Czym są prace dodatkowe i jak uniknąć rachunków, na które nie byłeś przygotowany?
Prace dodatkowe to wszystko, czego nie było w ofercie. Biorą się albo ze złych ilości, albo z czegoś nieoczekiwanego. Pierwszy rodzaj możesz wyeliminować w całości, dokładnie mierząc; drugiego możesz uniknąć tylko przez wcześniejsze ustalenia.
Krótka odpowiedź: prace dodatkowe to prace wykraczające poza zakres oferty. Mają dwa źródła: błędy w ilościach (pomieszczenie było większe, niż ktokolwiek sądził) oraz nieprzewidziane okoliczności (zgnilizna, wilgoć, stare instalacje za ścianą). Błędy w ilościach eliminujesz, dostarczając zmierzone liczby od początku. Nieprzewidzianych okoliczności nie wyeliminujesz — ale możesz zapisać w umowie, że wykonawca musi się z tobą skontaktować i uzyskać twoją zgodę, zanim będzie pracował dalej. Wyznacz na to konkretną kwotę graniczną.
Dwa rodzaje prac dodatkowych — trzeba je traktować różnie
Wszystkie prace dodatkowe wpadają do jednej z dwóch szuflad, a różnica decyduje o tym, co możesz z nimi zrobić.
Dodatki ilościowe powstają, gdy to, o czym wszyscy wiedzieli, że trzeba zrobić, okazuje się większe, niż założono. Salon miał 33,8 m² powierzchni ścian netto, a nie 30. Listwy przypodłogowej było 18 metrów bieżących, a nie 14. Okien było siedem, a nie pięć. Tego rodzaju rzeczy nie są nieprzewidywalne — po prostu nikt ich nie zmierzył. Można je wyeliminować całkowicie.
Dodatki stanu technicznego powstają, gdy wychodzi na jaw coś ukrytego: wilgoć w ścianie zewnętrznej, podłoga, która niczego nie niesie, trzy warstwy tapety pod włókniną, stara rura za płytą gipsowo-kartonową. Ani ty, ani wykonawca nie możecie tego zobaczyć z góry bez otwierania czegokolwiek. Tego rodzaju rzeczy nie da się wyeliminować — można je tylko uzgodnić.
Najczęstszy błąd to traktowanie dodatków ilościowych jak dodatków stanu technicznego: przyjmowanie argumentu „no ale pomieszczenie było większe” tak, jakby to była siła natury. Nie była. To była liczba, której nikt nie zmierzył.
Jak wyeliminować dodatki ilościowe
Daj wykonawcy ilości, zanim poda cenę:
- Powierzchnia ścian netto w każdym pomieszczeniu — powierzchnia ścian pomniejszona o drzwi i okna.
- Powierzchnia podłogi i sufitu w wymiarach wewnętrznych, a nie oficjalna powierzchnia mieszkania z aktu notarialnego czy księgi wieczystej — ta jest mierzona inaczej, np. z uwzględnieniem ścian, i dlatego bywa inna niż podłoga w pomieszczeniach.
- Wysokość sufitu, mierzona w trzech miejscach — najniższa i najwyższa, a nie średnia.
- Liczba i wymiary wszystkich drzwi i okien, z lokalizacją.
- Metry bieżące listwy przypodłogowej po odjęciu otworów drzwiowych.
Gdy ilości stoją w ofercie, są częścią umowy. Jeśli okaże się, że ściany było o 10 % więcej, niż podano, nadal będzie to spór — ale to spór o odchylenie od ustalonej liczby, a nie o to, co ktoś sobie wyobrażał.
Dlatego poproś, by oferta zawierała ilości, na których została oparta. Oferta, która mówi tylko „malowanie salonu”, nie da się zweryfikować. Oferta, która mówi „malowanie 33,8 m² ścian netto w dwóch warstwach”, da się.
Jak okiełznać dodatki stanu technicznego
Nie przewidzisz ich. Możesz natomiast kontrolować to, co się dzieje, gdy się pojawią. Cztery zdania robią większość pracy i muszą stać na piśmie w umowie:
- „Prace dodatkowe rozpoczynają się dopiero po mojej pisemnej akceptacji.” Bez tego zdania telefon rzucony w biegu może zamienić się w pozycję na fakturze.
- „Prace dodatkowe są rozliczane według uzgodnionej stawki godzinowej plus udokumentowane materiały.” Wpisz stawkę do umowy, póki jeszcze jesteście w dobrych stosunkach.
- „Mam zostać poinformowany, zanim łączna cena przekroczy uzgodniony limit.” Konkretna liczba w umowie jest lepsza niż „jeśli wyjdzie dużo drożej”.
- „Prace dodatkowe są opisywane ilością i ceną, zanim zostaną wykonane.” Wtedy to mała oferta, a nie niespodzianka.
Przy większych zleceniach istnieją zwykle wzorce umów o roboty budowlane między prywatnym inwestorem a wykonawcą, które między innymi opisują, jak prace dodatkowe mają być zamawiane i rozliczane. Takie postanowienia rzadko obowiązują same z siebie — trzeba je uzgodnić na piśmie. Jeśli nie wiesz, co obowiązuje w twojej sytuacji, zapytaj fachowca lub prawnika; artykuł nie jest poradą prawną.
Co możesz zrobić sam, by zmniejszyć niepewność
Niektóre ukryte problemy można ujawnić, zanim prace ruszą — a znacznie taniej jest dowiedzieć się o nich na etapie planowania niż odkryć je trzeciego dnia:
- Wytnij otwór kontrolny. Próbne okno 20 × 20 cm w ścianie z płyty gipsowo-kartonowej kosztuje prawie nic, by je później zamknąć, a może przesądzić, co kryje się w środku.
- Podnieś deskę podłogi w rogu i zajrzyj pod nią.
- Zdobądź stare rysunki z archiwum urzędu, w którym prowadzone są akta budowlane. Nie zawsze są prawdziwe, ale mówią, co było zamierzone.
- Poproś o ocenę techniczną budynku przy większych projektach — szczególnie w domu liczącym wiele dziesięcioleci, na przykład w kamienicy lub w kostce polskiej z lat 60. i 70.
- Sfotografuj wszystko, zanim zaczną się prace. To zaskakująco wiele sporów rozwiązuje się potem samo.
Rezerwa: licz się z nią i nie wydawaj jej
Powszechną praktyką przy remoncie jest odłożenie rezerwy ponad uzgodnioną cenę. Jej wielkość zależy całkowicie od tego, ile jest ukryte: w gruntownie wyremontowanym mieszkaniu ze znanym podłożem potrzeba jest niewielka, natomiast dom z lat 30. z ingerencją w konstrukcję i instalacje może wymagać znacznie więcej. Uzgodnij wielkość rezerwy z wykonawcą na podstawie zastrzeżeń, jakie zawiera oferta — to one pokazują, gdzie leży niepewność.
Sensem rezerwy nie jest to, by mieć więcej pieniędzy do wydania. Chodzi o to, by móc powiedzieć „tak” koniecznej pracy dodatkowej bez konieczności wycinania innego pomieszczenia w środku projektu.
Jedna sprawa, która nigdy nie może brzmieć „zobaczymy, co będzie”
Czy ściana jest nośna. Jeśli ścianę trzeba usunąć lub przebić, nie rozstrzygnie tego ani miarka, ani skan LiDAR, ani aplikacja — skan mierzy grubość i położenie ściany, a nie to, co na niej spoczywa. Potrzebny jest konstruktor budowlany lub inżynier — a prace wymagają ponadto, zależnie od zakresu, zgłoszenia lub pozwolenia na budowę, zanim ruszą.
To także najdroższa pozycja do odkrycia w trakcie: ściana nośna wymaga zwykle obliczonej belki, podparcia i zatwierdzonego rozwiązania. Wyjaśnij to, zanim zaczniesz zbierać oferty — inaczej to nie są prace dodatkowe, tylko nowy projekt.
Jak od początku mieć ilości na miejscu
Możesz mierzyć ręcznie miarką; licz 10–20 minut na pomieszczenie, jeśli wysokość sufitu trzeba zmierzyć w trzech miejscach, a każdy otwór wymaga czterech liczb.
HouseSense przygotowuje podstawę ilościową za ciebie. Jeśli zeskanujesz mieszkanie za pomocą LiDAR w iPhonie Pro — albo sam narysujesz je na ekranie na podstawie własnych pomiarów — obmiar w aplikacji wylicza powierzchnie ścian netto z odjętymi drzwiami i oknami, zbiera powierzchnie podłóg i sufitów oraz wysokości sufitów i wypisuje każdy otwór w zestawieniu okien i drzwi. Powstaje z tego PDF, który możesz dołączyć do zapytania ofertowego, dzięki czemu ilości są uzgodnioną częścią podstawy, a nie domysłem.
Aplikacja nie zajrzy do wnętrza ściany — i nie powinna udawać, że może. Może jednak sprawić, że ta połowa prac dodatkowych, która nigdy nie powinna była powstać, rzeczywiście nie powstanie.