Czy warto płacić za rzut, gdy dom idzie na sprzedaż?
Zwykle tak — ale najpierw sprawdź, czy pośrednik nie ma go już w pakiecie sprzedażowym i czy w archiwum budowlanym nie leży użyteczny rysunek. Wtedy dokupienie bywa zbędne.
Krótka odpowiedź: Tak, zwykle — rzut w ofercie sprzedaży to dziś niemal standardowe oczekiwanie kupujących. Ale nie płać, dopóki nie sprawdzisz dwóch rzeczy: czy rzut nie jest już wliczony w wynagrodzenie, na które zgodził się pośrednik, i czy w archiwum budowlanym nie leży użyteczny rysunek. Dokupienie kosztuje zwykle niewielki ułamek tego, co w transakcji znaczy dobrze przygotowana oferta, a to, gdzie w widełkach wypadnie, zależy głównie od liczby pomieszczeń i kondygnacji — nie od metrażu. Jeśli dom był przebudowywany od czasu powstania starego rysunku, trzeba zmierzyć go na nowo.
Dlaczego kupujący patrzą najpierw na rzut
Zdjęcia pokazują, jak mieszkanie wygląda. Rzut pokazuje, jak ono działa — a tej informacji kupujący nie zdobędzie inaczej z domu. Czy jest pokój przechodni? Czy łazienka wychodzi na salon? Czy trzy pokoje dla dzieci mogą być obok siebie? Czy stół jadalny stanie w strefie korytarza? Kupujący, który nie umie na to odpowiedzieć, często w ogóle nie przychodzi na oglądanie.
Dlatego rzut powinien być uczciwy. Plan, który pomija krzywą ścianę, niski sufit pod skosem albo wąskie przejście przy schodach, daje rozczarowujące oglądania — a rozczarowany kupujący negocjuje twardziej niż ten, który wiedział o tym wcześniej.
Za co płacisz i co zmienia cenę
Rzut do sprzedaży może pochodzić z trzech źródeł, a różnica między nimi nie polega przede wszystkim na kwocie, lecz na tym, kto jest właścicielem pliku potem.
- Wliczony w pakiet sprzedażowy pośrednika. Wiele sieci pośrednictwa ma rzut w standardowym pakiecie marketingowym. Wtedy nie kosztuje dodatkowo — sprawdź umowę pośrednictwa, zanim sam cokolwiek zamówisz.
- Dokupienie u pośrednika. Cena obejmuje rysownika, który przyjeżdża, mierzy i dostarcza plan w układzie pośrednika, często zarówno w 2D, jak i jako umeblowaną ilustrację. Plik zwykle zostaje u pośrednika.
- Samodzielna firma pomiarowa. Kosztuje zwykle trochę więcej, ale tu plik należy do Ciebie i możesz go użyć do czegoś więcej niż sprzedaż — do wyceny wykonawców, do późniejszej przebudowy albo przy następnej sprzedaży.
To, co napędza cenę, to nie powierzchnia domu, lecz jego złożoność: dom na trzech poziomach ze skosami i dobudówką mierzy się dłużej niż segment na jednym poziomie o tym samym metrażu, bo godziny kosztuje liczba pomieszczeń, kondygnacji i narożników.
Trzy rzeczy do sprawdzenia, zanim zapłacisz
- Czy rzut jest już w umowie pośrednictwa? Przeczytaj, co zawiera pakiet marketingowy. Część sprzedających płaci za rzut, który już wykupiła.
- Czy w archiwum budowlanym jest rysunek? Projekt budowlany domu często leży w archiwum urzędu (starostwo powiatowe lub wydział architektury urzędu miasta), a poprosić o wgląd albo kopię można w sprawie własnego budynku. Jeśli dom nie był przebudowywany, istniejący rysunek można często przerysować do celów sprzedaży taniej niż nowy pomiar.
- Czy jest rzut w ofercie, z którą dom był sprzedawany ostatnio? Jeśli dom kupiono w ciągu ostatnich 15–20 lat, zwykle jakiś jest. Jeśli nie było przebudowy, można go użyć jako podstawy — ale niech rysownik zmierzy kontrolnie kilka pomieszczeń, żeby liczby się trzymały.
Co możesz dostarczyć sam — i ile to oszczędza
Nie zrobisz sam planu, który trafi do oferty pośrednika; pośrednik chce go w swoim układzie graficznym i z własnym podpisem. Ale możesz dostarczyć podstawę, a właśnie tam leżą godziny.
Pomiar zwykłego domu zajmuje zwykle 2–3 godziny razem z dojazdem. Jeśli przyjdziesz z wymiarami w skali, powierzchniami pomieszczeń i poprawnym układem pokoi, rysownik musi tylko przerysować. Zapytaj wprost, ile to oszczędza, i spodziewaj się, że rysownik zrobi pomiary kontrolne wyrywkowo — musi, bo to jego nazwisko jest na rysunku.
W HouseSense tworzysz właśnie taką podstawę: zeskanuj pomieszczenia LiDAR-em w iPhonie — wymaga to modelu Pro, który ma go wbudowanego — albo narysuj je palcem i wpisz zmierzone liczby. Dostajesz plan w skali z powierzchniami pomieszczeń i model 3D, a możesz wyeksportować PDF, który wyślesz pośrednikowi lub rysownikowi. Na własny użytek w procesie sprzedaży — odpowiadanie na pytania kupujących, pokazywanie układu, planowanie własnej przeprowadzki — ten plan sam w sobie wystarczy.
Powierzchnie z rzutu i powierzchnie z oferty to nie to samo
To najdroższe nieporozumienie przy sprzedaży domu. Metraż w ofercie pochodzi zazwyczaj z dokumentów: z aktu notarialnego, z projektu budowlanego (powierzchnia użytkowa) albo z ewidencji gruntów i budynków (EGiB), gdzie występuje powierzchnia zabudowy, mierzona po zewnętrznym obrysie ścian zewnętrznych. Powierzchnie pomieszczeń na rzucie to natomiast wymiary wewnętrzne. Te liczby nigdy nie sumują się do tego samego i to nie jest błąd.
Rachunek: dom o wymiarach zewnętrznych 12,00 m × 9,00 m daje 108 m² w obrysie. Przy ścianach zewnętrznych 35 cm wymiar wewnętrzny to 11,30 m × 8,30 m = 93,8 m², a po odjęciu ścian wewnętrznych suma powierzchni podłóg pomieszczeń wynosi około 91 m². Kupujący, który zsumuje liczby z rzutu i dostanie 91 m², podczas gdy oferta mówi 108 m², sądzi, że oszukano go o 17 m².
Unikniesz dyskusji, zapisując zasadę na rysunku: „Powierzchnie pomieszczeń są wymiarami wewnętrznymi. Powierzchnia w ofercie pochodzi z dokumentu i może być liczona według innej metody.” Jedna linijka i całe nieporozumienie znika. Na poddaszach ze skosami dochodzi jeszcze to, że powierzchnia użytkowa według starej normy PN-70/B-02365 i według PN-ISO 9836 różni się o kilka do kilkunastu procent — dobrze wpisać, której normy użyto.
Kiedy to się nie opłaca
Są sytuacje, w których dokupienie się nie zwraca:
- Mieszkanie jest małe i proste, układ jest oczywisty już ze zdjęć — a wspólnota lub spółdzielnia ma i tak rysunek.
- Istnieje użyteczny, wiarygodny rysunek z archiwum budowlanego albo z ostatniej sprzedaży, a dom nie był przebudowywany.
- Dom sprzedaje się do rozbiórki lub gruntownego remontu, gdzie kupujący i tak zrobi własny pomiar.
A w przeciwną stronę: jeśli dom jest duży, nieregularny albo nieprzejrzyście rozplanowany, rzut jest zwykle najlepszą koroną marketingową, jaką można wydać — właśnie dlatego, że wyjaśnia to, czego zdjęcia nie potrafią.
Uczciwe zastrzeżenie
Rzut w ofercie sprzedaży jest co do zasady ilustracją mieszkania, a nie wiążącym pomiarem powierzchni. Jeśli powierzchnia ma wytrzymać próbę prawną — na przykład gdy w umowie uzgodniono korektę ceny za powierzchnię albo gdy kupujący i sprzedający się spierają — rozstrzyga ją uprawniony geodeta lub rzeczoznawca, a ta usługa kosztuje wyraźnie więcej niż rzut do oferty.
To, co musi się znaleźć w ofercie i jak należy podawać powierzchnie, jest uregulowane. Zapytaj pośrednika i poproś o informację, z jakiego źródła pochodzi powierzchnia w ofercie.