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¿Cómo comparas dos viviendas que has visto con una semana de diferencia?

Eliminando las diferencias que no tienen que ver con las viviendas: el tiempo que hacía, la hora del día, el amueblado y lo fresco que está el recuerdo. Compara las mismas cinco cifras, no dos sensaciones separadas por una semana.

El problema no son las viviendas, es el montaje del experimento

Dos viviendas vistas con una semana de diferencia se han visto en dos condiciones distintas. Una con sol a las 11 de la mañana un sábado, la otra con cielo nublado a las 16:00 un martes. Una vacía y recién reformada, la otra llena de las pertenencias de una familia. Una vista como la primera del día, la otra como la cuarta. Ninguna de esas diferencias tiene que ver con las viviendas — pero determinan lo que recuerdas.

A eso se suma que el recuerdo no se desvanece de forma uniforme. Al cabo de una semana los detalles han desaparecido, mientras que la sensación general permanece — y esa sensación es justamente lo que tiñeron las condiciones. Te quedas así con una impresión nítida de la vivienda B y una sensación cálida pero imprecisa de la vivienda A, y crees que la diferencia son las viviendas.

Las tres distorsiones — y qué hacer con ellas

• El tiempo y la hora del día. El antídoto es anotar ambas cosas sobre el terreno y luego calcular la luz en vez de confiar en el recuerdo. Si conoces la orientación de las ventanas, puedes comparar la entrada de sol en la misma fecha y a la misma hora para las dos viviendas — es la única comparación justa.
• El amueblado. Una habitación vacía parece más pequeña de lo que es, porque al ojo le falta una referencia de escala. Una habitación decorada para vender parece más grande, porque los muebles son más pequeños de lo normal. El antídoto es una medida: 15,1 m² son 15,1 m², haya lo que haya en la habitación.
• El orden de las visitas. La vivienda que viste en último lugar queda más arriba en la memoria y por eso se siente más clara y más "correcta". El antídoto es repasar tus notas de la vivienda más antigua primero, y a ser posible leerlas en voz alta, antes de pensar siquiera en la nueva.

Las cinco cifras en las que debe apoyarse la comparación

1. Superficie útil — la que puedes amueblar. Los rincones bajo cubierta con menos de unos 130 cm, las cajas de tubería y las zonas de puro paso no cuentan.
2. Precio por metro cuadrado útil — el precio de compra dividido entre la superficie útil, no entre la superficie que indica el registro oficial de la vivienda.
3. La altura libre del salón — una sola cifra que explica sorprendentemente bien cómo se siente la vivienda.
4. Número de habitaciones aptas para dormir — ¿cuántas habitaciones pueden albergar una cama de 180 × 200 cm con al menos 60 cm libres a ambos lados (es decir, unos 300 cm de ancho)? Es una prueba más exigente y más útil que "número de dormitorios".
5. Superficie de ventana orientada al sur y al oeste — la que aporta luz de tarde y de atardecer.

Una cuenta que da la vuelta al resultado

La vivienda A figura con 118 m² en el registro oficial, la vivienda B con 104 m². A se anuncia a un precio un 9 % superior al de B.

Según las cifras del registro, A parece la más barata: A tiene un 13 % más de superficie, pero cuesta solo un 9 % más — es decir, un precio por metro cuadrado alrededor de un 4 % inferior al de B.

Pero la buhardilla de A tiene 14 m² de rincones con solo 118 cm hasta el techo, y el salón es un espacio de paso donde unos 4 m² se destinan a la circulación entre tres puertas. Superficie útil de A: 118 − 14 − 4 = 100 m². B no tiene rincones bajo cubierta y una superficie total de pasillo de 5 m²: 104 − 5 = 99 m².

Medido en suelo que puedes amueblar, A tiene por tanto solo un 1 % más que B — pero sigue costando un 9 % más. Por metro cuadrado útil, A resulta entonces alrededor de un 8 % más cara. La cuenta se dio la vuelta porque el concepto de superficie se hizo igual para las dos viviendas. Esa es toda la tarea: comparar algo medido de la misma manera en ambos sitios.

Qué hacer cuando solo has medido una de las dos

El caso habitual: la vivienda nueva la has medido a fondo, la de la semana pasada solo la has visto. Hay tres opciones, en este orden:

1. Pide una nueva visita a la vivienda más antigua. Si de verdad dudas entre dos viviendas, media hora está bien empleada, y los agentes rara vez dicen que no a una segunda visita.
2. Reconstruye el plano a partir de lo que tienes. El plano del anuncio inmobiliario más tus notas y fotos suelen dar para un boceto útil. Ten en cuenta que un plano de anuncio rara vez lleva cotas — es una ilustración. Úsalo para la posición relativa de las habitaciones, no para las superficies.
3. Limítate a comparar lo que tienes de ambas. Mejor tres cifras honestas que cinco donde dos son un cálculo aproximado. Adivinar una superficie y comparar sobre ella es peor que no comparar.

Escribe la comparación antes de hablar de ella

Cuando dos personas comparan dos viviendas en voz alta, gana quien habla de forma más convincente — no la mejor vivienda. Haz en su lugar una tabla sencilla: las cinco cifras de cada vivienda, la tarea de reforma que se ve a simple vista en cada una, y la peor habitación de cada una. Solo después habláis del tema.

Incluye también las sensaciones, pero como una línea aparte: "A: luz agradable en la cocina, pasillo oscuro. B: pasillo bonito, baño frío." Las sensaciones no deben esconderse en las cifras, y las cifras no deben ahogarse en las sensaciones.

Dónde ayuda HouseSense

Si has escaneado ambas viviendas con el LiDAR del iPhone durante las visitas — tras pedir permiso al agente —, la comparación es directa: dos planos acotados con la superficie por habitación uno junto al otro, independientemente del tiempo, la hora del día y el amueblado del día en que estuviste allí. Puedes colocar tus propios muebles con sus medidas reales en ambas viviendas y ver cuál puede albergarlos de verdad.

El modelo 3D calcula la entrada de sol a partir de la posición y la orientación al norte de cada vivienda, así que puedes poner las dos viviendas en la misma fecha y a la misma hora — por ejemplo, el 21 de marzo a las 16:00 — en vez de comparar un día soleado con uno nublado. Y puedes dibujar la vivienda sobre papel milimetrado con el dedo, si de la primera visita solo te quedan el plano del anuncio y tus notas. Todo queda en tu propio iCloud; no hay ninguna cuenta ni ningún servidor.

Una semana de diferencia entre dos visitas no es un problema si te llevaste a casa las mismas cinco cifras de ambas. Solo es un problema si te llevaste a casa dos sensaciones distintas.