Dlaczego w ewidencji budynków jest mniej pokoi, niż mam w mieszkaniu?
Ewidencja liczy zarejestrowane izby mieszkalne — nie pomieszczenia, które rodzina faktycznie używa jako pokoje. Kuchnia i łazienka zwykle się nie liczą, a pokój powstały z podziału innego trafia do rejestru dopiero po zgłoszeniu.
Krótka odpowiedź: Liczba pokoi w urzędowym rejestrze (ewidencji gruntów i budynków, EGiB, a w opisie lokalu także w księdze wieczystej czy akcie notarialnym) to liczba zarejestrowanych izb mieszkalnych — a nie liczba pomieszczeń, których rodzina używa jako pokoi. Kuchnia, łazienka, toaleta, pralnia, przedpokój i korytarz z reguły się nie liczą. Jeśli pokój został podzielony na dwa, garaż włączony do mieszkania albo poddasze zaadaptowane, a zmiany nikt nie zgłosił, w rejestrze nadal stoi stara liczba. To, co musi spełniać pomieszczenie, żeby liczyło się jako izba mieszkalna, zależy od przepisów obowiązujących tam, gdzie leży nieruchomość; rejestr prowadzi starosta, a dane do niego trafiają m.in. z projektów, zgłoszeń i dokumentów notarialnych.
Co liczy rejestr — a co liczysz Ty
Kiedy rodzina mówi „mamy pięć pokoi”, liczy pomieszczenia, z których korzysta: sypialnię, dwa pokoje dzieci, gabinet i salon.
Rejestr budynków liczy co innego: zarejestrowane izby mieszkalne. Kuchnia, łazienka, toaleta, pralnia, przedpokój, korytarz, garderoba i komórka z reguły nie wchodzą do liczby pokoi — część z nich ma w rejestrze osobne pola. Dlatego dom, który w odczuciu mieszkańców ma pięć pokoi, może mieć w papierach cztery.
To niekoniecznie błąd. To dwa sposoby liczenia — dokładnie tak jak z powierzchnią, gdzie rejestr podaje wymiary zewnętrzne, do zewnętrznej krawędzi ścian zewnętrznych, a Ty sam mierzysz wewnątrz, od ściany do ściany.
Cztery typowe wyjaśnienia zbyt niskiej liczby
1. Pokój został podzielony na dwa. Duży pokój dziecięcy z lekką ścianką pośrodku stał się na co dzień dwoma pomieszczeniami. W rejestrze to wciąż jeden pokój, dopóki zmiana nie zostanie zgłoszona — a podział, po którym jedno z pomieszczeń zostaje bez okna, często oznacza, że właśnie ono nie może liczyć się jako izba mieszkalna.
2. Pomieszczenie powstało bez zgłoszenia. Włączony garaż, zaadaptowane poddasze, pokój w piwnicy. Nie trafią do rejestru tylko dlatego, że stanęła tam grzejnik i leży wykładzina — potrzebne jest zgłoszenie, a czasem także postępowanie budowlane.
3. Pomieszczenie nie spełnia kryteriów. Istnieją wymagania techniczne dla izby mieszkalnej. Dotyczą m.in. światła dziennego, wysokości w świetle, ogrzewania i dostępu, a w różnych krajach wyglądają inaczej. Ciemny pokój bez okna w środku rzutu rzadko jest izbą mieszkalną, nawet jeśli stoi tam łóżko.
4. Wpis jest po prostu stary. Wiele danych w rejestrze budynków pochodzi z papierowych rysunków, których nikt żyjący nie widział na oczy. Jeśli dom przebudowano w 1988 roku, zarejestrowany może nadal być rzut z 1965.
Gdy liczba pokoi jest za wysoka
Zdarza się też odwrotnie: rejestr podaje pięć pokoi, a da się znaleźć tylko cztery. Typowe wyjaśnienia to usunięta lekka ścianka, przez co dwa pomieszczenia stały się jednym salonem, albo pokój zamieniony na łazienkę lub garderobę — bez zgłoszenia zmiany.
To taka sama rozbieżność jak w drugą stronę, a ujawnia się przy sprzedaży, gdy kupujący liczy pomieszczenia i znajduje o jedno mniej. Poprawka idzie tą samą drogą co przy zbyt niskiej liczbie: przez organ, który prowadzi rejestr.
To, co możesz zmierzyć sam
Przepisów nie powinieneś zgadywać. Ale materiał do rozmowy możesz zebrać w domu i to dokładnie to, czego urząd potrzebuje, jeśli coś ma być poprawione. Obejdź pomieszczenie i zanotuj:
- Powierzchnię podłogi — zmierz długość i szerokość przy podłodze, w dwóch miejscach w każdym kierunku.
- Wysokość w świetle — w kilku miejscach pomieszczenia, zwłaszcza jeśli są skosy lub sufit podwieszany.
- Okno — szerokość i wysokość szyby oraz to, jak wysoko nad podłogą się znajduje.
- Dostęp — czy pomieszczenie ma własne drzwi, czy trzeba przejść przez inny pokój?
- Ogrzewanie i izolację — czy pomieszczenie nadaje się do pobytu przez cały rok?
- Ściankę działową — czy jest murowana, czy lekka, i czy sięga aż do sufitu?
Z takimi liczbami w ręku urzędnik odpowie w dziesięć minut. Bez nich na to pytanie nie da się odpowiedzieć.
Dlaczego liczba pokoi ma znaczenie
Liczba pokoi podąża za nieruchomością w świat. Używa się jej w ogłoszeniach, w porównaniach i w filtrach wyszukiwania, gdy ktoś szuka „domu z 4 pokojami”. Wchodzi też do opisu, z którego korzystają ubezpieczyciel i rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego.
Przy sprzedaży widać to najbardziej: ogłoszenie obiecujące pięć pokoi, gdy rejestr podaje cztery, to rozbieżność, o którą kupujący zapyta — a jeśli piąty pokój nigdy nie został zalegalizowany, pytanie brzmi już nie tylko „ile jest pomieszczeń”, ale „czy są legalne”. Taką rozmowę znacznie taniej odbyć z urzędem przed sprzedażą niż z kupującym w trakcie.
Kto poprawia błędny wpis?
Rejestr prowadzi administracja publiczna — w Polsce starosta — a z reguły to właściciel odpowiada za to, żeby dane o nieruchomości były prawdziwe i aktualne. Także te, które zostały wpisane błędnie, zanim kupiłeś mieszkanie.
Niektóre dane da się poprawić na podstawie dokumentów złożonych przez właściciela; inne zmiany wymagają postępowania, a niektóre wymagają postępowania budowlanego. Zadzwoń do starostwa (wydział geodezji lub architektury i budownictwa) i zapytaj, czego potrzeba w Twojej sprawie, zanim ruszą prace. To zupełnie zwyczajne pytanie.
Pokoje i powierzchnia to dwa różne pola
Liczba pokoi i powierzchnia użytkowa lokalu stoją w rejestrze w osobnych polach i mogą być błędne niezależnie od siebie. To, że pokój podzielono na dwa, nie zmienia powierzchni ani o metr kwadratowy — podłogi jest tyle samo, tylko rozłożonej na dwa pomieszczenia. Odwrotnie, rozbudowa może zmienić jednocześnie i powierzchnię, i liczbę pokoi.
Sprawdzaj więc pola osobno, czytając wpis. To ta sama dyscyplina co przy powierzchniach, gdzie powierzchni użytkowej, zabudowy i powierzchni całkowitej budynku też nie wolno mieszać.
Rysunek skraca rozmowę
Najszybciej pojawić się z rzutem, na którym zaznaczono pomieszczenia i ich wymiary. Pokazuje w sekundę to, czego nie oddadzą trzy akapity tekstu: gdzie leżą pomieszczenia, jak są duże i gdzie są drzwi oraz okna.
HouseSense robi taki rysunek: zeskanuj mieszkanie LiDAR-em w iPhonie albo narysuj je palcem na papierze milimetrowym. Wynikiem jest rzut z zachowanymi wymiarami, z powierzchnią każdego pomieszczenia i łączną — wewnątrz, od ściany do ściany — który można wysłać dalej jako PDF.
Aplikacja nie rozstrzyga, czy pomieszczenie liczy się jako izba mieszkalna. Rozstrzyga o tym organ według przepisów obowiązujących na miejscu. Ale rzut z pomiarami sprawia, że rozmowa jest konkretna, zamiast być dyskusją o tym, co kto uważa za pokój.