¿Se puede hacer un plano a partir de un anuncio inmobiliario antiguo?
Sí, pero solo como punto de partida: el plano de un anuncio inmobiliario muestra correctamente qué habitaciones hay y dónde están — las medidas hay que buscarlas en otro sitio.
Respuesta corta: Sí — usa el plano del anuncio inmobiliario como la lista de referencia sobre el número de habitaciones, su posición y su orden entre sí, pero no como fuente de metros cuadrados. Los planos de los anuncios inmobiliarios llevan muy a menudo la indicación "orientativo" o "sin acotar", porque están dibujados para dar una impresión general. Mide 3-5 medidas clave con una cinta métrica, y dibuja el plano a partir de ellas — así tienes en una hora un plano acotado sin tener que volver a medir toda la vivienda.
Para qué sirve el plano de un anuncio inmobiliario
Un anuncio inmobiliario de una agencia casi siempre incluye un pequeño plano por planta. Está dibujado a partir de la documentación de la licencia de obra o medido rápidamente para el anuncio, y su punto fuerte es la topología: cuántas habitaciones hay, hacia qué lado abren las puertas, dónde está la cocina respecto al salón, dónde está la escalera, y hacia qué lado de la casa dan las ventanas.
Esa es, de hecho, la mitad difícil del trabajo a la hora de dibujar una vivienda. Recordar que hay un hueco detrás de la puerta del cuarto de la lavadora, o que el pasillo hace un quiebro, es precisamente lo que la gente olvida cuando dibuja de memoria. Si tienes el anuncio inmobiliario, no tienes que recordar nada — solo tienes que medir.
Por qué las medidas normalmente no son fiables
Hay tres razones por las que los metros cuadrados de un anuncio inmobiliario rara vez se pueden usar directamente:
- El plano a menudo no está a escala. Lee la letra pequeña: si dice "plano orientativo", "sin acotar" o "solo a título ilustrativo", no está dibujado para medir sobre él. Las habitaciones pueden estar estiradas para que cupiera el texto.
- La superficie de la vivienda se calcula por fuera. La cifra que aparece en el anuncio suele proceder del Catastro, y las superficies catastrales se calculan casi siempre hasta la cara exterior de los muros perimetrales. Tú vives por dentro. Si la casa tiene muros exteriores de 35 cm, los muros se llevan un 10-15 % de la superficie construida — menos en una casa grande, porque los muros siguen el perímetro mientras que la superficie crece más deprisa.
- La vivienda puede haberse reformado. Un anuncio de 2011 no conoce el muro que se quitó en 2018, ni la galería que se añadió después. Todo lo ocurrido desde entonces falta en el plano.
Por eso: usa el plano para saber qué hay y dónde está — consigue cuánto mide con una cinta métrica.
El método: cinco medidas hacen fiable un plano antiguo
No hace falta medir cada muro. Necesitas medidas suficientes para fijar el plano y para revelar si la escala siquiera es correcta.
- Las dos medidas exteriores principales de la casa — largo y ancho, medidos a lo largo de la fachada. Esas dos cifras determinan todo el marco de la casa.
- Los dos lados de una habitación por dentro — a ser posible la más grande, por ejemplo el salón, medida de esquina a esquina a la altura del suelo.
- El grosor del muro exterior, medido en el hueco de una ventana o una puerta. Típicamente 25-40 cm en una casa antigua de ladrillo o mampostería.
- El grosor de los tabiques, medido en el hueco de una puerta interior. Típicamente 10-12 cm para un tabique ligero.
- Una diagonal de la habitación grande, que revela si la casa forma ángulos rectos.
Con esas cinco medidas puedes comprobar la escala: mide el ancho del salón en el papel con una regla, y compáralo con la realidad. Si el salón mide 4,12 m en realidad y 8,2 cm en el papel, el plano está a escala 1:50 (8,2 cm × 50 = 4,10 m — lo bastante cerca para que sea válido). Si en cambio mides 6,9 cm en el papel, la escala no cuadra, y entonces no puedes leer el resto de las medidas en él — tienes que medirlas tú mismo.
La comprobación de la diagonal, paso a paso
Una habitación mide 4,12 m × 3,05 m. Si forma ángulo recto, la diagonal debe ser la raíz cuadrada de (4,12² + 3,05²) = raíz cuadrada de (16,97 + 9,30) = raíz cuadrada de 26,27 = 5,13 m. Si mides 5,21 m, la habitación está torcida en unos 8 cm en la diagonal — y eso nunca se ve en el plano de un anuncio inmobiliario, donde todas las esquinas están dibujadas como ángulos rectos perfectos.
La superficie de la habitación es 4,12 × 3,05 = 12,57 m². Compárala con lo que indica el anuncio para la misma habitación. Si hay más de un par de puntos porcentuales de diferencia, has averiguado cuánto puedes fiarte del resto del plano.
Cómo trasladar el plano antiguo a una app
En HouseSense la vivienda se puede dibujar en lugar de escanearse, y eso encaja bien precisamente con esta tarea: ya tienes un plano, solo te faltan las cifras reales para ponerlas en él.
- Ten el anuncio inmobiliario al lado, y traza las habitaciones con el dedo en el mismo orden y la misma posición relativa que en el papel.
- Escribe las medidas que has tomado, en centímetros enteros. El plano se ajusta a las cifras — no al revés.
- Deja que las habitaciones que no has medido hereden su ancho del vecino: un pasillo suele ser exactamente tan ancho como la casa es profunda menos las habitaciones a cada lado. Escribe esa cifra, y compruébala en un punto con la cinta métrica.
- Coloca puertas y ventanas donde las muestra el anuncio. Mide el ancho de una ventana de cada tipo; el resto suele ser igual en una casa del mismo año de construcción.
Todas las medidas en HouseSense se calculan por dentro — de pared a pared, exactamente como las mides tú mismo — y los muros entre dos habitaciones se unen en un único muro compartido, de modo que los mismos centímetros nunca se cuenten en las dos habitaciones. Ese es el error que, de lo contrario, hace que una vivienda dibujada a mano crezca unos metros cuadrados respecto a la realidad.
Si el anuncio inmobiliario es la única fuente
Si has vendido la casa, o todavía no has podido entrar en la vivienda, no puedes medir nada. El plano se puede seguir usando — pero hay que etiquetarlo honestamente. Escribe en tu propio plano o en las notas del informe que las medidas son una estimación a partir de un anuncio inmobiliario y no una medición real. Un plano que no dice de dónde vienen las cifras acaba, tarde o temprano, usándose para encargar suelo.
Hay otras dos fuentes que suelen ser mejores que el anuncio:
- El archivo de licencias de obra del ayuntamiento. Los planos originales de la obra están dibujados a escala, típicamente 1:50 o 1:100, y llevan las medidas escritas. En muchos ayuntamientos el archivo se puede consultar en línea (urbanismo).
- El Catastro. No da un plano, pero sí da superficies, año de construcción, plantas y número de habitaciones — buenos puntos de referencia para comprobar si tu propia medición cae en un lugar razonable.
Y una cosa que ningún plano antiguo puede responder
Ni el anuncio inmobiliario, ni el plano de la licencia de obra, ni tu nuevo plano pueden determinar si un muro es de carga. Las líneas en el papel no dicen nada sobre lo que sostiene el muro. Si hay que quitar un muro, un técnico de la construcción o un ingeniero tiene que intervenir y valorarlo en el lugar.