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Von welcher Fläche wird der Quadratmeterpreis berechnet?

Von der Wohnfläche — nicht vom Grundstück, nicht vom Keller und nicht von der Summe der Räume. Werden zwei verschiedene Flächen verwendet, kann dieselbe Wohnung 45 % günstiger aussehen, ohne dass sich der Preis um einen einzigen Cent geändert hat.

Die Rechnung

Der Quadratmeterpreis ist eine einfache Division:

Quadratmeterpreis = Kaufpreis ÷ Wohnfläche

Nehmen Sie eine Wohnung mit Kaufpreis P und einer Wohnfläche von 110 m²:

P ÷ 110 = Quadratmeterpreis, gesetzt als Index 100

Der Betrag selbst ist hier nebensächlich und variiert ohnehin von Ort zu Ort — der folgende Vergleich zeigt, wie stark sich derselbe Preis P allein durch die Wahl der Fläche verändert. Die Pointe ist die Division, nicht der Betrag.

Dieselbe Wohnung, vier verschiedene Quadratmeterpreise

Die Wohnung im Beispiel — Kaufpreis P und 110 m² Wohnfläche — hat außerdem 60 m² Keller, der nicht als Wohnraum genehmigt ist, eine integrierte Garage mit 12 m², und eine Summe der Rauminnenflächen von 93 m², wenn die Wände abgezogen werden. Je nachdem, durch welche Fläche geteilt wird, ergibt sich:

• Wohnfläche, 110 m²: Index 100 — die korrekte und vergleichbare Zahl.
• Wohnfläche + Garage, 122 m²: Index 90 — sieht günstiger aus, aber die Garage ist kein Wohnraum.
• Wohnfläche + Keller, 170 m²: Index 65 — 35 % unter der korrekten Zahl.
• Summe der Rauminnenflächen, 93 m²: Index 118 — 18 % darüber.

Vom niedrigsten zum höchsten Wert ist das ein Unterschied von 83 % nach oben — oder 45 % nach unten, wenn man den Weg andersherum geht. Am Preis wurde kein Cent verändert. Der gesamte Unterschied liegt allein darin, durch welche Fläche geteilt wurde.

Deshalb ist die Wohnfläche die richtige Wahl

Die Wohnfläche ist nicht „die genaueste" Zahl — sie ist die vergleichbare. Jede zum Verkauf stehende Wohnung gibt sie an, sie wird nach denselben Prinzipien landesweit ermittelt, und sie steht im amtlichen Gebäuderegister — in Deutschland etwa im Liegenschaftskataster oder in der Bauakte. Ein Quadratmeterpreis ist nur brauchbar, um zwei Wohnungen gegeneinander zu halten, und dafür muss der Nenner an beiden Stellen gleich gemessen werden.

Die Summe der Rauminnenflächen ist dagegen die Zahl, die sich mit einem Maßband nachprüfen lässt — aber gerade deshalb eignet sie sich schlecht zum Vergleich: Zwei Verkäufer messen sie nicht gleich, und keine Anzeige gibt sie an. Nutzen Sie sie für Boden, Anstrich und Möbel; nicht für den Quadratmeterpreis.

Die fünf Fallen

• Der Keller wird bei der einen Wohnung mitgezählt, bei der anderen nicht. Der häufigste Fehler. Eine Wohnung mit großem Keller sieht pro m² teuer aus, weil der Keller nicht im Nenner zählt — aber die Quadratmeter sind trotzdem da. Vergleichen Sie den Quadratmeterpreis und fragen Sie, was zusätzlich zur Wohnfläche vorhanden ist.
• Die Grundstücksfläche wird eingemischt. Ein Haus mit 110 m² Wohnfläche auf einem Grundstück von 800 m² hat nicht plötzlich einen völlig anderen Quadratmeterpreis, weil jemand durch 800 statt durch 110 teilt. Das Grundstück fließt in den Preis ein, aber niemals in den Nenner bei einem Wohnungs-Quadratmeterpreis.
• Die Nebenkosten werden vergessen. Zwei Wohnungen mit demselben Quadratmeterpreis können im Monat einen deutlichen Unterschied bei Hausgeld, Grundsteuer oder Betriebskosten haben. Der Quadratmeterpreis sagt nichts über den laufenden Unterhalt aus.
• Das Dachgeschoss wird komplett mitgezählt. Unter Schrägen zählt der niedrigste Teil des Bodens in der Regel nicht voll zur Wohnfläche — wo die Grenze verläuft, hängt von den Berechnungsregeln am jeweiligen Ort ab; in Deutschland regelt das meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV), bei der der Bereich unter 1 Meter Höhe gar nicht und der Bereich zwischen 1 und 2 Metern nur zur Hälfte zählt. Ein Verkäufer, der den ganzen Boden hinzurechnet, macht den Nenner zu groß und den Preis künstlich niedrig.
• Umbauten sind nicht registriert. Wurde ein Dachgeschoss oder Keller zu Wohnraum ausgebaut, ohne registriert zu sein, stimmt die registrierte Fläche nicht mit der Wirklichkeit überein. Schauen Sie das Gebäude im Register nach, und fragen Sie im Zweifel bei der Behörde nach — sie entscheidet über die Registrierung.

Der Quadratmeterpreis sagt nicht, wie viel Wohnung Sie bekommen

Zwei Wohnungen mit 110 m² Wohnfläche zum selben Preis haben denselben Quadratmeterpreis — und können sich trotzdem völlig unterschiedlich bewohnen lassen:

• Die Dicke der Außenwand. Ein neues Niedrigenergiehaus mit 45 cm Außenwand hat bei gleicher registrierter Fläche spürbar weniger Boden als ein älteres Haus mit 30 cm. Sie zahlen dasselbe pro registriertem Quadratmeter und bekommen weniger zum Begehen.
• Die Anzahl der Innenwände. Fünf kleine Zimmer kosten mehr Quadratmeter an Wänden als zwei große Räume.
• Die Raumhöhe. Der Quadratmeterpreis zählt nur den Boden. 3,20 m Deckenhöhe geben 28 % mehr Luftraum als 2,50 m — und kosten mehr beim Heizen.
• Die Flurfläche. Eine Wohnung, bei der 12 m² Flur sind, hat 12 m² weniger zum Wohnen als eine mit derselben Fläche und einem besseren Grundriss.

Deshalb lohnt es sich, die Wohnung selbst zu vermessen, sobald die erste grobe Auswahl getroffen ist. Der Quadratmeterpreis sortiert; das Maßband entscheidet.

So prüfen Sie den Nenner selbst

Die Wohnfläche lässt sich nicht von innen messen, weil sie außen um die Außenwände herum ermittelt wird. Aber die Räume lassen sich messen, und dann kann rückwärts gerechnet werden:

• Messen Sie jeden Raum innen und addieren Sie die Flächen. Denken Sie an Flur, Diele und Hauswirtschaftsraum — die werden immer vergessen.
• Addieren Sie die Fläche der Wände. Die Fläche der Außenwände ist etwa Wandstärke × äußerer Hausumfang, und die der Innenwände ist Stärke × ihre Gesamtlänge.
• Die Summe sollte nahe an der angegebenen Wohnfläche liegen. Beträgt der Unterschied mehr als 5-7 %, gibt es etwas nachzufragen.

HouseSense liefert die erste Hälfte dieser Rechnung direkt. Ist die Wohnung mit dem LiDAR des iPhones gescannt oder auf digitalem Millimeterpapier gezeichnet, stehen die Innenfläche jedes Raums und die gesamte Bodenfläche des Hauses auf der Zeichnung — Zahlen, die Sie selbst mit einem Maßband nachprüfen können. Die App zeigt keine registrierte Wohnfläche an, und das soll sie auch nicht: Das Register misst außen um das Haus herum, die App misst innen. Aber mit beiden Zahlen in der Hand können Sie sehen, ob sie sich dort treffen, wo sie es sollten.