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Kann ich einige Räume scannen und den Rest derselben Immobilie zeichnen?

Ja. Gescannte und gezeichnete Räume existieren nebeneinander in derselben Immobilie, und die Flächen werden über beide Wege hinweg addiert. So teilen Sie die Immobilie auf, und dort sollten die Nähte liegen.

Warum überhaupt die beiden Methoden mischen?

Weil sie jeweils an einer anderen Stelle scheitern. Ein LiDAR-Scan ist stark, wenn Sie im Raum stehen und an den Wänden entlanggehen können — er erfasst Schiefheiten, Nischen sowie Tür- und Fensterpositionen, die Sie selbst nie gemessen hätten. Eine Zeichnung ist stark, wenn Sie nicht im Raum sind, oder wenn der Raum unmöglich zu begehen ist.

Die meisten Immobilien haben beide Arten von Räumen. Ein typisches Einfamilienhaus hat fünf bis sechs Räume, die leicht zu scannen sind, und zwei bis drei, die mühsam sind: die Garage voller Fahrräder, die Vorratskammer mit 1,4 m², und der Dachboden, zu dem man über eine Klappe hinaufkommt. Die ganze Immobilie durch dieselbe Methode zu zwingen, kostet entweder Zeit oder Genauigkeit.

Teilen Sie die Immobilie nach einer einzigen Frage auf

Die Frage lautet nicht "wie wichtig ist der Raum", sondern: Kann ich mit dem Telefon in der Hand an allen vier Wänden entlanggehen?

Können Sie das, scannen Sie. Können Sie es nicht — weil der Raum zu schmal, zu voll, zu dunkel oder nicht zugänglich ist —, zeichnen Sie ihn stattdessen und messen ihn mit einem Maßband.

Typisch zu scannen: Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Eingangsbereich, Badezimmer, Arbeitszimmer. Alles, wo genug Bodenfläche ist, dass Sie neben den Möbeln entlanggehen können.

Typisch zu zeichnen: Garage und Carport, Geräteschuppen, ungenutzter Dachboden, Kellerraum mit Regalen bis zur Decke, begehbarer Kleiderschrank, Vorratskammer, Technikraum, sowie alle Räume einer Immobilie, die Sie nur in einem Exposé gesehen haben.

So gehen Sie in der Praxis vor

1. Scannen Sie zuerst. Nehmen Sie die einfachen Räume, während Sie in der Immobilie sind und das Telefon zur Hand haben. Sie liefern die Geometrie, an die sich der Rest anpassen muss.
2. Messen Sie die schwierigen Räume mit einem Maßband, während Sie noch dort sind. Notieren Sie Breite, Länge und Raumhöhe in Zentimetern, und schreiben Sie auf, in welcher Wand die Tür sitzt und wie breit sie ist. Machen Sie ein Foto vom Raum — das hilft dem Gedächtnis mehr, als Sie denken.
3. Zeichnen Sie sie anschließend ein. Am Zeichenbrett ziehen Sie das Rechteck auf, tragen die Maße in ganzen Zentimetern ein und setzen Tür und Fenster. Das Papier rechnet in Innenmaßen, also von Wandfläche zu Wandfläche — genau das, was Ihr Maßband zeigt.
4. Fügen Sie die Räume zusammen. Schieben Sie den gezeichneten Raum an den gescannten Raum heran, an den er grenzt. Wände rasten aneinander ein und werden zu einer gemeinsamen Wand, sodass zwei Räume nie dieselben Quadratmeter doppelt zählen.
5. Prüfen Sie die Gesamtsumme. Vergleichen Sie die Gesamtfläche der Immobilie mit dem, was Sie aus dem amtlichen Register oder dem Exposé kennen — und denken Sie daran, dass Ihre Zahl ein Innenmaß ist und deshalb kleiner sein muss.

Die Naht: wo das Gezeichnete auf das Gescannte trifft

Der einzige Punkt, an dem eine gemischte Immobilie schiefgehen kann, ist dort, wo die beiden Raumarten aufeinandertreffen. Drei Dinge halten die Naht dicht:

Die gemeinsame Wand darf nur einmal vorhanden sein. Wenn Sie einen gezeichneten Raum an einen gescannten heranschieben, müssen die Wände zusammenrasten. Bleibt ein dünner Luftspalt übrig, zählt die Immobilie Quadratmeter, die es nicht gibt — und überlappen sich die Räume, fehlen welche. In HouseSense können zwei Räume nicht übereinander liegen, genau um Letzteres zu verhindern.

Messen Sie die Wandstärke an einer Stelle. Steht die Tür in der Wand, die Sie treffen müssen, können Sie die Stärke in der Türöffnung mit einem Maßband messen. Eine typische Trockenbau-Innenwand liegt bei etwa 10-12 cm und eine gemauerte Innenwand bei etwa 11-15 cm, aber messen Sie es lieber nach, statt einer Spanne aus einem Artikel zu vertrauen.

Lassen Sie den gescannten Raum entscheiden. Gibt es Uneinigkeit darüber, wo die Wand steht, verschieben Sie den gezeichneten Raum, nicht den gescannten. Der Scan ist eine Messung; die Zeichnung ist eine Wiedergabe.

Die Rechnung: was ein Luftspalt kostet

Angenommen, Sie haben eine Garage von 6,00 × 3,00 m gezeichnet und an den gescannten Giebel des Hauses gesetzt — aber mit 8 cm Luft dazwischen, weil die Wände nicht zusammengerastet sind. Der Spalt ist 6,00 m lang und 0,08 m breit: 6,00 × 0,08 = 0,48 m². Das ist unter einem halben Quadratmeter und klingt belanglos.

Für die Fläche ist es das auch. Aber im 3D-Modell steht jetzt ein 8 cm breiter Spalt die ganze Höhe hindurch, im Aufmaß erhalten Sie eine zusätzliche Wandfläche von 6,00 × 2,40 = 14,4 m², die es nicht gibt, und der Boden der Garage liegt 8 cm vom Boden des Hauses entfernt. Der Fehler ist billig in Quadratmetern und teuer in allem anderen. Kontrollieren Sie deshalb immer, dass die Wände tatsächlich zusammensitzen, nachdem Sie einen gezeichneten Raum an seinen Platz geschoben haben.

Der umgekehrte Weg: einen Scan am Zeichenbrett korrigieren

Die Mischung funktioniert auch rückwärts. Haben Sie einen Raum gescannt, bei dem der Sensor Probleme hatte — eine Nische, die hinter einem Regal verschwand, eine Tür, die 40 cm falsch landete, eine Wand, die sich wölbt, obwohl Sie wissen, dass sie gerade ist —, müssen Sie das Geschoss nicht neu scannen. In HouseSense können Sie die Geometrie auf dem Papier korrigieren: eine Wand verschieben, eine Öffnung auf das Maß setzen, das Sie selbst gemessen haben, oder das Stück einzeichnen, das der Scanner nie gesehen hat.

Das ist in der Praxis der schnellste Weg: Der Scan liefert Ihnen den Großteil der Immobilie, während Sie umhergehen, und das Zeichenbrett liefert Ihnen die letzten Stücke, wo Sie selbst nachgemessen haben.

Was Sie notieren sollten, während Sie in der Immobilie sind

Was ein gemischtes Aufmaß fast immer ruiniert, ist, dass eine Zahl fehlt und man schon nach Hause gefahren ist. Notieren Sie für jeden Raum, den Sie nicht scannen:

• Breite und Länge in Zentimetern, gemessen in etwa 1 Meter Höhe und nicht an der Fußleiste;
• ein zusätzliches Maß am gegenüberliegenden Ende, wenn der Raum schief wirkt — notieren Sie beide Zahlen;
• Raumhöhe;
• in welcher Wand die Tür sitzt, ihre Breite, und in welche Richtung sie öffnet;
• die Breite und Höhe der Fenster, und wie hoch über dem Boden sie beginnen;
• alles, was in den Raum hineinragt: Schornstein, Mauerpfeiler, Rohrkasten, abgehängte Decke.

Mit diesem Zettel können Sie den Raum zu Hause einzeichnen — und das Ergebnis ist genauso maßgetreu wie das gescannte daneben.

Ist eine gemischte Immobilie schlechter als eine vollständig gescannte?

Nein, aber sie ist nur so gut wie Ihre eigenen Maße in den gezeichneten Räumen. Ein Scan sagt Ihnen, was da ist, auch wenn Sie nicht darüber nachgedacht haben. Ein gezeichneter Raum sagt Ihnen, was Sie selbst gesehen und gemessen haben — nicht mehr und nicht weniger.

Solange Sie die gezeichneten Räume mit einem Maßband gemessen und nicht geschätzt haben, gibt es keine schwache Stelle in der Immobilie. Haben Sie geschätzt, wissen Sie zumindest genau, bei welchen Räumen Sie skeptisch sein sollten. Das ist immer noch besser als eine Zeichnung, bei der Schätzung und Messung nicht voneinander zu unterscheiden sind.