Todos los artículos · 7 min de lectura

¿Qué puedes llegar a medir en una visita de 20 minutos?

Prioriza lo que no puedas averiguar después desde casa: altura de techo, anchos de paso libres, la forma real de las habitaciones, la altura del antepecho de las ventanas y dónde están los radiadores y las bajantes. La superficie, el año de construcción y el certificado energético ya están en los papeles.

La regla: mide solo lo que no puedas encontrar después

Una visita suele durar entre 15 y 30 minutos, y los compartes con otros compradores. La única forma sensata de priorizar es preguntarte: ¿puedo encontrar esto esta noche desde el sofá de mi casa? Si puedes, no gastes la visita en ello.

Esto lo puedes encontrar después: la superficie de la vivienda, tal como figura en el anuncio y en el registro oficial de la vivienda, el año de construcción, el certificado energético, el tamaño de la parcela, los gastos fijos, los informes de estado que acompañan a la compraventa, por cuánto se han vendido las viviendas vecinas, qué se puede construir en la parcela, y dónde queda el sol a lo largo del año para esa dirección concreta.

Esto no lo puedes encontrar después: a qué altura está el techo, cuánto hay realmente entre los marcos, si el salón está torcido, dónde empieza la ventana sobre el suelo, dónde está el radiador, a qué huele, y cuánto ruido entra desde la calle. Para eso son los 20 minutos.

Pregunta al agente antes de medir o escanear

Estás en la casa de otra persona. Dile al agente cuando llegues: "¿Te parece bien que mida un par de habitaciones y haga un escaneo con el teléfono?". La mayoría de los agentes dicen que sí sin problema — es una señal de interés real, no una molestia. Algunos vendedores han pedido que no se fotografíe el interior, y en algunas visitas hay varios compradores en la misma habitación, donde simplemente estorbas. Pregunta primero, y actúa según la respuesta.

Sé discreto sea cual sea la respuesta: evita filmar objetos personales, no abras armarios ni cajones sin preguntar, y no entres en una habitación donde esté durmiendo un niño. Un escaneo de las paredes de la habitación es algo distinto de un recorrido por las pertenencias de la familia — y esa distinción debes mantenerla tú mismo.

La lista priorizada: diez cosas en orden

1. La altura de techo de cada habitación. Una cifra por habitación, medida de suelo a techo. En las casas antiguas varía de una habitación a otra, porque los suelos se han renovado en momentos distintos. La altura de techo determina si tus armarios y tu librería caben ahí, y se multiplica en la factura de calefacción: 20 m² con 2,4 m hasta el techo son 48 m³ de aire que calentar — con 3,2 m son 64 m³, es decir, un tercio más.
2. El ancho de paso libre en puertas y pasillos. No la medida nominal de la hoja de puerta, sino la distancia entre los marcos cuando la puerta está abierta. Es la cifra que determina si los muebles pueden entrar.
3. La forma real de las habitaciones. Pilares, nichos detrás de puertas, chimeneas, cajeados de instalaciones y paredes torcidas. El cerebro los corrige mentalmente, y el plano del anuncio inmobiliario a menudo también lo hace.
4. La altura del antepecho de las ventanas. A qué altura sobre el suelo empieza la ventana. Menos de 90 cm en la cocina significa que una encimera estándar choca con el marco de la ventana. Menos de 40 cm en el salón significa que el respaldo del sofá tapa las vistas.
5. Radiadores, bajantes y cuadro eléctrico. Dónde están y cuánto espacio ocupan. Un radiador en el centro de la única pared apta para el sofá es una decisión de distribución que no puedes cambiar sin una factura de fontanería.
6. La orientación de la habitación. ¿Hacia dónde miran las ventanas del salón? Saca la brújula del teléfono y anota el punto cardinal — así podrás calcular en casa la incidencia del sol a lo largo de todo el año.
7. La longitud de la encimera de cocina y la superficie de suelo libre. Dos cifras: metros totales de encimera, y la distancia entre la encimera y el armario o la isla de enfrente. Menos de 90 cm es estrecho cuando dos personas tienen que cruzarse.
8. El baño en su conjunto. Es la habitación más cara de reformar por metro cuadrado. Mide ancho, largo, altura de techo y dónde está el desagüe.
9. El almacenaje que no aparece en el plano. Trasteros bajo cubierta, sótano, buhardilla, cuarto de almacenaje. Anota medidas aproximadas y altura de techo — un trastero con 130 cm hasta el techo es almacenaje, no vivienda.
10. Fuera: sombra, vistas hacia el interior y ruido. Quédate dos minutos en el jardín o en el balcón. ¿Dónde está la casa vecina, dónde están los árboles, de dónde viene el ruido, y a qué altura está el sol justo ahora?

Cómo usar los 20 minutos

Un orden que funciona cuando hay más gente presente:

• 0-3 minutos: recorre toda la vivienda sin medir nada. Simplemente camina. Tienes que hacerte una idea de cómo se conectan las habitaciones, y cuáles dos o tres determinan si la vivienda es viable. Fíjate en el olor y el ruido ahora — los sentidos se embotan después de cinco minutos.
• 3-13 minutos: captura la geometría. Con cinta métrica y libreta, o con un escaneo LiDAR, caminando con calma junto a las paredes de cada habitación. Con el escaneo, te llevas a casa todo el plano en lugar de nueve cifras.
• 13-18 minutos: las cinco cifras que un escaneo no te da. Altura de techo por habitación (si no se mide automáticamente), alturas de antepecho, posición de los radiadores, punto cardinal y alturas de peto si las hay.
• 18-20 minutos: el exterior y preguntas al agente. Sombra, vistas hacia el interior, aparcamiento — y las dos o tres preguntas que preparaste desde casa.

El cálculo que más veces salva una visita

El clásico: ¿entra el sofá? Digamos que el sofá mide 220 cm de largo y 90 cm de fondo, y tiene que pasar por una puerta de entrada, un pasillo y una puerta de salón.

Una puerta interior normal con una hoja de 80 cm de ancho da una abertura libre de unos 72-77 cm, contando el marco y la puerta abierta. Es suficiente para un sofá de 90 cm de fondo, si el sofá se puede inclinar de lado y empujar de canto. Pero la maniobra crítica es la esquina entre el pasillo y el salón: si el sofá tiene que girar 90 grados para entrar por la abertura, es la diagonal a través de la esquina la que decide. Una regla práctica útil es que el ancho del pasillo más el ancho libre de la puerta debe ser al menos tan grande como la longitud del sofá — y a ser posible, un poco más. Aquí: 100 + 77 = 177 cm frente a un sofá de 220 cm. Va a ser difícil — probablemente el sofá tenga que desmontarse, subirse por una ventana, o tengas que comprar otro sofá. Si las cifras están cerca unas de otras, vuelve a medir antes de encargar nada.

Son tres medidas — ancho del pasillo, ancho libre de la puerta y longitud del sofá — y se toman en 40 segundos durante la visita. Desde casa no puedes tomarlas en absoluto.

Qué cambia HouseSense en esos 20 minutos

La gracia de escanear la vivienda con el LiDAR del iPhone no es que sea más rápido que una cinta métrica en cada habitación. La gracia es que aplazas la medición. Capturas la geometría en el sitio y mides después, en casa, tantas veces como quieras — también las medidas que no sabías que ibas a necesitar mientras estabas allí.

HouseSense convierte el escaneo en un plano acotado con superficies por habitación, un modelo 3D con incidencia solar real a partir de la ubicación y la orientación norte de la dirección, y una medición que puedes enviar a un profesional. También puedes dibujar la vivienda con el dedo como sobre papel milimetrado — útil si el agente no quiere escaneos, o si tu teléfono no tiene LiDAR. Todo queda en tu propio iCloud; no hay cuenta ni servidor, así que tu escaneo de la casa de otra persona no acaba en ninguna base de datos.

Si has visto tres viviendas en un sábado, la diferencia se nota: en lugar de tres hojas con cifras cuyo contexto no recuerdas, tienes tres planos que puedes poner uno junto a otro el domingo por la mañana.

Cinco cosas para las que no hay tiempo — y que tampoco importan

• Medir todas las habitaciones con cinta métrica. No te va a dar tiempo, y obtendrás cifras torcidas, porque mides en un solo punto de una habitación que no es rectangular.
• Contar enchufes. Anota en su lugar si faltan enchufes donde vas a poner el televisor o el escritorio.
• Comprobar si una pared es de carga. Eso no lo puedes ver ni averiguar dando golpecitos durante una visita, y ninguna aplicación puede determinarlo. Si hay que quitar una pared, hace falta un técnico de la construcción o un ingeniero — pregunta en su lugar al agente si existen planos de reformas anteriores.
• Calcular el precio por metro cuadrado de cabeza. Eso es trabajo para hacer en casa, y se hace mejor con las dos viviendas delante.
• Discutir el presupuesto de reforma con tu pareja en la entrada. Llévate las medidas a casa, y ten la discusión sobre un plano en lugar de sobre un recuerdo.

La lista de comprobación que puedes leer en voz alta en la puerta

1. Pide permiso al agente para medir y escanear.
2. Recorre toda la vivienda una vez sin el teléfono.
3. Captura la geometría: escanea o mide las habitaciones que deciden la compra.
4. Altura de techo por habitación.
5. Ancho de paso libre en los puntos más estrechos.
6. Altura de antepecho en cocina y salón.
7. Radiadores, bajantes, cuadro eléctrico.
8. Punto cardinal de las ventanas del salón y el dormitorio.
9. Alturas de peto, sótano y buhardilla.
10. Dos minutos fuera: sombra, vistas hacia el interior, ruido.

Diez puntos, veinte minutos. El resto es trabajo de casa — y ahí es exactamente donde debe hacerse.