Lohnt es sich, für einen Grundriss zu bezahlen, wenn das Haus verkauft werden soll?
In der Regel ja – aber prüfen Sie zuerst, ob der Makler ihn bereits im Vermarktungspaket hat und ob es bereits eine brauchbare Zeichnung im Bauaktenarchiv der Gemeinde gibt. Dann erweist sich der Zukauf oft als überflüssig.
Kurze Antwort: Ja, in der Regel – ein Grundriss im Exposé ist bei Wohnungskäufern fast schon eine Standarderwartung. Aber zahlen Sie nicht, bevor zwei Dinge geprüft sind: ob die Zeichnung bereits in dem Honorar enthalten ist, für das der Makler beauftragt wurde, und ob es eine brauchbare Zeichnung im Bauaktenarchiv der Gemeinde gibt. Ein separater Zukauf liegt typischerweise bei einem überschaubaren Zusatzbetrag, und wo in dieser Spanne er landet, entscheiden vor allem die Anzahl der Räume und Geschosse – nicht die Quadratmeter. Wurde das Haus seit der alten Zeichnung umgebaut, muss neu aufgemessen werden.
Warum Käufer zuerst auf den Grundriss schauen
Fotos zeigen, wie eine Wohnung aussieht. Der Grundriss zeigt, wie sie funktioniert – und das ist eine Information, die ein Käufer auf keinem anderen Weg von zu Hause aus bekommen kann. Gibt es ein Durchgangszimmer? Öffnet sich das Bad zum Wohnzimmer? Können die drei Kinderzimmer beieinanderliegen? Würde der Esstisch in der Durchgangszone stehen? Ein Käufer, der das nicht beantworten kann, kommt oft gar nicht erst zur Besichtigung.
Deshalb muss der Grundriss auch ehrlich sein. Ein Plan, der die schiefe Wand, die niedrige Decke unter dem Schrägdach oder den schmalen Durchgang an der Treppe auslässt, führt zu enttäuschenden Besichtigungen – und ein enttäuschter Käufer verhandelt härter als einer, der es vorher wusste.
Wofür Sie bezahlen, und was den Preis bewegt
Ein Verkaufsgrundriss kann aus drei Quellen stammen, und der Unterschied zwischen ihnen ist nicht in erster Linie der Preis, sondern wer die Datei danach besitzt.
- Im Vermarktungspaket des Maklers enthalten. Viele Maklerketten haben den Grundriss standardmäßig im Vermarktungspaket dabei. Dann kostet er nichts extra – prüfen Sie den Maklervertrag, bevor Sie selbst etwas bestellen.
- Zukauf beim Makler. Das Honorar deckt einen Zeichner, der herauskommt, aufmisst und den Plan im Layout des Maklers liefert, oft sowohl als 2D-Plan als auch als möblierte Illustration. Die Datei bleibt meist beim Makler.
- Ein unabhängiges Aufmaß-Büro. Kostet meist etwas mehr, aber hier besitzen Sie die Datei und können sie für mehr nutzen als nur den Verkauf – für Handwerkerangebote, einen späteren Umbau oder den nächsten Verkauf.
Was den Preis treibt, ist nicht die Fläche des Hauses, sondern seine Komplexität: Ein Haus mit drei Ebenen, Schrägen und einem Anbau braucht länger zum Aufmessen als ein einstöckiges Reihenhaus mit derselben Quadratmeterzahl, weil die Anzahl der Räume, Geschosse und Ecken die Stunden kostet.
Drei Dinge, die Sie prüfen sollten, bevor Sie zahlen
- Steht der Grundriss schon im Maklervertrag? Lesen Sie nach, was das Vermarktungspaket enthält. Nicht wenige Verkäufer zahlen am Ende für einen Grundriss, den sie schon gekauft haben.
- Gibt es eine Zeichnung im Bauaktenarchiv der Gemeinde? Viele Gemeinden haben das Archiv online gestellt, und die Suche nach der Adresse ist kostenlos. Wurde das Haus nicht umgebaut, lässt sich eine vorhandene Zeichnung oft günstiger für den Verkauf nachzeichnen als ein neues Aufmaß.
- Gibt es einen Grundriss im Exposé, mit dem das Haus zuletzt verkauft wurde? Wurde das Haus in den letzten 15-20 Jahren gekauft, gibt es meist einen. Wurde seither nicht umgebaut, kann er als Grundlage wiederverwendet werden – aber lassen Sie den Zeichner ein paar Räume kontrollmessen, damit die Zahlen stimmen.
Was Sie selbst liefern können – und was das spart
Den Plan, der im Exposé des Maklers landet, können Sie nicht selbst erstellen; der Makler will ihn in seinem eigenen Layout und unter seinem eigenen Absender. Aber Sie können die Grundlage liefern, und dort liegen die Stunden.
Ein Aufmaß eines gewöhnlichen Hauses dauert typischerweise 2-3 Stunden inklusive Anfahrt. Kommen Sie mit maßhaltigen Raummaßen, Flächen pro Raum und einer korrekten Raumaufteilung, muss der Zeichner nur noch nachzeichnen. Fragen Sie direkt, was das Liefern der Maße spart, und rechnen Sie damit, dass der Zeichner stichprobenartig kontrolliert – das sollte er auch, denn es ist sein Name, der auf der Zeichnung steht.
In HouseSense erstellen Sie genau diese Grundlage: Scannen Sie die Räume mit dem LiDAR des iPhones – das erfordert ein Pro-Modell, da nur dieses den Sensor eingebaut hat – oder zeichnen Sie sie mit dem Finger und tragen die gemessenen Zahlen ein. Sie erhalten einen maßhaltigen Plan mit Flächen pro Raum und ein 3D-Modell, und Sie können ein PDF exportieren, das Sie an den Makler oder den Zeichner schicken. Für Ihren eigenen Gebrauch während des Verkaufsprozesses – Käuferfragen beantworten, die Aufteilung zeigen, den eigenen Umzug planen – reicht dieser Plan allein aus.
Die Flächen des Grundrisses und die Fläche im Exposé sind nicht dasselbe
Das ist das teuerste Missverständnis bei einem Hausverkauf. Die Wohnfläche im Exposé stammt in der Regel aus dem amtlichen Gebäuderegister, das die Fläche bis zur Außenseite der Außenwände angibt. Die Raumflächen des Grundrisses sind dagegen Innenmaße. Die beiden Zahlen ergeben nie dieselbe Summe, und das ist kein Fehler.
Eine Rechnung: Ein Haus, das außen 12,00 m × 9,00 m misst, ergibt 108 m² im Register. Mit 35 cm Außenwänden wird das Innenmaß 11,30 m × 8,30 m = 93,8 m², und zieht man auch die Innenwände ab, landet die Summe der Raumflächen bei etwa 91 m². Ein Käufer, der die Raumflächen des Grundrisses addiert und auf 91 m² kommt, während im Exposé 108 m² stehen, glaubt, dass 17 m² geschönt wurden.
Vermeiden Sie die Diskussion, indem Sie das Prinzip direkt auf die Zeichnung schreiben: „Raumflächen sind Innenmaße. Die Wohnfläche im Exposé ist die Registerfläche, gemessen bis zur Außenseite der Außenwände." Eine einzige Zeile, und das ganze Missverständnis verschwindet.
Wann es das Geld nicht wert ist
Es gibt Situationen, in denen sich der Zukauf nicht lohnt:
- Die Wohnung ist eine kleine, einfache Wohnung, bei der die Aufteilung schon aus den Fotos ersichtlich ist – und bei der bereits eine Zeichnung der Eigentümergemeinschaft vorliegt.
- Es gibt bereits eine brauchbare, zutreffende Zeichnung aus dem Bauaktenarchiv oder dem letzten Verkauf, und das Haus wurde nicht umgebaut.
- Die Wohnung wird zum Abriss oder zur Kernsanierung verkauft, bei der der Käufer ohnehin sein eigenes Aufmaß braucht.
Und umgekehrt: Ist das Haus groß, unregelmäßig oder unübersichtlich aufgeteilt, ist der Grundriss meist das beste ausgegebene Marketinggeld – gerade weil er erklärt, was Fotos nicht können.
Der ehrliche Vorbehalt
Ein Grundriss im Exposé ist in der Regel eine Illustration der Wohnung, kein maßgebliches Aufmaß der Fläche. Muss die Fläche einer rechtlichen Prüfung standhalten – zum Beispiel wenn im Kaufvertrag eine Flächenkorrektur vereinbart wurde, oder wenn Käufer und Verkäufer uneinig sind –, entscheidet ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur, und diese Leistung kostet spürbar mehr als ein Verkaufsgrundriss.
Was in ein Exposé gehört und wie Flächen angegeben werden müssen, ist geregelt. Fragen Sie den Makler, und lassen Sie sich sagen, aus welcher Quelle die Fläche im Exposé stammt.