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Sur quelle surface calcule-t-on le prix au mètre carré ?

Sur la surface habitable — pas sur le terrain, pas sur la cave, pas sur la somme du sol des pièces. Utilisez deux surfaces différentes, et le même logement peut paraître 45 % moins cher, sans que le prix ait changé d'un centime.

Le calcul

Le prix au mètre carré est une simple division :

Prix au m² = prix d’achat ÷ surface habitable

Prenons un logement d’une surface habitable de 110 m², vendu à un prix donné, quel qu’il soit. Ce prix divisé par 110 donne le prix au m² correct. Ce qui suit ne dépend en rien du montant réel — tout tient dans la division elle-même.

Le même logement, quatre prix au mètre carré différents

Le logement de l’exemple — 110 m² habitables au prix ci-dessus — possède aussi une cave de 60 m² non homologuée à l’habitation, un garage intégré de 12 m², et une surface totale au sol des pièces de 93 m² une fois les murs déduits. Selon la surface utilisée au dénominateur, le prix au m² affiché change du tout au tout, alors que le prix réel, lui, n’a pas bougé :

• Surface habitable, 110 m² : le chiffre correct et comparable — la référence.
• Surface habitable + garage, 122 m² : environ 10 % de moins — paraît plus avantageux, mais le garage n’est pas de l’habitation.
• Surface habitable + cave, 170 m² : environ 35 % en dessous du chiffre correct.
• Somme du sol des pièces, 93 m² : environ 18 % au-dessus.

Entre le résultat le plus bas et le plus haut de ces quatre calculs, l’écart atteint 83 % vers le haut — ou 45 % vers le bas, si l’on part dans l’autre sens. Le prix n’a pas changé d’un centime. Toute la différence tient à la surface utilisée pour diviser.

C’est pourquoi la surface habitable est le bon choix

La surface habitable n’est pas « le chiffre le plus précis » — c’est le chiffre comparable. Tous les logements en vente l’indiquent, elle est calculée selon les mêmes principes partout dans le pays, et elle figure dans le registre officiel du bâtiment — en France, associé au cadastre et au service de la publicité foncière. Un prix au mètre carré n’est utile que pour comparer deux logements entre eux, et cela exige que le dénominateur soit mesuré de la même façon des deux côtés.

La somme du sol des pièces est en revanche le chiffre qu’on peut vérifier soi-même avec un mètre ruban — mais c’est justement pour cela qu’il se prête mal à la comparaison : deux vendeurs ne le mesurent pas de la même façon, et aucune annonce ne l’indique. Utilisez-le pour le revêtement de sol, la peinture et les meubles ; pas pour le prix au mètre carré.

Les cinq pièges

• La cave est comptée dans un logement, mais pas dans l’autre. L’erreur la plus fréquente. Un logement avec une grande cave paraît cher au m², car la cave n’entre pas dans le dénominateur — mais ses mètres carrés existent toujours. Comparez le prix au m² et demandez ce qui existe en plus de la surface habitable.
• La surface du terrain se mêle au calcul. Une maison de 110 m² sur un terrain de 800 m² n’a pas un prix au m² calculé en divisant le prix total par la surface du terrain. Le terrain entre dans le prix, mais jamais dans le dénominateur d’un prix au m² de logement.
• Les charges sont oubliées. Deux logements au même prix au m² peuvent avoir des charges mensuelles très différentes. Le prix au m² ne dit rien du coût d’usage.
• Les combles sont comptées en totalité. Sous les rampants, la partie la plus basse du sol ne compte en général pas intégralement dans la surface habitable — où se situe exactement la limite dépend des règles de mesurage en vigueur localement, et en France, la référence est la hauteur de 1,80 m de la loi Carrez. Un vendeur qui ajoute tout le sol gonfle artificiellement le dénominateur et fait paraître le prix plus bas qu’il ne l’est.
• Les extensions ne sont pas déclarées. Si des combles ou une cave ont été aménagées en pièces habitables sans être déclarées, la surface enregistrée ne correspond pas à la réalité. Consultez le dossier du bâtiment, et interrogez l’administration en cas de doute — c’est elle qui tranche sur l’enregistrement.

Le prix au mètre carré ne dit pas combien de logement vous obtenez

Deux logements de 110 m² habitables au même prix ont le même prix au m² — et peuvent pourtant être très différents à vivre :

• L’épaisseur des murs extérieurs. Une maison neuve basse consommation avec 45 cm de mur extérieur a sensiblement moins de sol qu’une maison ancienne avec 30 cm, pour la même surface enregistrée. Vous payez le même prix par mètre carré enregistré, pour moins d’espace réel.
• Le nombre de cloisons. Cinq petites chambres coûtent plus de mètres carrés en murs que deux grandes pièces.
• La hauteur sous plafond. Le prix au m² ne compte que le sol. 3,20 m sous plafond donne 28 % de volume d’air en plus que 2,50 m — et coûte plus cher à chauffer.
• La surface de circulation. Un logement où 12 m² sont un couloir a 12 m² de moins à vivre qu’un logement de même surface avec une meilleure distribution.

C’est pourquoi il vaut la peine de mesurer soi-même le logement, une fois passé le premier tri. Le prix au m² permet de trier ; le mètre ruban permet de trancher.

Comment vérifier vous-même le dénominateur

La surface habitable ne peut pas se mesurer de l’intérieur, car elle se calcule sans les murs extérieurs. Mais les pièces, elles, peuvent être mesurées, et on peut alors remonter le calcul :

• Mesurez chaque pièce à l’intérieur et additionnez les surfaces. N’oubliez pas le couloir, l’entrée et la buanderie — ils sont toujours oubliés.
• Ajoutez la surface des murs. La surface des murs extérieurs est à peu près égale à leur épaisseur multipliée par le périmètre extérieur de la maison, et celle des cloisons à leur épaisseur multipliée par leur longueur cumulée.
• La somme doit être proche de la surface habitable annoncée. Si l’écart dépasse 5 à 7 %, il y a de quoi poser des questions.

HouseSense fournit directement la première moitié de ce calcul. Une fois le logement scanné avec le LiDAR de l’iPhone, ou dessiné sur papier millimétré, la surface intérieure de chaque pièce et la surface de sol totale de la maison figurent sur le plan — des chiffres que vous pouvez vérifier vous-même avec un mètre ruban. L’application n’affiche pas une surface habitable enregistrée, et ce n’est pas son rôle : le registre mesure autour de la maison, l’application mesure à l’intérieur. Mais avec les deux chiffres en main, vous pouvez voir s’ils se rejoignent là où ils le devraient.