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Was schaffen Sie in 20 Minuten Besichtigung zu messen?

Priorisieren Sie das, was Sie hinterher von zu Hause aus nicht herausfinden können: Raumhöhe, freie Durchgangsmaße, die tatsächliche Form der Räume, die Brüstungshöhe der Fenster und wo Heizkörper und Fallrohre sitzen. Fläche, Baujahr und Energieausweis stehen bereits in den Unterlagen.

Die Regel: Messen Sie nur, was Sie hinterher nicht finden können

Eine Besichtigung dauert typischerweise 15-30 Minuten, und Sie teilen sie sich mit anderen Kaufinteressenten. Der einzig vernünftige Weg zu priorisieren ist zu fragen: Kann ich das heute Abend vom Sofa aus zu Hause herausfinden? Können Sie das, dann verschwenden Sie damit keine Besichtigungszeit.

Das können Sie hinterher finden: die Wohnfläche, wie sie in den Verkaufsunterlagen und im amtlichen Register steht, das Baujahr, den Energieausweis, die Grundstücksgröße, die Nebenkosten, die Zustandsberichte, die zum Verkauf gehören, wofür die Nachbargrundstücke verkauft wurden, was auf dem Grundstück gebaut werden darf, und wo die Sonne übers Jahr für genau diese Adresse steht.

Das können Sie nicht hinterher finden: wie hoch die Decke ist, wie breit es tatsächlich zwischen den Zargen ist, ob das Wohnzimmer schief ist, wo das Fenster über dem Boden beginnt, wo der Heizkörper sitzt, wie es riecht, und wie viel Lärm von der Straße hereinkommt. Dafür sind die 20 Minuten da.

Fragen Sie den Makler, bevor Sie messen oder scannen

Sie stehen im Zuhause einer fremden Person. Sagen Sie dem Makler beim Ankommen: „Ist es in Ordnung, wenn ich ein paar Räume ausmesse und mit dem Telefon einen Scan mache?" Die meisten Makler sagen ohne Weiteres ja — es ist ein Kaufsignal, keine Störung. Manche Verkäufer haben darum gebeten, dass drinnen nicht fotografiert wird, und bei einigen Besichtigungen sind mehrere Kaufinteressenten im selben Raum, wo Sie einfach im Weg stehen. Fragen Sie zuerst, und richten Sie sich nach der Antwort.

Seien Sie unabhängig von der Antwort diskret: Filmen Sie keine persönlichen Dinge, öffnen Sie keine Schränke und Schubladen ohne zu fragen, und betreten Sie keinen Raum, in dem ein Kind schläft. Ein Scan der Raumwände ist etwas anderes als eine Führung durch die Besitztümer der Familie — und diese Unterscheidung sollten Sie selbst wahren.

Die priorisierte Liste: zehn Dinge in Reihenfolge

1. Die Raumhöhe in jedem Zimmer. Eine Zahl pro Raum, gemessen vom Boden bis zur Decke. In älteren Häusern variiert sie von Raum zu Raum, weil die Böden zu unterschiedlichen Zeiten erneuert wurden. Die Raumhöhe entscheidet, ob Ihre Schränke und Ihr Regal dort stehen können, und sie multipliziert sich in die Heizkostenrechnung: 20 m² mit 2,4 m Deckenhöhe sind 48 m³ Luft, die aufgewärmt werden müssen — bei 3,2 m sind es 64 m³, also ein Drittel mehr.
2. Freie Durchgangsbreite bei Türen und Fluren. Nicht das nominelle Maß des Türblatts, sondern der Abstand zwischen den Zargen bei geöffneter Tür. Das ist die Zahl, die entscheidet, ob die Möbel hineinkommen.
3. Die tatsächliche Form der Räume. Mauervorsprünge, Nischen hinter Türen, Schornsteine, Rohrkästen und schiefe Wände. Das Gehirn korrigiert sie weg, und der Grundriss im Exposé tut das oft ebenfalls.
4. Die Brüstungshöhe der Fenster. Wie hoch über dem Boden das Fenster beginnt. Unter 90 cm in der Küche bedeutet, dass eine Standard-Arbeitsplatte in die Fensterzarge hineinreicht. Unter 40 cm im Wohnzimmer bedeutet, dass die Sofalehne die Aussicht verdeckt.
5. Heizkörper, Fallrohre und Sicherungskasten. Wo sie sitzen und wie viel Platz sie einnehmen. Ein Heizkörper mitten an der einzigen Sofawand ist eine Einrichtungsentscheidung, die Sie ohne eine Installateurrechnung nicht ändern können.
6. Die Ausrichtung des Raums. In welche Richtung zeigen die Wohnzimmerfenster? Holen Sie einen Kompass auf dem Telefon hervor und notieren Sie die Himmelsrichtung — dann können Sie den Sonneneinfall zu Hause übers ganze Jahr ausrechnen.
7. Die Länge der Küchenarbeitsplatte und die freie Bodenfläche in der Küche. Zwei Zahlen: die gesamten Meter Arbeitsplatte und der Abstand zwischen der Arbeitsplatte und dem gegenüberliegenden Schrank oder der Insel. Unter 90 cm ist es eng, wenn zwei Personen aneinander vorbei müssen.
8. Das Badezimmer in seiner Gesamtheit. Es ist der teuerste Raum pro Quadratmeter, den man verändern kann. Messen Sie Breite, Länge, Raumhöhe und wo der Abfluss sitzt.
9. Stauraum, der nicht eingezeichnet ist. Kniestockbereich, Kellerraum, Dachboden, Abstellraum. Notieren Sie Ungefähr-Maße und Raumhöhe — ein Kniestockbereich mit 130 cm Deckenhöhe ist Stauraum, kein Wohnraum.
10. Draußen: Schatten, Einblick und Lärm. Stehen Sie zwei Minuten im Garten oder auf dem Balkon. Wo steht das Nachbarhaus, wo stehen die Bäume, woher kommt der Lärm, und wie hoch steht die Sonne gerade jetzt?

So nutzen Sie die 20 Minuten

Eine Reihenfolge, die funktioniert, wenn andere Personen anwesend sind:

• 0-3 Minuten: die ganze Wohnung durchgehen, ohne etwas zu messen. Nur gehen. Sie sollen sich ein Bild davon machen, wie die Räume zusammenhängen und welche zwei bis drei Räume darüber entscheiden, ob die Wohnung nutzbar ist. Achten Sie jetzt auf Geruch und Lärm — die Sinne werden nach fünf Minuten stumpfer.
• 3-13 Minuten: die Geometrie erfassen. Entweder mit Maßband und Notizblock, oder mit einem LiDAR-Scan, bei dem Sie ruhig entlang der Wände in jedem Raum herumgehen. Mit dem Scan nehmen Sie den gesamten Grundriss mit nach Hause statt neun Zahlen.
• 13-18 Minuten: die fünf Zahlen, die ein Scan Ihnen nicht liefert. Raumhöhe pro Zimmer (falls nicht automatisch gemessen), Brüstungshöhen, Heizkörperpositionen, Himmelsrichtung und etwaige Kniestockhöhen.
• 18-20 Minuten: draußen und Fragen an den Makler. Schatten, Einblick, Parkplatz — und die zwei bis drei Fragen, die Sie von zu Hause aus vorbereitet haben.

Die Rechnung, die eine Besichtigung am häufigsten rettet

Der Klassiker: kommt das Sofa hinein? Angenommen, das Sofa ist 220 cm lang und 90 cm tief und muss durch eine Haustür, einen Flur und eine Wohnzimmertür.

Eine gewöhnliche Innentür mit einem 80 cm breiten Türblatt ergibt eine freie Öffnung von etwa 72-77 cm, wenn Zarge und offene Tür mitgezählt werden. Das reicht für ein Sofa mit 90 cm Tiefe, wenn das Sofa auf die Seite gekippt und hochkant hineingeschoben werden kann. Aber das entscheidende Manöver ist die Ecke zwischen Flur und Wohnzimmer: Soll das Sofa 90 Grad durch die Öffnung gedreht werden, bestimmt die Diagonale durch die Ecke. Eine brauchbare Faustregel ist, dass Flurbreite plus freie Türbreite mindestens so groß sein sollten wie die Länge des Sofas — und am besten etwas mehr. Hier: 100 + 77 = 177 cm gegenüber einem Sofa von 220 cm. Das wird schwierig — das Sofa muss vermutlich zerlegt, durch ein Fenster gehievt werden, oder Sie kaufen ein anderes Sofa. Liegen die Zahlen nah beieinander, messen Sie ein weiteres Mal nach, bevor Sie bestellen.

Das sind drei Maße — Flurbreite, freie Türbreite und Sofalänge —, und sie dauern 40 Sekunden bei der Besichtigung. Von zu Hause aus können Sie sie überhaupt nicht nehmen.

Was HouseSense an den 20 Minuten ändert

Der Sinn, die Wohnung mit dem LiDAR des iPhone zu scannen, ist nicht, dass es schneller geht als ein Maßband im einzelnen Raum. Der Sinn ist, dass Sie die Messung verschieben. Sie erfassen die Geometrie vor Ort und messen hinterher, zu Hause, so oft Sie möchten — auch die Maße, von denen Sie nicht wussten, dass Sie sie brauchen würden, als Sie dort standen.

HouseSense verwandelt den Scan in einen maßgenauen Grundriss mit Flächen pro Raum, ein 3D-Modell mit echtem Sonneneinfall basierend auf der Lage und Nordausrichtung der Adresse, und ein Aufmaß, das Sie an einen Handwerker schicken können. Sie können die Wohnung auch wie auf Millimeterpapier mit dem Finger einzeichnen — nützlich, wenn der Makler keine Scans möchte oder Ihr Telefon kein LiDAR hat. Alles liegt in Ihrer eigenen iCloud; es gibt kein Konto und keinen Server, und Ihr Scan vom Zuhause einer fremden Person landet daher in keiner Datenbank.

Haben Sie an einem Samstag drei Wohnungen besichtigt, ist der Unterschied spürbar: Statt drei Seiten mit Zahlen, deren Zusammenhang Sie nicht mehr erinnern, haben Sie drei Grundrisse, die Sie am Sonntagvormittag nebeneinanderlegen können.

Fünf Dinge, für die keine Zeit bleibt — und die ohnehin keine Rolle spielen

• Alle Räume mit dem Maßband auszumessen. Sie schaffen es nicht, und Sie bekommen schiefe Zahlen, weil Sie an einer Stelle in einem Raum messen, der nicht rechtwinklig ist.
• Steckdosen zu zählen. Notieren Sie stattdessen, ob dort Steckdosen fehlen, wo Sie Fernseher oder Schreibtisch haben möchten.
• Zu prüfen, ob eine Wand tragend ist. Das können Sie bei einer Besichtigung weder sehen noch erklopfen, und keine App kann das feststellen. Soll eine Wand weg, braucht es einen Bausachverständigen oder Ingenieur — fragen Sie stattdessen den Makler, ob es Pläne von früheren Umbauten gibt.
• Den Preis pro Quadratmeter im Kopf zu berechnen. Das ist Hausaufgabe, und die macht sich besser mit beiden Wohnungen vor sich.
• Das Renovierungsbudget mit dem Partner im Flur zu diskutieren. Nehmen Sie die Maße mit nach Hause, und führen Sie die Diskussion über einem Grundriss statt über einer Erinnerung.

Die Checkliste, die Sie an der Tür aufsagen können

1. Fragen Sie den Makler um Erlaubnis zum Messen und Scannen.
2. Gehen Sie einmal ohne Telefon durch die ganze Wohnung.
3. Erfassen Sie die Geometrie: scannen oder messen Sie die Räume, die über den Kauf entscheiden.
4. Raumhöhe pro Zimmer.
5. Freie Durchgangsbreite an den schmalsten Stellen.
6. Brüstungshöhe in Küche und Wohnzimmer.
7. Heizkörper, Fallrohre, Sicherungskasten.
8. Himmelsrichtung der Fenster von Wohnzimmer und Schlafzimmer.
9. Kniestock-, Keller- und Dachbodenhöhen.
10. Zwei Minuten draußen: Schatten, Einblick, Lärm.

Zehn Punkte, zwanzig Minuten. Der Rest ist Hausaufgabe — und genau dort gehört er hin.