Wszystkie artykuły · 6 min czytania

Co zrobić, gdy powierzchnia mojego mieszkania w ewidencji jest błędna?

Najpierw sprawdź, czy różnica to po prostu mury i inna norma pomiaru. Większość „błędów w ewidencji” to dwa sposoby mierzenia. Jeśli po tym nadal coś się nie zgadza, poprawką zajmuje się właściciel — w urzędzie, który prowadzi rejestr.

Czy rejestr w ogóle się myli?

Większość „błędów w ewidencji” wcale nie jest błędami. To dwa sposoby mierzenia i oba mogą być jednocześnie prawidłowe.

Powierzchnia zabudowy i powierzchnia całkowita bywają liczone do zewnętrznej strony ścian zewnętrznych, a ścianki działowe wchodzą do liczby. Kiedy sam chodzisz z miarą, mierzysz od ściany do ściany i wszystkie mury wypadają z rachunku.

Policz różnicę, zanim zrobisz cokolwiek innego. Zasada kciuka: ściany zewnętrzne zabierają mniej więcej grubość muru razy obwód domu.

• Dom z zewnątrz 8 × 12 m → obwód 40 m, zapisana powierzchnia 96 m².
• Ściana zewnętrzna 35 cm, zmierzona w ościeżu okna od wewnętrznej do zewnętrznej powierzchni ściany.
• 40 × 0,35 = 14 m² w ścianach zewnętrznych — reguła liczy narożniki dwa razy, więc prawdziwa liczba to 13,5 m².
• Ścianki działowe zabierają zwykle 2–4 m² ponad to.
• Mury tłumaczą więc 15,5–17,5 m².

Rejestr podaje 96 m². Twój pomiar podłogi daje 79 m². Różnica to 17 m² i leży dokładnie w środku przedziału, który wyjaśniają mury. Nie ma żadnego błędu. Jest dom.

Dwie normy powierzchni użytkowej — i skosy

Jest jeszcze drugie źródło rozbieżności, bardzo polskie. W Polsce funkcjonują dwie normy liczenia powierzchni użytkowej i na tym samym mieszkaniu dają różny wynik.

• PN-70/B-02365 (starsza, wciąż używana w wielu starszych budynkach i ogłoszeniach): część pomieszczenia o wysokości w świetle co najmniej 2,20 m liczy się w 100 %, od 1,40 do 2,20 m w 50 %, a poniżej 1,40 m w 0 %. Mierzy się w stanie surowym (bez tynków), z tolerancją 2 %.
• PN-ISO 9836:1997 (nowoczesna, obowiązkowa dla nowego budownictwa po 2012 roku): wysokość co najmniej 1,90 m liczy się w 100 %, poniżej 1,90 m w 0 %. Mierzy się z tynkami.

Przy poddaszu ze skosami różnica sięga 5–10 % i jest znanym polskim sporem między deweloperem a kupującym. Dlatego pierwsze pytanie brzmi: według której normy policzono liczbę, którą masz w dokumentach? To właśnie wysokość w świetle jest tym, co aplikacja mierzy — i dlatego na poddaszu liczba z aktu notarialnego i liczba z twojego pomiaru mogą się uczciwie rozjechać.

Sprawdź, co faktycznie jest zapisane

Wyciągnij wypis z rejestru dla swojego adresu i przeczytaj go linijka po linijce: wypis z ewidencji gruntów i budynków, księgę wieczystą, akt notarialny i projekt budowlany. Powierzchnia użytkowa, powierzchnia zabudowy, powierzchnia całkowita, powierzchnia piwnicy, poddasze użytkowe, powierzchnia ogrzewana, werandy i garażu to różne pola. Zaskakująco duża część odczuwanych błędów polega na tym, że ktoś porównał swój pomiar podłogi z niewłaściwym polem.

Zwróć uwagę zwłaszcza na to, czy coś nie jest zapisane błędnie z rodzaju, a nie z liczby:

• Weranda albo zadaszona powierzchnia, która trafiła do powierzchni użytkowej — albo odwrotnie.
• Piwnica zapisana jako pomieszczenie mieszkalne, choć w rzeczywistości nie jest do tego przystosowana.
• Poddasze zapisane jako użytkowe, chociaż nigdy nie położono podłogi.
• Dobudówka sprzed dziesięciu lat, której nikt nigdy nie zgłosił.
• Instalacja grzewcza albo wodna wymieniona dawno temu, której zapis nigdy nie został zaktualizowany.

Pola, które nie dotyczą powierzchni, najłatwiej poprawić i są równie ważne: korzystają z nich ubezpieczyciel, rzeczoznawca majątkowy przy wycenie i ten, kto kiedyś kupi mieszkanie.

Zmierz, żeby mieć z czym przyjść

Urząd nie poprawi powierzchni dlatego, że tobie wydaje się ona błędna. Musisz przynieść podstawę. Nie musi być wyrafinowana — ma być możliwa do zweryfikowania.

Mierz pomieszczenie po pomieszczeniu. W każdym: długość i szerokość przy podłodze, mierzone w dwóch miejscach w każdym kierunku, bo ściany w starszych domach rzadko są równoległe. Wnęki, kominy i występy zapisz osobno. Zsumuj powierzchnie pomieszczeń i zanotuj także grubości ścian zewnętrznych, które zmierzyłeś w oknach — to element, który przekłada twoją liczbę wewnętrzną na zewnętrzną z rejestru.

Zapisz wymiary na szkicu z narysowanymi pomieszczeniami. Rysunek z liczbami mówi w sekundę to, czego nie powiedzą trzy akapity tekstu.

HouseSense robi ten szkic za ciebie: zeskanuj mieszkanie LiDAR-em w iPhonie albo narysuj je palcem na papierze milimetrowym. Dostajesz rzut z wymiarami, z powierzchnią każdego pomieszczenia i całkowitą, i możesz go wysłać jako PDF. Powierzchnie są wewnętrzne, od ściany do ściany — pamiętaj więc, że to tę liczbę trzeba przełożyć na zewnętrzną z rejestru, a nie odwrotnie.

Kto poprawia rejestr?

Rejestr prowadzi organ — w przypadku ewidencji gruntów i budynków jest to starosta, a zapisy własnościowe i opis nieruchomości prowadzi sąd wieczystoksięgowy. To organ rejestruje, zmienia i zatwierdza dane, więc to do niego musisz się zwrócić. Co do zasady to właściciel odpowiada za to, by dane o nieruchomości były prawidłowe i aktualne. Dotyczy to także informacji, które zapisano błędnie na długo przed tym, zanim kupiłeś dom.

Niektóre pola właściciel może zgłosić sam przez wniosek lub zgłoszenie aktualizacyjne; inne wymagają postępowania, a nieliczne zmiany wymagają, żeby za nimi stało pozwolenie na budowę albo zgłoszenie. Które pole należy do której kategorii, zmienia się w czasie i nie jest czymś, co masz zgadywać.

Najtańszą minutą w całej sprawie jest więc telefon: zapytaj urząd, czego potrzebuje, zanim spędzisz weekend na mierzeniu nie tego, co trzeba. Większość chętnie odpowiada właśnie na to pytanie, a odpowiedź często brzmi, że nie trzeba niczego poza twoim własnym zgłoszeniem.

Ile kosztuje poprawienie powierzchni?

Sama poprawka danych w rejestrze co do zasady nie jest czymś, za co się płaci. Kosztować może to, co czasem trzeba zrobić zanim poprawkę da się przeprowadzić — i to jest pytanie, które musisz wyjaśnić najpierw.

Jeśli urząd wymaga inwentaryzacji od geodety z uprawnieniami albo uregulowania czegoś przez pozwolenie na budowę lub zgłoszenie, mówimy o usłudze profesjonalnej i ewentualnie opłacie administracyjnej — rachunku, który zależy od stanu nieruchomości i od tego, ile trzeba zmierzyć i narysować, i który potrafi być wyraźnie większy niż cała reszta sprawy. Jeśli natomiast urząd nie wymaga niczego poza twoim własnym zgłoszeniem, kosztuje to zero. Rozpiętość między tymi dwoma wynikami jest całą różnicą i możesz ją wyjaśnić jednym telefonem, zanim cokolwiek zamówisz.

Co błędna powierzchnia znaczy w praktyce

Błędnie zapisana powierzchnia to nie tylko liczba na papierze. Idzie za nieruchomością:

• Wycena rzeczoznawcy majątkowego i podatek od nieruchomości opierają się na zapisanych danych. Gdy figuruje za dużo metrów kwadratowych, możesz płacić za dużo; gdy za mało, może przyjść późniejsza korekta.
• Ubezpieczenie często oblicza sumę i składkę na podstawie powierzchni. Zbyt niska zapisana powierzchnia może w najgorszym razie oznaczać, że nieruchomość jest niedoubezpieczona.
• Przy sprzedaży ogłoszenie musi opierać się na jakiejś podstawie. Kupujący, który zmierzy i znajdzie mniej metrów niż w ogłoszeniu, ma sprawę do podniesienia — a to sytuacja, w której żaden sprzedający nie chce się znaleźć.
• Przy przebudowie urząd wychodzi od tego, co zapisane. Jeśli zapis jest błędny, sprawa budowlana zaczyna się krzywo, a ten błąd jest droższy do naprawienia w środku projektu niż przed nim.

Czego nie robić

Nie zgłaszaj powierzchni, którą wyliczyłeś, mnożąc swój pomiar wewnętrzny przez procent znaleziony w internecie. Relacja między powierzchnią wewnętrzną a zewnętrzną zależy od obwodu twojego domu i grubości twoich ścian. Dwa domy o powierzchni 80 m² z zewnątrz tracą na mury różnie: kwadratowy dom 8,94 × 8,94 m traci 12,0 m², a długi, wąski dom 5 × 16 m traci 14,2 m² — ponad dwa metry kwadratowe różnicy przy dokładnie tej samej powierzchni.

I nie zgaduj zasad dla skosów, piwnic i werand. To trzy miejsca, w których techniczne definicje rozstrzygają o wszystkim i w których rozsądne przypuszczenie zamienia się w błędne zgłoszenie z twoim nazwiskiem. Zmierz to, co da się zmierzyć — wysokości w świetle, powierzchnie podłóg, grubości ścian — i pozwól urzędowi rozstrzygnąć, jak to zapisać. Po to on jest.