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Warum wird ein auf Schätzung basierender Preis fast immer teurer als ein Preis auf Basis gemessener Zahlen?

Weil Unsicherheit Geld kostet, egal wer sie trägt. Entweder wird ein Sicherheitspolster in den Festpreis eingerechnet, oder Sie zahlen den Mehrverbrauch am Ende selbst. Gemessene Mengen beseitigen den Grund für dieses Polster.

Unsicherheit ist ein Preisfaktor, auch wenn sie nirgends steht

Muss sich ein Handwerker auf einen Preis festlegen, ohne die Mengen zu kennen, gibt es zwei Möglichkeiten: knapp schätzen und riskieren, drei Tage lang umsonst zu arbeiten – oder das Wahrscheinliche schätzen und zur Sicherheit etwas aufschlagen.

Es wird etwas aufgeschlagen. Das ist keine Gier, das ist gesundes Geschäftsgebaren, denn wer den Preis nennt, haftet auch dafür. Das Polster steht nicht als „Unsicherheitszuschlag" im Angebot – es steckt im Einheitspreis oder in der veranschlagten Stundenzahl. Und genau deshalb können Sie es nicht wegverhandeln. Sie können nur die Ursache dafür beseitigen.

Die Schieflage: Schätzungen liegen selten zu hoch

Kostenvoranschläge liegen systematisch zu niedrig, und dafür gibt es drei Gründe.

Räume werden kleiner eingeschätzt, als sie sind. Ein Raum, der wie „ein ganz normales Wohnzimmer" aussieht, wird oft auf 30 m² Nettowandfläche geschätzt, obwohl es in Wirklichkeit 33–36 m² sind. Der Fehler geht fast immer in dieselbe Richtung, weil das Auge die Bodenfläche beurteilt und die Raumhöhe vergisst. Bei einem Raum mit 15 m Wandumfang sind 10 cm zusätzliche Raumhöhe 15 × 0,10 = 1,5 m² zusätzliche Wandfläche – und diese 10 cm sieht man nicht.

Details werden nicht mitgezählt. Nischen, Erker, ein Schornstein, eine zusätzliche Ecke. Sie verändern die Außenmaße des Raums nicht, fügen aber sowohl Quadratmeter als auch – wichtiger noch – Gehrungsschnitte, Kanten und Zeit hinzu.

Der Kostenvoranschlag muss auch den Auftrag gewinnen. Ein Kostenvoranschlag ist nicht bindend, und er wird oft genutzt, um den Fuß in die Tür zu bekommen. Die knappe Schätzung bekommt den Zuschlag; die vorsichtige nicht. Dass die Rechnung am Ende näher an der vorsichtigen Zahl liegt, fällt erst ganz zum Schluss auf.

Die Rechnung, die beide Wege zeigt

Nehmen Sie ein Wohnzimmer, das der Handwerker auf 30 m² Nettowandfläche schätzt, das aber ausgemessen 33,8 m² ergibt. Der Einheitspreis ist in allen drei Fällen unten derselbe – nur die Menge ändert sich, und deshalb lässt sich der ganze Vergleich in Prozent lesen:

• Kostenvoranschlag auf der Schätzung: Der Preis wird auf 30 m² berechnet. Die Rechnung wird auf 33,8 m² berechnet – 12,7 % mehr, als Sie erwartet hatten, als Sie zusagten.
• Festpreis auf der Schätzung, mit 15 % Sicherheitspolster: Sie zahlen für 30 × 1,15 = 34,5 m². Das sind 2,1 % mehr, als tatsächlich gestrichen wird – und Sie zahlen das Polster, egal ob es gebraucht wird.
• Festpreis auf der gemessenen Zahl: 33,8 m². Kein Polster, keine Nachforderung.

Beachten Sie, dass das gemessene Angebot sowohl günstiger als das gepolsterte ist als auch fest bleibt. Das ist der ganze Punkt: Aufmaß ist keine Verhandlungstaktik, sondern die Beseitigung von Unsicherheit – und davon profitieren beide Seiten.

Skaliert man das auf ein ganzes Projekt, wird der Effekt deutlich: Eine Nachforderung von 12,7 % bei einer Renovierung mittlerer Größenordnung bedeutet einen Mehrbetrag, mit dem niemand kalkuliert hatte – und der kommt zu einem Zeitpunkt, an dem die Arbeit bereits ausgeführt ist und nichts anderes übrigbleibt, als zu zahlen.

Zusatzarbeit wird nicht im Wettbewerb bepreist

Als Sie drei Angebote eingeholt haben, standen die Handwerker im Wettbewerb zueinander. Sobald die Arbeit läuft, ist das vorbei. Muss plötzlich eine Decke gestrichen werden, die nicht eingeplant war, oder Fußleisten verlegt werden, mit denen niemand gerechnet hatte, können Sie in der Praxis für diesen einen Posten kein Konkurrenzangebot mehr einholen – der Maler steht schon im Raum.

Deshalb ist Zusatzarbeit fast immer teurer pro Quadratmeter, als dieselbe Arbeit gewesen wäre, hätte sie im ursprünglichen Angebot gestanden. Nicht weil jemand die Lage ausnutzt, sondern weil der Wettbewerb fehlt und weil eine Zusatzaufgabe mitten in einer anderen Aufgabe Umstellungszeit kostet.

Das ist der versteckte Preis dafür, auf Basis eines Kostenvoranschlags loszulegen: Alles, was der Kostenvoranschlag nicht erfasst hat, wird zu einem schlechteren Preis nachgekauft, als er ursprünglich im Angebot gestanden hätte.

Was durch Messen nicht billiger wird

Seien Sie ehrlich darüber, was ein Aufmaß leisten kann. Es beseitigt Mengenunsicherheit. Es beseitigt keine Zustandsunsicherheit: Feuchtigkeit in einer Außenwand, ein Unterboden, der nicht trägt, drei Lagen alte Tapete unter dem Putz, ein Rohr hinter dem Gipskarton. Solche Dinge kosten weiterhin, und sie müssen weiterhin mit einem Vorbehalt und einem vereinbarten Stundensatz für Zusatzarbeit gehandhabt werden.

Und ein Aufmaß kann niemals klären, ob eine Wand tragend ist. Ein Scan misst Dicke und Position der Wand – er kann nicht sehen, was auf ihr lastet. Soll eine Wand entfernt oder durchbrochen werden, braucht es einen Bausachverständigen oder einen Statiker, und ein solcher Eingriff muss in der Regel auch genehmigt werden, bevor die Arbeit beginnt. Baut ein Kostenvoranschlag auf einer Annahme zu dieser Frage auf, ist das kein Kostenvoranschlag mit Polster mehr – es ist ein Projekt, das komplett seinen Charakter ändern kann.

So wird aus einem Kostenvoranschlag ein belastbares Angebot

1. Messen Sie die Mengen auf: Nettowandflächen, Boden- und Deckenflächen, Raumhöhen an drei Stellen gemessen, alle Öffnungen mit Maß und Position, laufende Meter Fußleiste.
2. Schicken Sie dasselbe Dokument an alle, von denen Sie einen Preis erbitten.
3. Bitten Sie ausdrücklich um einen Festpreis auf das Messbare – und um einen separaten Stundensatzposten für das, was sich erst zeigt, wenn etwas geöffnet wird.
4. Bitten Sie darum, dass das Angebot die zugrunde gelegten Mengen zeigt, damit Sie es überprüfen können.
5. Vereinbaren Sie, dass Zusatzarbeit schriftlich freigegeben werden muss, bevor sie ausgeführt wird.

Diese fünf Schritte beseitigen nicht jedes Risiko. Sie verschieben es von „ein Polster, das Sie zahlen, ohne es zu sehen" zu „ein Posten, den Sie beide sehen und besprechen können".

So kommen Sie an die Mengen

Mit Zollstock und Notizblock dauert es meist 10–20 Minuten pro Raum, wenn die Raumhöhe an drei Stellen gemessen und jede Öffnung mit vier Maßen erfasst werden soll. Oder Sie lassen die Geometrie das übernehmen: HouseSense fasst Nettowandflächen mit abgezogenen Türen und Fenstern, Boden- und Deckenflächen, Raumhöhen und ein Fenster- und Türschema für jede Öffnung zusammen – aus einem LiDAR-Scan mit einem iPhone Pro oder von einem Millimeterpapier, auf dem Sie die Wohnung mit dem Finger zeichnen – und schreibt alles als PDF aus, auf das ein Handwerker direkt rechnen kann.

Unabhängig von der Methode gilt dieselbe Regel: Wer die Mengen nicht kennt, zahlt dafür, sie nicht zu kennen. Die einzige Frage ist, ob das sichtbar im Angebot geschieht oder unsichtbar auf der Schlussrechnung.