Kann man sich auf "Südausrichtung" im Exposé verlassen?
Das Wort "südausgerichtet" deckt alles von 158 bis 202 Grad ab und sagt nichts darüber, wo die Fenster sitzen oder was Schatten wirft — prüfen Sie es selbst mit einem Gradmaß und einem Schattenwinkel.
Kurze Antwort: "Südausgerichtet" in einem Immobilien-Exposé ist keine Messung, sondern eine Beschreibung, und sie kann stimmen und trotzdem wertlos sein. Das Wort sagt weder, wie viele Quadratmeter Glas nach Süden zeigen, noch wie hoch das Nachbarhaus steht, noch für welchen Raum es gilt. Prüfen Sie es selbst: lesen Sie die Ausrichtung des Hauses als Gradzahl von einem Kompasspfeil oder einer Karte ab, und messen Sie den Schattenwinkel zu dem, was im Süden steht, als arctan(Höhe ÷ Abstand). Ist der Schattenwinkel größer als der Sonnenstand am betreffenden Datum — etwa 11° im Dezember und 34° bei Tagundnachtgleiche auf 55° nördlicher Breite (Norddeutschland/Dänemark) —, ist "südausgerichtet" ohne Bedeutung.
Was das Wort "südausgerichtet" tatsächlich abdeckt
Es gibt keine feste Definition dafür, wann eine Wohnung südausgerichtet ist. In der Praxis wird das Wort für alles Mögliche verwendet — von einer Gartenfassade, die exakt nach Süden zeigt, bis zu einer Terrasse mit Südwestausrichtung und einer Wohnung, bei der nur eines von fünf Fenstern in diese Richtung zeigt.
Selbst im engeren Sinne — dem 45-Grad-Sektor, den der Kompass "Süden" nennt — deckt das Wort Richtungen von 158° bis 202° ab. Das ist ein realer Unterschied: Ein Haus, das auf 158° ausgerichtet ist, bekommt Sonne durch die Gartenfassade früher am Tag und verliert sie am Nachmittag früher als ein Haus auf 202°.
Das Wort ist also keine Lüge, aber es ist auch keine Zahl. Und Sonnenberechnungen brauchen eine Zahl.
Drei Dinge, die "südausgerichtet" nicht verrät
- Wie viel Glas nach Süden zeigt. Ein Haus mit zwei schmalen Fenstern von 0,6 m² nach Süden und einem Panoramafenster von 4 m² nach Norden ist im Sinne des Exposés "südausgerichtet" und in der Praxis dunkel. Zählen Sie die Glasfläche pro Richtung, nicht die Anzahl der Fenster.
- Für welchen Raum es gilt. "Südausgerichteter Garten" sagt nichts über das Wohnzimmer. "Südausgerichteter Balkon" sagt nichts über das Schlafzimmer. Fragen Sie immer: südausgerichtet — was genau?
- Was im Weg steht. Das ist der wichtigste Punkt. Ein südseitiges Wohnzimmerfenster mit einem 8 Meter hohen Nachbarhaus 15 Meter entfernt liegt den ganzen Winter im Schatten, egal wie schön die Ausrichtung ist.
Die Rechnung, die die Sache entscheidet
Zwei Winkel müssen verglichen werden. Der erste ist der Sonnenstand zur Mittagszeit, der sich aus 90° − Breitengrad + Deklination ergibt. Auf 55° nördlicher Breite (etwa Hamburg/Kopenhagen) ergibt das ungefähr 11° zur Wintersonnenwende, 34° zur Tagundnachtgleiche und 57° zur Sommersonnenwende.
Der zweite ist der Schattenwinkel zu dem, was südlich des Fensters steht: arctan(Höhe ÷ Abstand).
Beispiel: Das Nachbarhaus ist 8 Meter hoch bis zum First und steht 15 Meter südlich des Wohnzimmerfensters. 8 ÷ 15 = 0,53, und arctan(0,53) = 28°. Das liegt unter den 34° der Tagundnachtgleiche, sodass das Wohnzimmer im Sommerhalbjahr Mittagssonne bekommt — grob gerechnet von Anfang März bis Anfang Oktober. Es liegt über den 11° der Wintersonne, sodass das Wohnzimmer den Rest des Jahres mittags im Schatten liegt. Die Wohnung ist südausgerichtet, und das Exposé hat recht — aber das Winterlicht fehlt.
Drehen Sie die Rechnung um, wenn Sie wissen wollen, wie weit ein Nachbarhaus entfernt stehen muss, um freie Wintersonne zu gewährleisten: Höhe ÷ tan(11°) = Höhe × 5,15. Ein 8 Meter hohes Haus erfordert 41 Meter Abstand. Auf einem gewöhnlichen Einfamilienhausgrundstück findet man das im Süden nur selten.
So prüfen Sie das Exposé bei einer Besichtigung
- Bestimmen Sie die Nordrichtung als Gradzahl, bevor Sie hineingehen: der Nordpfeil im Grundriss, eine Karte mit Norden oben, oder der Kompass des Telefons an der Außenwand entlang. Notieren Sie "die Gartenfassade zeigt auf 187°", nicht "südausgerichtet".
- Gehen Sie Raum für Raum und notieren Sie, in welche Richtung die Fenster zeigen, und wie viel Glas in jeder Richtung ist.
- Blicken Sie aus jedem Wohnraum nach Süden und schätzen Sie Höhe und Abstand zu dem, was Sie sehen. Ein Geschoss ist typischerweise etwa 3 Meter; ein Satteldach fügt 2-3 Meter hinzu.
- Rechnen Sie arctan(Höhe ÷ Abstand) vor Ort und vergleichen Sie das Ergebnis mit 11°, 34° und 57°.
- Machen Sie ein Foto nach Süden aus jedem Raum. Das ist die billigste Dokumentation des Horizonts, die Sie mit nach Hause nehmen können.
- Denken Sie an die Jahreszeit, in der Sie sich befinden. Laubbäume sind im Februar nur Äste und im Juni ein dichter Sichtschutz. Eine Besichtigung im Winterhalbjahr unterschätzt den Schatten; eine Besichtigung im Juli überschätzt die Sonne.
Wenn das Exposé stimmt, aber das Haus trotzdem dunkel ist
Es gibt drei häufige Fälle, in denen "südausgerichtet" zutrifft und die Wohnung trotzdem dunkler ist als erwartet:
- Tiefer Grundriss. Tageslicht reicht grob gesagt nur 2 bis 2,5-mal die Höhe von Boden bis Fensteroberkante in den Raum hinein. Liegt die Fensteroberkante 2,1 Meter über dem Boden, reicht das Licht 4-5 Meter hinein — der Rest eines 8 Meter tiefen Raums bleibt dunkel, unabhängig von der Himmelsrichtung.
- Licht nur von einer Seite. Ein Raum mit Fenstern in zwei Wänden wirkt deutlich heller als ein Raum mit derselben Glasfläche in nur einer Wand, weil sich die Schatten ausgleichen. Eckräume gewinnen fast immer.
- Überdachung direkt vor dem Fenster. Eine überdachte Terrasse, ein Balkon darüber oder ein tiefer Dachüberstand nimmt das ganze Jahr über Sonne. Ein Dachüberstand, der so bemessen ist, dass er die Sommersonne bei 57° abhält, blockiert die Wintersonne bei 11° nicht — aber eine vollständige Überdachung schon.
Holen Sie sich die Zahlen, bevor Sie bieten
Ein Exposé beschreibt; eine Messung entscheidet. Der Unterschied zwischen beiden liegt nicht zwangsläufig an bösem Willen — es liegt daran, dass ein Wort wie "südausgerichtet" nicht die Information tragen kann, die eine Sonnenstandsanalyse braucht: einen Breitengrad, eine Nordrichtung in Grad, eine Glasfläche pro Richtung und einen Schattenwinkel pro Fenster.
Diese vier Angaben lassen sich bei einer einzigen Besichtigung mit einem Telefon und einem Taschenrechner beschaffen. Haben Sie zudem den maßstabsgetreuen Grundriss der Wohnung und die korrekte Position auf der Karte, kann die gesamte Wohnung von zu Hause aus durchgerechnet werden. In HouseSense wird die Wohnung mit dem LiDAR des iPhones gescannt und auf der Karte platziert, wonach der Sonneneinfall im 3D-Modell für genau diese Adresse, diese Nordrichtung und das gewählte Datum berechnet wird. So sehen Sie den Dezember der Wohnung, während Sie im August darin stehen.