¿Qué medidas necesita un profesional para dar un presupuesto vinculante?
Cinco cifras lo deciden: superficies netas de pared, superficie de suelo, superficie de techo, la medida y posición de cada hueco, y la altura de techo. Si se conocen, se puede calcular un precio cerrado — si falta una, se convierte en una estimación.
Respuesta corta: un presupuesto vinculante requiere cinco cifras por habitación: la superficie neta de pared (la superficie de pared menos puertas y ventanas), la superficie de suelo, la superficie de techo, el ancho, alto y posición de cada hueco, y la altura de techo. Todas las medidas deben ser interiores — de pared a pared, como se mide uno mismo con una cinta métrica — y no la superficie construida que figura en el registro oficial, que se calcula sin descontar el grosor de las paredes exteriores. Si falta una de las cinco cifras, el presupuesto se convierte en una estimación, o en un presupuesto con un margen de seguridad añadido.
Por qué precisamente esas cinco cifras
Los profesionales no calculan por habitaciones. Calculan en cantidades multiplicadas por precios unitarios: tantos metros cuadrados de pared, tantos metros lineales de rodapié, tantas unidades de jambas de ventana. Un presupuesto vinculante es un precio cerrado del que responde el profesional, y solo se puede fijar cuando se conocen las cantidades. La superficie neta de pared, la superficie de suelo, la superficie de techo, las medidas de los huecos y la altura de techo son las cinco cifras con las que trabaja casi cualquier oficio — el pintor, el instalador de suelos, el carpintero, el montador de pladur y el instalador de aislamiento usan las mismas cinco cifras, cada uno con su propio precio unitario.
Si falta una de las cifras, se adivina. Y una suposición dentro de un precio cerrado siempre sale cara para una de las dos partes — por eso se añade un margen de seguridad, o el presupuesto se sustituye por una estimación que se puede ajustar después.
1. Superficies netas de pared — la superficie de pared menos puertas y ventanas
La superficie neta de pared es la que realmente hay que pintar, enlucir, revestir de pladur o repellar. Se calcula como la superficie bruta de la pared (longitud por altura de techo) menos la superficie de los huecos que hay en ella.
Un ejemplo que puedes seguir. Una habitación de 4,20 m por 3,60 m con 2,50 m hasta el techo:
- Perímetro: (4,20 + 3,60) × 2 = 15,60 m
- Superficie bruta de pared: 15,60 × 2,50 = 39,00 m²
- Una ventana de 1,20 × 1,30 m = 1,56 m². Dos puertas de 0,90 × 2,03 m = 2 × 1,83 = 3,66 m². Huecos en total: 5,22 m²
- Superficie neta de pared: 39,00 − 5,22 = 33,78 m²
La diferencia entre 39 y 33,8 m² es 5,22 m² — más de un 13 % de la superficie bruta. En un trabajo de pintura con dos manos son unos 10 m² de pintura y el tiempo de trabajo correspondiente. Ahí es exactamente donde vive la diferencia entre un presupuesto y una factura.
Ten en cuenta que los distintos oficios descuentan los huecos de forma distinta. Un pintor rara vez descuenta huecos pequeños, porque el borde alrededor cuesta más trabajo que la superficie que desaparece. Por eso hay que dar las dos cifras — bruta y neta — para que el profesional pueda elegir. Si solo se da una cifra sin indicar cuál es, el malentendido surge en el presupuesto en lugar de en tu texto.
2. La superficie de suelo — y por qué no es la cifra del registro oficial
La superficie de suelo es la superficie interior de la habitación: longitud por anchura, menos elementos fijos bajo los que no va suelo (una chimenea de obra, un armario empotrado sin fondo). Es la cifra con la que se encarga el suelo, y con la que se calculan los circuitos de suelo radiante.
La superficie construida que figura en el registro no se puede usar para eso. El Catastro calcula la superficie incluyendo el grosor de las paredes exteriores y contando tanto las paredes exteriores como las interiores. La suma de las superficies de suelo de las habitaciones suele quedar por tanto entre un 10 y un 20 % por debajo de la superficie catastral, y más aún en viviendas pequeñas y casas con paredes exteriores gruesas, porque la proporción que ocupan las paredes crece cuanto más pequeña es la casa. Si se encarga el suelo según la superficie catastral, se compra de más; si se calculan las horas según esa cifra, se pagan horas que no existen. Como regla general: el registro es para la administración y los anuncios inmobiliarios, las medidas interiores son para los profesionales.
Recuerda añadir la merma de material. En un suelo de tarima colocado en línea recta en una habitación rectangular se suele contar con una merma del 5-10 %; en espiga, colocación diagonal o con muchos nichos y esquinas, más cerca del 10-15 %. La merma es material, no superficie — indica la superficie medida en la solicitud, y deja que el profesional añada su propia merma.
3. La superficie de techo — casi, pero no del todo, igual que el suelo
En una habitación con techo plano y paredes verticales, la superficie de techo es igual que la superficie de suelo, y esa es la cifra que se usa para la pintura del techo y para las placas de pladur.
En una habitación con paredes inclinadas, cumbrera o par y nudillo, las dos cifras son en cambio distintas. Una buhardilla de 4,5 × 4,0 m tiene 18 m² de suelo — pero con una pendiente de 45 grados y un tramo de techo plano de 1,5 m en el centro, la propia superficie de techo son unos 23 m², porque cada plano inclinado mide 1,77 m de largo donde solo cubre 1,25 m en horizontal. Si la habitación tiene paredes inclinadas, debe indicarse en la solicitud junto con la altura del peto (la altura de la pared en el punto donde empieza la inclinación) y la altura de la cumbrera. Sin ellas no se puede fijar un precio cerrado ni para las placas, ni para la pintura, ni para el aislamiento.
4. La medida y la posición de cada hueco
Una ventana no es solo un descuento en la superficie de pared. También son jambas que hay que enlucir, alféizares que hay que pintar, y un marco que determina si el rodapié puede recorrer toda la pared. Por eso cada hueco debe figurar con ancho, alto, altura del antepecho (la distancia desde el suelo hasta el borde inferior del marco de la ventana) y distancia a la esquina más próxima.
La posición no es un capricho. Determina:
- cuántos metros lineales de rodapié hacen falta, y cuántos cortes a inglete tienen;
- si una hoja de puerta puede abrirse hacia dentro, o si hace falta una puerta corredera;
- si hay sitio para un radiador, una encimera de cocina o una cama bajo la ventana;
- cuántas jambas hay que revestir — un hueco suele tener tres o cuatro caras, y cada una cuesta trabajo.
Cuenta también los huecos como unidades. Muchos precios unitarios son por unidad y no por m²: el montaje de una puerta interior, una jamba de ventana, una esquina de rodapié. "Cuatro ventanas y tres puertas" es una cifra que se puede multiplicar.
5. La altura de techo — medida en varios puntos
La altura de techo se multiplica en todas las cifras de pared, así que un error aquí se propaga a todas partes. Si se mide 2,50 m donde en realidad hay 2,42 m, el error es de 8 cm — y en 15,6 metros lineales de pared eso da 1,25 m² de más en el presupuesto.
Mide la altura en al menos tres puntos de la habitación: dos esquinas opuestas y un punto en el centro de una pared larga. En las casas antiguas los suelos rara vez están a nivel, y una diferencia de 2-4 cm de una esquina a otra es completamente normal. Si hay diferencia, indica en la solicitud la cifra más baja y la más alta en lugar de una media — así el ajuste ya está incluido en el precio, y nadie se lleva una sorpresa el día del trabajo.
Lo que no son medidas, pero determinan el precio igualmente
Las cinco cifras dan las cantidades. El precio también depende del estado y del acceso, y esa información solo cuesta un par de líneas en la solicitud:
- El estado del soporte: ¿la pared tiene fibra de vidrio, fieltro, yeso en bruto, papel pintado antiguo en tres capas, o revoco con grietas?
- Planta y acceso: un tercer piso sin ascensor cambia notablemente el manejo de materiales.
- Habitación amueblada o vacía: proteger y mover cosas son horas.
- Vivienda habitada durante la obra: sí o no — eso cambia cómo se puede planificar el trabajo.
- Fotos: dos o tres fotos por habitación a menudo ahorran una visita.
Y una cosa que ninguna medición puede responder: si una pared es de carga. Ni una cinta métrica, ni un escaneo, ni una aplicación pueden determinarlo. Si hay que quitar o abrir un hueco en una pared, hace falta un técnico de la construcción o un ingeniero, y por lo general el trabajo debe autorizarse antes de empezar. Escribe en la solicitud que la cuestión está sin resolver, en lugar de adivinar.
Cómo obtener las cifras sin medirlo todo a mano
Todo esto se puede medir perfectamente con una cinta métrica y una libreta — suele llevar entre 10 y 20 minutos por habitación, cuando la altura de techo hay que medirla en tres puntos y cada hueco necesita cuatro cifras.
HouseSense está pensado para ahorrarte esa vuelta. Ya se escanee la habitación con LiDAR en un iPhone Pro, ya se dibuje sobre el papel milimetrado de la aplicación, la medición calcula las superficies netas de pared con puertas y ventanas ya descontadas, reúne las superficies de suelo y techo, y enumera cada hueco con ancho, alto y posición en un esquema de ventanas y puertas. Todo se puede enviar como un PDF — y el PDF se puede escribir en un idioma distinto al de la aplicación, si el profesional no lee tu idioma.
Sea cual sea el modo en que se obtienen las cifras, la regla es la misma: dale al profesional cantidades, no habitaciones. "Hay que pintar el salón, la cocina y una habitación" es una petición de estimación. "33,8 m² de pared neta, 15,1 m² de techo, 4 huecos, 2,47-2,51 m de altura de techo, soporte de fibra de vidrio" es una petición de presupuesto.