenia mierzy się w ich wnętrzu. Ściany to metry kwadratowe, po których nie można chodzić, więc znikają, gdy dodajesz pomieszczenia do siebie. W zwykłym domu ściany zewnętrzne i działowe razem zajmują 15-20 % — dom o powierzchni 120 m² w ogłoszeniu ma zwykle około 100 m² podłogi rozłożonej na pomieszczenia. To nie jest błąd i nie brakuje żadnego pomieszczenia.
Rachunek dla domu o powierzchni 120 m²
Dom jednorodzinny ma na zewnątrz wymiary 12,00 m × 10,00 m. Ściana zewnętrzna to zwykła ściana warstwowa o grubości 35 cm, a ściany działowe wewnątrz to lekkie ścianki o grubości 10 cm. Dom ma łącznie 34 metry bieżące ścian działowych.
Krok 1: powierzchnia domu
12,00 × 10,00 = 120,00 m². To liczba z ogłoszenia, a często także z dokumentacji liczonej po obrysie zewnętrznym (powierzchnia zabudowy lub powierzchnia całkowita). Powierzchnia użytkowa z projektu budowlanego czy aktu notarialnego jest liczona według własnych zasad, więc zawsze sprawdź, jaka liczba stoi w twoim dokumencie.
Krok 2: ile zabierają ściany zewnętrzne
Ściana zewnętrzna o grubości 35 cm odcina 35 cm z obu końców w obu kierunkach:
- Długość wewnętrzna: 12,00 − 0,70 = 11,30 m
- Szerokość wewnętrzna: 10,00 − 0,70 = 9,30 m
- Powierzchnia wewnątrz ścian zewnętrznych: 11,30 × 9,30 = 105,09 m²
Ściany zewnętrzne zabrały 120,00 − 105,09 = 14,91 m². To 12 % domu — prawie cały pokój, który składa się wyłącznie z cegły i izolacji.
Krok 3: ile zabierają ściany działowe
34 metry bieżące ścian działowych po 10 cm: 34,0 × 0,10 = 3,40 m².
Krok 4: suma pomieszczeń
105,09 − 3,40 = 101,69 m²
Dom ma w ogłoszeniu 120 m², a 101,69 m² rozłożone na pomieszczenia. Różnica to 18,31 m², czyli 15,3 %. Żadne metry kwadratowe nie zniknęły — stoją pionowo.
Jak sam sprawdzić, czy różnica jest rozsądna
Oczekiwaną różnicę możesz wyliczyć, zanim zaczniesz szukać błędu. Powierzchnia ścian zewnętrznych to mniej więcej grubość ściany zewnętrznej × zewnętrzny obwód domu, minus odrobina w narożnikach, gdzie dwie ściany się nakładają.
W przykładzie: obwód to 2 × (12,00 + 10,00) = 44,00 m. 0,35 × 44,00 = 15,40 m². Narożniki nakładają się na 4 × 0,35 × 0,35 = 0,49 m², więc 15,40 − 0,49 = 14,91 m² — dokładnie ta sama liczba, co w rachunku dla ścian zewnętrznych powyżej.
Dodaj grubość ścian działowych × ich łączną długość i masz całą różnicę. Jeśli twój dom mniej więcej się z tym zgadza, wszystko jest tak, jak ma być. Jeśli różnica jest znacznie większa, wyjaśnienie leży prawie zawsze w zapomnianym korytarzu, wyjątkowo grubej ścianie zewnętrznej, wielu małych pomieszczeniach, otworze na schody albo zbyt wczesnym zaokrągleniu.
Pięć powodów, dla których różnica może być większa, niż się spodziewasz
- Zapomniany korytarz. Najczęstsza przyczyna ze wszystkich. Ludzie dodają salon, kuchnię i pokoje, a zapominają o przedpokoju, korytarzu, pralni, WC i schowku. Korytarz 1,20 × 8,00 m to 9,6 m², o którym nikt nie myśli jako o „pomieszczeniu”.
- Ściana zewnętrzna jest grubsza, niż zakładano. Nowszy dom energooszczędny może mieć ścianę zewnętrzną 40-45 cm, wobec 30 cm w domu z lat 60. Przy tych samych wymiarach zewnętrznych nowy dom ma wyraźnie mniej podłogi — zajmuje ją izolacja.
- Jest dużo małych pomieszczeń. Pięć pokoi kosztuje więcej metrów bieżących ścian działowych niż dwa duże. Każde 10 cm ściany razy 4 m długości to 0,4 m² podłogi.
- Jest klatka schodowa. Otwór na schody w stropie to powierzchnia, która liczy się na jednej kondygnacji, ale nie jest podłogą na drugiej. Sposób liczenia schodów zależy od tego, jak nieruchomość została opisana w dokumentach, i może odbiegać od podłogi, po której możesz chodzić.
- Zaokrąglenia. Jeśli zaokrąglisz siedem pomieszczeń w dół do najbliższego pełnego metra kwadratowego, możesz stracić nawet 3,5 m² samym zaokrągleniem. Licz z dwoma miejscami po przecinku po drodze i zaokrąglaj dopiero na końcu.
Jeśli suma jest WIĘKSZA niż powierzchnia domu, jest błąd
Kolejność jest zawsze ta sama: powierzchnia domu jest większa niż suma pomieszczeń. Jeśli wychodzi odwrotnie, jest błąd, i prawie zawsze jest to jeden z trzech:
- Ściana działowa została policzona w obu pomieszczeniach. Jeśli mierzysz każde pomieszczenie do połowy ściany między nimi, liczysz te same metry kwadratowe dwa razy. Dwa pomieszczenia, które dzielą ścianę, nigdy nie mogą liczyć tych samych metrów kwadratowych — ściana nie należy do żadnego z nich.
- Pomieszczenie zostało policzone dwa razy. Zwykle pomieszczenie przejściowe, wymienione zarówno jako „przedpokój”, jak i jako część „salon/przedpokój”.
- Jedno pomieszczenie zmierzono od zewnątrz. Dobudówkę zmierzono od zewnątrz, resztę od wewnątrz — i wtedy rachunek się nie zgadza.
Dlatego też ściana działowa powinna być na rzucie jedną ścianą, a nie dwiema ścianami leżącymi obok siebie. Dwie połówki ścian jedna na drugiej czynią dom o 10 cm szerszym, niż jest, a błąd przenosi się na każdą powierzchnię liczoną z rysunku.
Której liczby w takim razie użyć?
Obu — do różnych rzeczy:
- Powierzchnię domu (120 m²) stosujesz do porównywania nieruchomości i do liczenia ceny za metr kwadratowy. To jedyna liczba, którą da się porównać między domami.
- Sumę pomieszczeń (101,69 m²) stosujesz do wszystkiego praktycznego: podłogi, ogrzewania podłogowego, malowania, sprzątania, mebli i ofert od wykonawców. Materiały kładzie się na podłogach, nie na powierzchniach brutto.
Gdy liczysz cenę za metr kwadratowy przy zakupie, musisz użyć tej samej powierzchni dla wszystkich porównywanych nieruchomości. Jeśli mieszasz powierzchnię domu dla jednego z sumą pomieszczeń dla drugiego, dostajesz różnicę 15-20 %, która nie ma nic wspólnego z samymi nieruchomościami.
Wymiary wewnętrzne to jedyne, które możesz sam sprawdzić
Jest powód, dla którego suma pomieszczeń jest liczbą, na której w praktyce możesz polegać: możesz wejść do każdego pomieszczenia z miarą i to sprawdzić. Zewnętrznej powierzchni domu nie zmierzysz bez obejścia go z taśmą po cokole, murze i wysunięciach — a nawet wtedy musisz znać zasady, co wolno wliczyć.
Dlatego HouseSense pracuje w wymiarach wewnętrznych. Powierzchnia pomieszczenia jest mierzona od powierzchni ściany do powierzchni ściany, tak jak sam byś ją zmierzył, a ściany działowe są jednym wspólnym kawałkiem ściany między dwoma pomieszczeniami — nigdy dwoma. Suma pomieszczeń jest więc mniejsza niż powierzchnia z dokumentów i tak ma być: pokazuje podłogę, która faktycznie istnieje. Jeśli chcesz porównać z liczbą z ogłoszenia albo z powierzchnią zabudowy z projektu, dodajesz powierzchnię ścian zewnętrznych i wtedy obie liczby się spotykają.