Wie vergleichen Sie zwei Immobilien, die Sie im Abstand von einer Woche besichtigt haben?
Indem Sie die Unterschiede entfernen, die nichts mit den Immobilien zu tun haben: Wetter, Uhrzeit, Möblierung und wie frisch die Erinnerung ist. Vergleichen Sie dieselben fünf Zahlen, nicht zwei Eindrücke im Abstand von einer Woche.
Kurze Antwort: Vergleichen Sie die beiden Immobilien anhand von fünf Zahlen, die Sie bei beiden gemessen haben: nutzbare Fläche, Preis pro nutzbarem Quadratmeter, Raumhöhe im Wohnzimmer, Anzahl der Räume, die ein Doppelbett mit Platz auf beiden Seiten aufnehmen können, und die Himmelsrichtung der Fenster. Korrigieren Sie die drei Dinge, die einen Vergleich über eine Woche hinweg verzerren — Wetter, Uhrzeit und Möblierung — und seien Sie sich bewusst, dass die Immobilie, die Sie zuletzt gesehen haben, immer am schärfsten in Erinnerung bleibt, ohne dass sie deshalb besser ist.
Das Problem sind nicht die Immobilien, sondern der Versuchsaufbau
Zwei Immobilien, die im Abstand von einer Woche besichtigt wurden, wurden unter zwei unterschiedlichen Bedingungen gesehen. Die eine bei Sonnenschein um 11 Uhr an einem Samstag, die andere bei grauem Himmel um 16 Uhr an einem Dienstag. Die eine leer und frisch renoviert, die andere voll mit dem Hab und Gut einer Familie. Die eine als erster Termin des Tages besichtigt, die andere als vierter. Keiner dieser Unterschiede hat mit den Immobilien zu tun — aber sie bestimmen, woran Sie sich erinnern.
Hinzu kommt, dass die Erinnerung nicht gleichmäßig verblasst. Nach einer Woche sind die Details weg, während der Gesamteindruck bestehen bleibt — und genau dieser Eindruck war es, den die Bedingungen gefärbt haben. Sie stehen also mit einem scharfen Eindruck von Immobilie B und einem warmen, ungenauen Gefühl für Immobilie A da und glauben, der Unterschied läge an den Immobilien.
Die drei Verzerrungen — und was Sie dagegen tun
- Wetter und Uhrzeit. Das Gegenmittel ist, beides vor Ort zu notieren und das Licht anschließend zu berechnen, statt es sich zu merken. Kennen Sie die Himmelsrichtung der Fenster, können Sie den Sonneneinfall für beide Immobilien am selben Datum und zur selben Uhrzeit vergleichen — das ist der einzig faire Vergleich.
- Die Möblierung. Ein leerer Raum wirkt kleiner, als er ist, weil dem Auge ein Maßstab fehlt. Ein gestylter Raum wirkt größer, weil die Möbel kleiner als normal sind. Das Gegenmittel ist ein Maß: 15,1 m² sind 15,1 m², egal was im Raum steht.
- Die Reihenfolge. Die Immobilie, die Sie zuletzt gesehen haben, liegt oben im Gedächtnis und wirkt deshalb am klarsten und richtigsten. Das Gegenmittel ist, sich Ihre Notizen zur älteren Immobilie zuerst vorzunehmen — am besten laut vorzulesen —, bevor Sie überhaupt an die neue denken.
Die fünf Zahlen, auf denen der Vergleich ruhen soll
- Nutzbare Fläche — das, was Sie einrichten können. Dachschrägen unter etwa 130 cm, Rohrkästen und reine Verkehrsflächen zählen nicht mit.
- Preis pro nutzbarem Quadratmeter — der Kaufpreis geteilt durch die nutzbare Fläche, nicht durch die Fläche aus dem amtlichen Register.
- Die Raumhöhe im Wohnzimmer — eine einzige Zahl, die überraschend viel darüber erklärt, wie sich die Immobilie anfühlt.
- Anzahl der Schlafplatz-Räume — wie viele Räume können ein Bett von 180 × 200 cm mit mindestens 60 cm auf beiden Seiten aufnehmen (also etwa 300 cm Breite)? Das ist ein härterer und praktischerer Test als "Anzahl der Zimmer".
- Fensterfläche nach Süden und Westen — das, was Nachmittags- und Abendlicht bringt.
Eine Rechnung, die das Ergebnis umdreht
Immobilie A steht im amtlichen Register mit 118 m², Immobilie B mit 104 m². A wird zu einem Preis angeboten, der 9 % über dem von B liegt.
Nach den Registerzahlen wirkt A am günstigsten: A hat 13 % mehr Fläche, kostet aber nur 9 % mehr — also etwa 4 % weniger pro Quadratmeter als B.
Aber A's Dachgeschoss hat 14 m² Dachschräge mit 118 cm Höhe zur Decke, und das Wohnzimmer ist ein Durchgangsraum, in dem etwa 4 m² für den Verkehr zwischen drei Türen draufgehen. Nutzbare Fläche bei A: 118 − 14 − 4 = 100 m². B hat keine Dachschräge und eine gesamte Verkehrsfläche von 5 m²: 104 − 5 = 99 m².
Gemessen an einrichtbarer Fläche hat A also nur 1 % mehr als B — kostet aber trotzdem 9 % mehr. Pro nutzbarem Quadratmeter ist A damit etwa 8 % teurer. Die Rechnung hat sich umgedreht, weil der Flächenbegriff für beide Immobilien gleich gemacht wurde. Genau das ist die Aufgabe: Vergleichen Sie anhand von etwas, das an beiden Orten auf dieselbe Weise gemessen wurde.
Was Sie tun, wenn Sie nur die eine gemessen haben
Der übliche Fall: Die neue Immobilie haben Sie gründlich vermessen, die von letzter Woche haben Sie nur besichtigt. Es gibt drei Möglichkeiten, in dieser Reihenfolge:
- Bitten Sie um einen weiteren Termin für die ältere Immobilie. Sind Sie sich wirklich zwischen zwei Immobilien unschlüssig, ist eine halbe Stunde gut investiert, und Makler sagen selten Nein zu einem zweiten Besichtigungstermin.
- Rekonstruieren Sie den Grundriss aus dem, was Sie haben. Der Grundriss aus dem Exposé plus Ihre Notizen und Fotos reichen oft für eine brauchbare Skizze. Beachten Sie, dass ein Verkaufsplan selten maßgetreu ist — er ist eine Illustration. Nutzen Sie ihn für die Anordnung der Räume zueinander, nicht für Flächenangaben.
- Vergleichen Sie nur das, was Sie bei beiden haben. Lieber drei ehrliche Zahlen als fünf, von denen zwei geraten sind. Eine Fläche zu schätzen und danach zu vergleichen ist schlimmer, als gar nicht zu vergleichen.
Schreiben Sie den Vergleich auf, bevor Sie darüber sprechen
Sitzen zwei Personen zusammen und vergleichen zwei Immobilien mündlich, gewinnt der, der am überzeugendsten redet — nicht die bessere Immobilie. Erstellen Sie stattdessen eine einfache Übersicht: die fünf Zahlen für jede Immobilie, die eine Arbeitsaufgabe, die Sie in jeder mit bloßem Auge erkennen können, und den schlechtesten Raum in jeder. Erst danach sprechen Sie darüber.
Nehmen Sie auch die Gefühle mit auf, aber als eigene Zeile: "A: schönes Licht in der Küche, dunkler Flur. B: netter Flur, kaltes Bad." Gefühle sollen sich nicht in den Zahlen verstecken, und die Zahlen sollen nicht in Gefühlen untergehen.
Wo HouseSense hilft
Haben Sie beide Immobilien bei den Besichtigungen mit dem LiDAR des iPhones gescannt — nachdem Sie den Makler um Erlaubnis gefragt haben —, ist der Vergleich einfach: zwei maßgetreue Grundrisse mit Fläche pro Raum nebeneinander, unabhängig vom Wetter, der Uhrzeit und der Möblierung an dem Tag, an dem Sie dort waren. Sie können Ihre eigenen Möbel in ihren tatsächlichen Maßen in beide Immobilien einfügen und sehen, welche sie wirklich aufnehmen kann.
Das 3D-Modell berechnet den Sonneneinfall aus der Lage und Nordausrichtung jeder Immobilie, sodass Sie die beiden Immobilien am selben Datum und zur selben Uhrzeit gegenüberstellen können — zum Beispiel am 21. März um 16 Uhr — statt einen sonnigen Tag mit einem grauen Tag zu vergleichen. Und Sie können die Immobilie mit dem Finger auf Millimeterpapier zeichnen, wenn Ihnen von der ersten Besichtigung nur noch der Verkaufsplan und Ihre Notizen geblieben sind. Alles liegt in Ihrer eigenen iCloud; es gibt kein Konto und keinen Server.
Eine Woche Abstand zwischen zwei Besichtigungen ist kein Problem, wenn Sie von beiden dieselben fünf Zahlen mit nach Hause genommen haben. Ein Problem ist es nur, wenn Sie zwei Eindrücke mit nach Hause genommen haben.