¿Sobre qué superficie se calcula el precio por metro cuadrado?
Sobre la superficie útil de la vivienda — no sobre la parcela, no sobre el sótano y no sobre la suma de las habitaciones. Si se usan dos superficies distintas, la misma vivienda puede parecer mucho más barata sin que el precio haya cambiado un céntimo.
Respuesta corta: El precio por metro cuadrado de una vivienda se calcula como precio ÷ superficie de la vivienda — la superficie registrada como vivienda, medida sin contar los muros exteriores. No la superficie de la parcela, no el sótano, no la suma del suelo de las habitaciones. Lo determinante no es qué superficie se elige, sino que se use la misma superficie para todas las viviendas que se comparan. Si se mezclan, la misma vivienda al mismo precio puede parecer entre un 35 % más barata y un 18 % más cara según qué número se use.
El cálculo
El precio por metro cuadrado es una división sencilla:
Precio por m² = precio de compra ÷ superficie de la vivienda
Es un cociente, y por eso el número que sale depende por entero de qué se ponga abajo, en el denominador. Cambia la superficie sin cambiar el precio, y el resultado cambia con ella — esa es toda la trampa de este artículo.
La misma vivienda, cuatro precios por metro cuadrado distintos
Imagina una vivienda con una superficie útil registrada de 110 m². La misma vivienda tiene también un sótano de 60 m² no habilitado como vivienda, un garaje integrado de 12 m², y una suma del suelo de las habitaciones —descontando los muros— de 93 m². Divide el mismo precio de compra entre cada una de estas cuatro superficies, y el precio por metro cuadrado resultante cambia radicalmente, sin que el precio real de la vivienda se haya movido nada:
- Superficie útil, 110 m²: la cifra correcta y comparable.
- Superficie útil + garaje, 122 m²: parece más barata, pero el garaje no es vivienda.
- Superficie útil + sótano, 170 m²: alrededor de un 35 % por debajo de la cifra correcta.
- Suma del suelo de las habitaciones, 93 m²: alrededor de un 18 % por encima.
Del extremo más bajo al más alto hay una diferencia de aproximadamente un 83 % al alza — o un 45 % a la baja, si se mira al revés. El precio no ha cambiado nada. Toda la diferencia está en qué superficie se usó como divisor.
Por eso la superficie útil es la opción correcta
La superficie útil no es "la más precisa" — es la comparable. Todas las viviendas en venta la declaran, se calcula con los mismos criterios en todo el territorio, y figura en el registro catastral oficial —en España, el Catastro—. Un precio por metro cuadrado solo sirve para comparar dos viviendas entre sí, y para eso hace falta que el denominador se mida igual en ambas.
La suma del suelo de las habitaciones, en cambio, es la cifra que se puede comprobar con una cinta métrica — pero precisamente por eso se presta mal a la comparación: dos vendedores no la miden igual, y ningún anuncio la declara. Úsala para el suelo, la pintura y los muebles; no para el precio por metro cuadrado.
Las cinco trampas
- El sótano se cuenta en una vivienda pero no en la otra. El error más frecuente. Una vivienda con un sótano grande parece cara por metro cuadrado, porque el sótano no cuenta en el denominador — pero los metros cuadrados siguen ahí. Compara el precio por metro cuadrado y pregunta qué hay además de la superficie útil.
- Se mezcla la superficie de la parcela. Una casa de 110 m² en una parcela de 800 m² no tiene un precio por metro cuadrado calculado sobre esos 800 m². El terreno está incluido en el precio, pero nunca entra en el denominador de un precio por metro cuadrado de vivienda.
- Se olvidan los gastos de comunidad. Dos viviendas con el mismo precio por metro cuadrado pueden tener una diferencia notable en los gastos mensuales de comunidad. El precio por metro cuadrado no dice nada sobre el mantenimiento.
- La buhardilla se cuenta entera. Bajo los techos inclinados, la parte más baja del suelo normalmente no cuenta entera en la superficie útil — dónde está el límite depende de la normativa local, y suele ser una altura fija. Un vendedor que suma todo el suelo agranda el denominador y abarata artificialmente el precio.
- Las reformas no están registradas. Si una buhardilla o un sótano se ha habilitado como vivienda sin registrarlo, la superficie registrada no coincide con la realidad. Consulta el Catastro y, en caso de duda, pregunta al ayuntamiento — es quien decide el registro.
El precio por metro cuadrado no dice cuánta vivienda obtienes
Dos viviendas con la misma superficie útil al mismo precio tienen el mismo precio por metro cuadrado — y aun así pueden ser muy distintas para vivir en ellas:
- El espesor del muro exterior. Una casa nueva de bajo consumo con un muro exterior de 45 cm tiene notablemente menos suelo que una casa antigua con 30 cm, con la misma superficie registrada. Pagas lo mismo por cada metro cuadrado registrado y obtienes menos donde pisar.
- El número de tabiques. Cinco habitaciones pequeñas cuestan más metros cuadrados en muros que dos habitaciones grandes.
- La altura libre. El precio por metro cuadrado solo cuenta el suelo. 3,20 m de techo dan un 28 % más de aire que 2,50 m — y cuesta más calentarlo.
- La superficie de paso. Una vivienda donde 12 m² son pasillo tiene 12 m² menos para vivir que otra con la misma superficie y una distribución mejor.
Por eso merece la pena medir la vivienda tú mismo, una vez superada la primera selección. El precio por metro cuadrado ordena; la cinta métrica decide.
Cómo comprobar tú mismo el denominador
La superficie útil no se puede medir desde dentro, porque se calcula sin contar los muros exteriores. Pero las habitaciones sí se pueden medir, y a partir de ahí se puede calcular hacia atrás:
- Mide cada habitación por dentro y suma las superficies. No olvides el pasillo, el recibidor y la zona de lavado — siempre se olvidan.
- Suma la superficie de los muros. La de los muros exteriores es aproximadamente su espesor multiplicado por el perímetro exterior de la casa, y la de los tabiques, el espesor por su longitud total.
- La suma debería quedar cerca de la superficie útil declarada. Si hay más de un 5-7 % de diferencia, hay algo que preguntar.
HouseSense te da directamente la primera mitad de ese cálculo. Cuando la vivienda está escaneada con el LiDAR del iPhone o dibujada en papel milimetrado, el plano muestra la superficie interior de cada habitación y la superficie total de suelo de la casa — cifras que puedes comprobar tú mismo con una cinta métrica. La aplicación no muestra una superficie útil registrada, y tampoco debería: el registro mide sin contar la casa, la aplicación mide por dentro. Pero con las dos cifras en la mano puedes ver si coinciden donde deberían.