O co zapytać pośrednika podczas oglądania mieszkania lub domu?
Pytaj o to, czego nie ma w dokumentach: kiedy i na podstawie jakich rysunków przebudowywano lokal, dlaczego urzędowa powierzchnia różni się od tej z ogłoszenia, co i kiedy wymieniono oraz jak długo nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż. I poproś o zgodę na pomiary i skan, zanim zaczniesz.
Krótka odpowiedź: Najcenniejsze pytania do pośrednika dotyczą historii nieruchomości oraz rozbieżności między dokumentami a rzeczywistością: co przebudowano i kiedy, czy istnieją rysunki z przebudowy, dlaczego powierzchnia urzędowa nie zgadza się z ogłoszeniem, kiedy ostatnio wymieniono dach, okna, źródło ciepła i łazienkę oraz od jak dawna nieruchomość jest w ofercie. Zapytaj też o zgodę na pomiary i skan pomieszczeń. Pamiętaj, że pośrednik pracuje dla sprzedającego — odpowiedzi to informacje, a nie doradztwo dla ciebie.
Dla kogo pracuje pośrednik
Pośrednik w obrocie nieruchomościami, który prowadzi oglądanie, reprezentuje sprzedającego. To nie robi z niego przeciwnika — powinien przekazać informacje, którymi dysponuje, a większość pośredników odpowiada chętnie i uczciwie. Ale pośrednik nie jest twoim doradcą, a odpowiedź ustna padająca podczas oglądania to nie to samo co udokumentowana informacja w papierach transakcji. Jeśli odpowiedź jest dla twojego zakupu rozstrzygająca, poproś o potwierdzenie na piśmie lub o dokument — i znajdź doradcę po swojej stronie transakcji albo rzeczoznawcę budowlanego, który oceni stronę techniczną.
To zmienia sposób zadawania pytań: pytaj otwarcie o fakty i historię, a nie zamkniętymi pytaniami, które aż proszą się o uspokajające „nic mu nie brakuje”.
Pięć pytań, które zadaj zawsze
- „Co przebudowano, kiedy — i czy są z tego rysunki?” Przebudowy to pojedyncza informacja, która wyjaśnia najwięcej dziwactw w nieruchomości: krzywą ścianę, pomieszczenie niepasujące do rzutu, skaczącą wysokość sufitu. Jeśli rysunki z przebudowy istnieją — u sprzedającego albo w archiwum urzędu — są bardzo cenne, gdy później będziesz planować własne zmiany.
- „Dlaczego powierzchnia urzędowa różni się od powierzchni z ogłoszenia?” Prawie zawsze jest jakieś wyjaśnienie: powierzchnia w księdze wieczystej, w ewidencji gruntów i budynków (EGiB) albo w akcie notarialnym może pochodzić z innego pomiaru niż ta w ogłoszeniu, dobudówka mogła zostać wpisana błędnie, a użytkowe poddasze nigdy nie zostało przemierzone na nowo. Odpowiedź mówi ci, czy rozbieżność jest techniczna, czy rzeczywista.
- „Kiedy ostatnio wymieniono dach, okna, źródło ciepła i łazienkę?” Cztery daty. Decydują o tym, ile będą cię kosztować najbliższe dziesięć lat, a rzadko są zebrane w jednym miejscu w dokumentach.
- „Jak długo nieruchomość jest na sprzedaż i czy cenę obniżano po drodze?” Wiele z tego możesz sam wygrzebać z ogłoszeń, ale pośrednik odpowie od ręki — a wyjaśnienie długiego czasu sprzedaży bywa ciekawsze niż sama liczba.
- „Dlaczego sprzedający się wyprowadza?” Nie zawsze dostaniesz wyczerpującą odpowiedź i nie doszukuj się w niej zbyt wiele. Ale odpowiedź „przeprowadzają się bliżej pracy” i odpowiedź „mieszkają tu od siedmiu miesięcy” wskazują w dwie różne strony.
Zapytaj o zgodę, zanim zaczniesz mierzyć i skanować
Powiedz to już przy drzwiach: „Czy mogę zmierzyć kilka pomieszczeń i zrobić skan telefonem?” Większość pośredników się zgadza — to sygnał, że jesteś poważnym kupującym. Ale niektórzy sprzedający nie życzą sobie zdjęć wnętrz, a na tłocznym oglądaniu możesz przeszkadzać innym. Zapytaj najpierw, zastosuj się do odpowiedzi i ograniczaj się do pomieszczeń: mierzysz ściany, a nie rzeczy rodziny. Nie otwieraj szaf bez pytania i nie filmuj pokoi dziecięcych z rzeczami dziecka.
Jeśli usłyszysz „nie” dla skanowania, nadal możesz zmierzyć miarą pięć lub sześć najważniejszych wymiarów i narysować rzut później na podstawie notatek.
Pytania o to, co widzisz, ale czego nie rozumiesz
- „Co jest za tą obudową?” Obudowy rur w narożnikach kryją piony kanalizacyjne i wentylację. Pionu kanalizacyjnego nie da się ot tak przesunąć, a to decyduje o tym, gdzie może znajdować się łazienka.
- „Czy to jest ściana nośna?” Śmiało zadaj to pytanie, ale odpowiedź traktuj jako informację, a nie rozstrzygnięcie. Nikt nie poznaje po samej ścianie, czy jest nośna, i żadna aplikacja tego nie rozstrzygnie. Jeśli ściana ma zniknąć, trzeba konstruktora budowlanego lub inżyniera, który obejrzy konstrukcję.
- „Czym ogrzewana jest nieruchomość i jakie było zużycie?” Źródło ciepła, wiek instalacji i najlepiej faktyczne dane o zużyciu z ostatnich dwóch lat.
- „Jak wygląda piwnica zimą?” Wilgoć w piwnicach jest sezonowa, a oglądanie w sierpniu nie mówi, jak jest w lutym.
- „Czy w świadectwie charakterystyki energetycznej lub w ekspertyzie technicznej jest coś, co sami uważacie za warte podkreślenia?” Jeśli istnieje dokument o stanie nieruchomości, to otwarte pytanie często daje więcej niż kartkowanie go na miejscu.
- „Czy istnieje cyfrowy rzut?” Poproś o niego. Jeśli jest wymiarowany, możesz sprawdzić własny pomiar; jeśli nie, wiesz, że to ilustracja, a nie narzędzie pomiarowe.
Pytania o otoczenie, na które odpowie tylko pośrednik
Dokumenty opisują nieruchomość, a nie miejsce. Zapytaj o to, co planuje się na sąsiedniej działce i w okolicy, jak wygląda ruch rano i po południu, jak działa parkowanie wieczorem, jakie ograniczenia w rozporządzaniu i służebności obciążają nieruchomość oraz — jeśli mieszkasz w lokalu we wspólnocie — co mówi plan remontów i czy są uchwalone lub spodziewane wspólne wydatki. Jeśli jest wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia, zapytaj o wysokość opłat i obowiązki.
O nasłonecznienie natomiast pytać nie trzeba. Wyliczysz je sam później, gdy będziesz znać strony świata, w które wychodzą okna — a obliczenie jest dokładniejsze niż czyjaś pamięć o tym, jak długo w maju słońce stoi na tarasie.
Jak zapanować nad odpowiedziami
Zapisz w domu najwyżej dziesięć pytań i zaznacz trzy, bez odpowiedzi na które stamtąd nie wychodzisz. Notuj odpowiedzi na miejscu albo w ciągu dwóch minut po wyjściu za drzwi — jeśli jesteś jednego dnia na kilku oglądaniach, odpowiedzi inaczej zaczną ci się mieszać między nieruchomościami.
I zawsze zapisuj, kto co powiedział. „Pośrednik uważał, że dach jest z około 2009 roku” to inny rodzaj informacji niż „w ekspertyzie technicznej stoi, że dach jest z 2009 roku”, a ta różnica ma znaczenie, gdy później będziesz decydować, na co możesz liczyć.
Na co odpowiada HouseSense, żebyś nie musiał pytać
Część pytań na oglądaniu pada tylko dlatego, że nie można samemu zmierzyć. Gdy zeskanujesz nieruchomość LiDAR-em w iPhonie — po zapytaniu o zgodę — sam dostaniesz odpowiedź o powierzchnię każdego pomieszczenia, wysokość sufitu, wolne wymiary przejść i faktyczny kształt pomieszczeń. Wtedy czas pośrednika wykorzystasz na to, co wie tylko on: historię, przebudowy, daty i otoczenie.
HouseSense liczy też nasłonecznienie w 3D na podstawie położenia nieruchomości i kierunku północy, więc „ile słońca ma ogród w kwietniu?” staje się pracą domową, a nie pytaniem, na które dostajesz uprzejme przybliżenie. Wszystko leży w twoim własnym iCloud; nie ma konta ani serwera — twój pomiar cudzego domu nie trafia do żadnej bazy danych.