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Was tue ich, wenn die amtliche Wohnfläche meiner Immobilie falsch ist?

Zuerst: prüfen Sie, ob der Unterschied einfach die Wände sind. Die meisten "falschen Eintragungen" sind zwei verschiedene Messmethoden. Bleibt danach noch etwas übrig, ist es Sache des Eigentümers, es korrigieren zu lassen — bei der Behörde, die die Unterlagen führt.

Sind die Unterlagen überhaupt falsch?

Die meisten "Fehler in den Unterlagen" sind gar keine Fehler. Es sind zwei verschiedene Messmethoden, und beide können gleichzeitig richtig sein.

Eine eingetragene Wohnfläche wird in der Regel bis zur Außenkante der Außenwände gemessen, wobei die inneren Trennwände mitgezählt werden. Wenn Sie selbst mit dem Zollstock unterwegs sind, messen Sie von Wand zu Wand, und dann fallen alle Wände aus der Rechnung heraus.

Rechnen Sie den Unterschied aus, bevor Sie irgendetwas anderes tun. Die Faustregel: die Außenwände nehmen etwa Wandstärke mal Hausumfang ein.

• Haus außen 8 × 12 m → Umfang 40 m, eingetragene Fläche 96 m².
• Außenwand 35 cm, gemessen in einer Fensterlaibung von der Innenkante bis zur Außenkante.
• 40 × 0,35 = 14 m² Außenwände — die Regel zählt die Ecken doppelt, daher liegt die tatsächliche Zahl bei 13,5 m².
• Die Trennwände nehmen typischerweise weitere 2-4 m² ein.
• Die Wände erklären also 15,5-17,5 m².

Die Unterlagen sagen 96 m². Ihr eigenes Bodenmaß sagt 79 m². Die Differenz ist 17 m², und das liegt mitten in der Spanne, die die Wände erklären. Es gibt keinen Fehler. Es gibt ein Haus.

Finden Sie heraus, was tatsächlich eingetragen ist

Holen Sie den Auszug für Ihre Adresse und lesen Sie ihn Zeile für Zeile. Wohnfläche, bebaute Fläche, Bruttogrundfläche, Kellerfläche, ausgebautes Dachgeschoss, Fläche des Wintergartens und Carport sind getrennte Felder. Ein überraschend großer Teil der vermeintlichen Fehler ist ein Bodenmaß, das mit dem falschen Feld verglichen wurde.

Achten Sie besonders darauf, ob etwas in der Art falsch eingetragen ist, nicht nur im Zahlenwert:

• Ein Wintergarten oder eine überdachte Fläche, die in der Wohnfläche gelandet ist — oder umgekehrt.
• Ein Keller, der als Wohnraum geführt wird, aber tatsächlich nicht dafür hergerichtet ist.
• Ein Dachgeschoss, das als ausgebaut geführt wird, obwohl nie ein Boden verlegt wurde.
• Ein Anbau von vor zehn Jahren, den nie jemand gemeldet hat.
• Eine Heizungsanlage oder Wasserversorgung, die vor langer Zeit ausgetauscht und nie aktualisiert wurde.

Die Felder, die nichts mit Fläche zu tun haben, sind oft am leichtesten zu korrigieren, und sie sind genauso wichtig: Sie werden von Versicherungen, von Immobilienbewertungen und von der Person genutzt, die die Immobilie eines Tages kauft.

Messen Sie nach, damit Sie etwas vorzulegen haben

Eine Behörde kann eine Fläche nicht korrigieren, nur weil Sie das Gefühl haben, sie sei falsch. Sie brauchen eine Grundlage. Sie muss nicht aufwendig sein — sie muss nachprüfbar sein.

Messen Sie Raum für Raum. In jedem Raum: Länge und Breite auf Fußbodenhöhe, an zwei Stellen je Richtung gemessen, denn Wände in älteren Häusern verlaufen selten parallel. Notieren Sie Nischen, Kaminvorbauten und andere Vorsprünge gesondert. Addieren Sie die Flächen der Räume, und notieren Sie auch die Außenwandstärken, die Sie an den Fenstern gemessen haben — das ist die Größe, die Ihre Innenzahl in die Außenzahl der Unterlagen übersetzt.

Schreiben Sie die Maße auf eine Skizze mit eingezeichneten Räumen. Ein Grundriss mit Zahlen sagt in einer Sekunde, was drei Absätze Text nicht können.

HouseSense erstellt diese Skizze für Sie: Scannen Sie die Wohnung mit dem LiDAR-Sensor des iPhones, oder zeichnen Sie sie mit dem Finger auf Millimeterpapier. Sie erhalten einen maßgenauen Grundriss mit Fläche pro Raum und insgesamt, den Sie als PDF exportieren können. Die Flächen sind innen gemessen, von Wand zu Wand — denken Sie also daran, dass genau diese Zahl in die außen gemessene der Unterlagen übersetzt werden muss, nicht umgekehrt.

Wer korrigiert die Unterlagen?

Die Unterlagen werden von einer öffentlichen Stelle geführt — je nach Land ein Bauamt, ein Katasteramt oder eine Kommune. Diese Behörde trägt die Angaben ein, ändert und genehmigt sie, und deshalb ist sie Ihre Anlaufstelle. In der Regel ist es der Eigentümer, der dafür verantwortlich ist, dass die Angaben zur Immobilie korrekt und aktuell sind. Das gilt auch für Angaben, die schon lange vor Ihrem Kauf falsch eingetragen wurden.

Manche Felder kann der Eigentümer selbst über ein Self-Service-Verfahren melden; andere erfordern ein Sachbearbeitungsverfahren, und einzelne Änderungen setzen ein Baugenehmigungsverfahren voraus. Welches Feld zu welcher Kategorie gehört, ändert sich mit der Zeit und ist nichts, was Sie erraten sollten.

Die günstigste Minute im ganzen Vorgang ist deshalb der Anruf: Fragen Sie die Behörde, was sie braucht, bevor Sie ein Wochenende mit dem falschen Aufmaß verbringen. Die meisten beantworten genau diese Frage gerne, und die Antwort lautet oft, dass nichts weiter nötig ist als Ihre eigene Meldung.

Was kostet es, eine Fläche korrigieren zu lassen?

Die Korrektur eines Eintrags in den Unterlagen selbst kostet in der Regel nichts. Was kosten kann, ist das, was manchmal vor der Korrektur passieren muss — und genau das sollten Sie zuerst klären.

Verlangt die Behörde eine Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, oder muss etwas über ein Baugenehmigungsverfahren nachträglich legalisiert werden, sprechen wir von einer fachlichen Dienstleistung und eventuell einer Verwaltungsgebühr — eine Rechnung, die von überschaubar bis erheblich reichen kann, je nach Zustand der Immobilie und Umfang der nötigen Vermessung und Zeichnung. Verlangt die Behörde dagegen nichts außer Ihrer eigenen Meldung, kostet es nichts. Die Spanne zwischen diesen beiden Ausgängen ist der ganze Unterschied, und Sie können sie mit einem einzigen Anruf klären, bevor Sie jemanden beauftragen.

Was eine falsche Fläche in der Praxis bedeutet

Eine falsch eingetragene Fläche ist nicht nur eine Zahl auf Papier. Sie begleitet die Immobilie:

• Immobilienbewertung und Steuer bauen auf den eingetragenen Angaben auf. Stehen zu viele Quadratmeter dort, zahlen Sie womöglich zu viel; stehen zu wenige, kann später eine Nachforderung folgen.
• Die Versicherung berechnet Versicherungssumme und Prämie oft nach der Fläche. Eine zu niedrig eingetragene Fläche kann im schlimmsten Fall bedeuten, dass die Immobilie unterversichert ist.
• Beim Verkauf muss das Exposé auf einer verlässlichen Grundlage stehen. Ein Käufer, der nachmisst und weniger Quadratmeter findet als beworben, hat einen Grund zur Beanstandung — und das ist eine Situation, in der kein Verkäufer stehen möchte.
• Beim Umbau geht die Behörde von den eingetragenen Angaben aus. Sind sie falsch, startet das Genehmigungsverfahren schief, und dieser Fehler ist mitten im Projekt teurer zu beheben als davor.

Was Sie nicht tun sollten

Melden Sie keine Fläche, die Sie sich errechnet haben, indem Sie Ihr Innenmaß mit einem im Internet gefundenen Prozentsatz multipliziert haben. Das Verhältnis zwischen Innen- und Außenfläche hängt vom Umfang Ihres Hauses und Ihren Wandstärken ab. Zwei Häuser mit je 80 m² Außenfläche verlieren unterschiedlich viel an ihre Wände: Ein quadratisches Haus mit 8,94 × 8,94 m verliert 12,0 m², während ein langes, schmales Haus mit 5 × 16 m 14,2 m² verliert — über zwei Quadratmeter Unterschied bei exakt derselben Außenfläche.

Und raten Sie nicht bei den Regeln für Dachschrägen, Keller und Wintergarten. Das sind die drei Stellen, an denen die technischen Definitionen alles entscheiden und an denen eine qualifizierte Vermutung zu einer falschen Meldung mit Ihrem Namen darauf wird. In Deutschland zählen Flächen unter Dachschrägen nach der Wohnflächenverordnung reduziert — zwischen einem und zwei Metern Höhe mit halbem Gewicht, darunter gar nicht. Messen Sie, was Sie messen können — Raumhöhen, Grundflächen, Wandstärken — und lassen Sie die Behörde entscheiden, wie es einzutragen ist. Dafür ist sie da.