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Peut-on se fier à « orienté sud » dans une annonce immobilière ?

Le mot « sud » couvre tout un éventail, de 158 à 202 degrés, et ne dit rien sur l'emplacement des fenêtres ni sur ce qui fait de l'ombre — vérifiez-le vous-même avec un relevé en degrés et un angle d'ombre.

Ce que le mot « orienté sud » recouvre réellement

Il n'existe aucune définition fixe du moment où un logement est considéré comme orienté sud. En pratique, le mot est employé pour tout, d'une façade de jardin plein sud à une terrasse orientée sud-ouest, en passant par un appartement où une seule des cinq fenêtres regarde dans cette direction.

Même au sens strict — le secteur de 45 degrés que la boussole appelle « sud » — le mot couvre des orientations allant de 158° à 202°. C'est une différence réelle : une maison orientée à 158° reçoit le soleil sur sa façade de jardin plus tôt dans la journée et le perd plus tôt l'après-midi qu'une maison à 202°.

Le mot n'est donc pas mensonger, mais ce n'est pas non plus un chiffre. Et les calculs solaires exigent un chiffre.

Trois choses que « orienté sud » ne dit pas

• Combien de vitrage donne réellement au sud. Une maison avec deux petites fenêtres de 0,6 m² au sud et une baie vitrée de 4 m² au nord est « orientée sud » au sens de l'annonce, et sombre dans la réalité. Comptez la surface vitrée par orientation, pas le nombre de fenêtres.
• De quelle pièce il s'agit. « Jardin sud » ne dit rien du séjour. « Balcon sud » ne dit rien de la chambre. Demandez toujours : orienté sud, quoi ?
• Ce qui bloque la vue. C'est le plus important. Une baie de séjour orientée sud avec une maison voisine de 8 mètres de haut à 15 mètres se trouve à l'ombre tout l'hiver, quelle que soit la joliesse de son orientation.

Le calcul qui tranche la question

Deux angles doivent être comparés. Le premier est la hauteur du soleil en milieu de journée, donnée par 90° − latitude + déclinaison. À 48,9° de latitude nord (Paris), cela donne environ 18° au solstice d'hiver, 41° aux équinoxes et 65° au solstice d'été.

Le second est l'angle d'ombre de ce qui se trouve au sud de la fenêtre : arctan(hauteur ÷ distance).

Exemple : la maison du voisin fait 8 mètres jusqu'au faîtage et se trouve à 15 mètres au sud de la fenêtre du séjour. 8 ÷ 15 = 0,53, et arctan(0,53) = 28°. C'est en dessous des 41° de l'équinoxe, donc le séjour reçoit du soleil en milieu de journée pendant le semestre chaud — grossièrement de début mars à début octobre. C'est au-dessus des 18° du soleil d'hiver, donc le séjour reste à l'ombre en milieu de journée le reste de l'année. Le logement est bien orienté sud, et l'annonce a raison — mais la lumière hivernale n'y est pas.

Inversez le calcul si vous voulez savoir à quelle distance une maison voisine doit se trouver pour laisser passer le soleil d'hiver : hauteur ÷ tan(18°) = hauteur × 3,1. Une maison de 8 mètres de haut exige 25 mètres. Sur un terrain pavillonnaire ordinaire, on en trouve rarement au sud.

Comment vérifier l'annonce lors d'une visite

1. Trouvez le nord en degrés avant d'entrer : la flèche de nord sur le plan, une carte orientée nord en haut, ou la boussole du téléphone plaquée contre le mur extérieur. Notez « la façade de jardin donne à 187° », pas « orienté sud ».
2. Parcourez chaque pièce et notez dans quelle direction pointent les fenêtres, et la quantité de vitrage dans chaque direction.
3. Regardez vers le sud depuis chaque pièce de vie et estimez la hauteur et la distance de ce que vous voyez. Un étage fait typiquement environ 3 mètres ; un toit à deux pans en ajoute 2 à 3.
4. Calculez arctan(hauteur ÷ distance) sur place et comparez le chiffre à 18°, 41° et 65°.
5. Prenez une photo vers le sud depuis chaque pièce. C'est la documentation la plus économique de l'horizon que vous puissiez ramener chez vous.
6. Tenez compte de la saison où vous êtes. Les arbres à feuilles caduques ne sont que des branches en février et un écran dense en juin. Une visite en hiver sous-estime l'ombre ; une visite en juillet surestime le soleil.

Quand l'annonce a raison, mais la maison reste sombre

Il existe trois cas fréquents où « orienté sud » est exact, et le logement pourtant plus sombre que prévu :

• Plan profond. La lumière du jour ne pénètre grossièrement que 2 à 2,5 fois la hauteur entre le sol et le haut de la fenêtre. Si le haut de la fenêtre est à 2,1 mètres du sol, la lumière atteint 4 à 5 mètres à l'intérieur — le reste d'une pièce de 8 mètres de profondeur reste sombre, quel que soit le point cardinal.
• Lumière d'un seul côté. Une pièce avec des fenêtres sur deux murs paraît nettement plus lumineuse qu'une pièce avec la même surface vitrée concentrée sur un seul mur, parce que les ombres se compensent. Les pièces d'angle gagnent presque toujours.
• Auvent juste devant la fenêtre. Une terrasse couverte, un balcon au-dessus ou un débord de toit profond bloque le soleil toute l'année. Un débord dimensionné pour faire de l'ombre au soleil d'été à 65° ne bloque pas le soleil d'hiver à 18° — mais une couverture complète, si.

Obtenez les chiffres avant de faire une offre

Une annonce immobilière décrit ; une mesure tranche. La différence entre les deux n'est pas nécessairement de la mauvaise foi — c'est qu'un mot comme « sud » ne peut pas porter l'information qu'exige une étude d'ensoleillement : une latitude, une orientation nord en degrés, une surface vitrée par direction et un angle d'ombre par fenêtre.

Ces quatre données peuvent être obtenues en une seule visite, avec un téléphone et une calculatrice. Si vous disposez en plus du plan du logement, à l'échelle et correctement placé sur la carte, tout le calcul peut être fait depuis chez vous. Dans HouseSense, le logement est scanné avec le LiDAR de l'iPhone puis placé sur la carte, après quoi l'ensoleillement dans le modèle 3D est calculé pour l'adresse, l'orientation nord et la date que vous choisissez. Vous pouvez ainsi voir le mois de décembre du logement pendant que vous vous trouvez dedans en plein mois d'août.