¿Por qué la suma de los metros cuadrados de las habitaciones es menor que la superficie de la casa?
Porque la superficie de la casa se mide por fuera de las paredes exteriores, mientras que las habitaciones se miden por dentro. Las paredes suelen ocupar un 15-20 % — aquí tienes el cálculo para una casa de 120 m².
Respuesta corta: porque la superficie de la casa se mide por fuera de las paredes exteriores, mientras que las habitaciones se miden por dentro de ellas. Las paredes son metros cuadrados por los que no puedes caminar, y por eso desaparecen cuando sumas las habitaciones. En una casa normal, las paredes exteriores y las divisorias ocupan en conjunto un 15-20 % — una casa de 120 m² en el anuncio suele tener alrededor de 100 m² de suelo repartidos entre las habitaciones. No es un error, y no falta ninguna habitación.
El cálculo para una casa de 120 m²
Una casa unifamiliar mide por fuera 12,00 m × 10,00 m. La pared exterior es un muro normal de cámara de aire de 35 cm, y las divisorias interiores son tabiques ligeros de 10 cm. La casa tiene en total 34 metros lineales de tabique.
Paso 1: la superficie de la casa
12,00 × 10,00 = 120,00 m². Esa es la cifra del anuncio y del registro oficial de la vivienda.
Paso 2: lo que ocupan las paredes exteriores
La pared exterior de 35 cm recorta 35 cm en ambos extremos de las dos direcciones:
- Longitud interior: 12,00 − 0,70 = 11,30 m
- Anchura interior: 10,00 − 0,70 = 9,30 m
- Superficie dentro de las paredes exteriores: 11,30 × 9,30 = 105,09 m²
Las paredes exteriores se han llevado 120,00 − 105,09 = 14,91 m². Eso es un 12 % de la casa — casi una habitación entera hecha solo de ladrillo y aislamiento.
Paso 3: lo que ocupan las divisorias
34 metros lineales de tabique de 10 cm: 34,0 × 0,10 = 3,40 m².
Paso 4: la suma de las habitaciones
105,09 − 3,40 = 101,69 m²
La casa mide 120 m² en el anuncio y 101,69 m² repartidos entre las habitaciones. La diferencia es de 18,31 m², es decir, un 15,3 %. No falta ningún metro cuadrado — están de pie.
Cómo comprobar tú mismo si la diferencia es razonable
Puedes calcular la diferencia esperada antes de ponerte a buscar un error. La superficie de las paredes exteriores es aproximadamente el grosor de la pared exterior × el perímetro exterior de la casa, menos un poco en las esquinas, donde dos paredes se solapan.
En el ejemplo: el perímetro es 2 × (12,00 + 10,00) = 44,00 m. 0,35 × 44,00 = 15,40 m². Las esquinas se solapan en 4 × 0,35 × 0,35 = 0,49 m², así que 15,40 − 0,49 = 14,91 m² — exactamente la misma cifra que en el cálculo de las paredes exteriores de arriba.
Suma el grosor de las divisorias × su longitud total, y tienes toda la diferencia. Si tu casa se ajusta más o menos a eso, todo está como debe estar. Si la diferencia es mucho mayor, la explicación casi siempre está en un pasillo olvidado, una pared exterior más gruesa de lo normal, muchas habitaciones pequeñas, un hueco de escalera o un redondeo prematuro.
Las cinco razones por las que la diferencia puede ser mayor de lo esperado
- Se ha olvidado el pasillo. La causa más frecuente de todas. La gente suma el salón, la cocina y las habitaciones, y se olvida del recibidor, el pasillo, el lavadero, el aseo y el trastero. Un pasillo de 1,20 × 8,00 m son 9,6 m² que nadie considera "una habitación".
- La pared exterior es más gruesa de lo supuesto. Una casa moderna de bajo consumo puede tener una pared exterior de 40-45 cm frente a los 30 cm de una casa de los años sesenta. Con las mismas medidas exteriores, la casa nueva tiene notablemente menos suelo — es el aislamiento el que ocupa espacio.
- Hay muchas habitaciones pequeñas. Cinco dormitorios cuestan más metros lineales de tabique que dos grandes. Cada tabique de 10 cm por 4 m de longitud son 0,4 m² de suelo.
- Hay una escalera. Un hueco de escalera en el forjado es superficie que se cuenta en una planta pero no es suelo en la otra. Cómo cuenta la escalera depende de cómo esté registrada oficialmente la vivienda, y eso puede diferir del suelo por el que realmente puedes caminar.
- Se ha redondeado. Si redondeas siete habitaciones al metro cuadrado más cercano, puedes perder hasta 3,5 m² solo por el redondeo. Trabaja con dos decimales durante el cálculo, y redondea solo al final.
Si la suma sale MAYOR que la superficie de la casa, hay un error
El orden es siempre el mismo: la superficie de la casa es mayor que la suma de las habitaciones. Si obtienes lo contrario, hay un error, y casi siempre es uno de estos tres:
- Una pared compartida se ha contado en las dos habitaciones. Si mides cada habitación hasta el eje central de la pared que las separa, estás contando los mismos metros cuadrados dos veces. Dos habitaciones que comparten pared nunca deben contar los mismos metros cuadrados — la pared no pertenece a ninguna de las dos.
- Una habitación se ha contado dos veces. Normalmente una zona de paso mencionada tanto como "recibidor" como parte de "salón/recibidor".
- Se ha medido por fuera en una sola habitación. Una ampliación se mide por fuera, el resto por dentro — y entonces el cálculo no cuadra.
Por eso mismo, una pared compartida debe ser una sola pared en un plano, y no dos paredes pegadas una a la otra. Dos medias paredes superpuestas hacen la casa 10 cm más ancha de lo que es en realidad, y el error se propaga a todas y cada una de las superficies que se calculan a partir del plano.
¿Qué cifra debes usar entonces?
Las dos — cada una para lo suyo:
- La superficie de la casa (120 m²) la usas para comparar viviendas y para calcular el precio por metro cuadrado. Es la única cifra comparable entre distintas casas.
- La suma de las habitaciones (101,69 m²) la usas para todo lo práctico: suelo, suelo radiante, pintura, limpieza, muebles y presupuestos de obra. Los materiales se aplican sobre el suelo, no sobre la superficie bruta.
Cuando calcules el precio por metro cuadrado al comprar una vivienda, usa el mismo tipo de superficie para todas las viviendas que compares. Si mezclas la superficie de la casa de una vivienda con la suma de habitaciones de otra, obtienes una diferencia del 15-20 % que no tiene nada que ver con las propias viviendas.
Las medidas interiores son lo único que puedes comprobar tú mismo
Hay una razón por la que la suma de las habitaciones es la cifra en la que puedes confiar en la práctica: puedes entrar en cada habitación con una cinta métrica y comprobarla. La superficie exterior de la casa no la puedes medir sin rodearla con la cinta por encima del zócalo, la fábrica y los salientes — y aun así tienes que conocer las reglas de qué se puede contar.
Por eso HouseSense trabaja con medidas interiores. La superficie de la habitación se mide de cara de pared a cara de pared, tal como la medirías tú mismo, y las paredes compartidas son un único tramo de pared entre dos habitaciones — nunca dos. La suma de las habitaciones sale, por tanto, menor que la superficie oficial, y esa es la intención: muestra el suelo que realmente existe. Si quieres compararlo con la cifra del registro — en España, el Catastro —, suma la superficie de las paredes exteriores, y las dos cifras se encuentran.