Wszystkie artykuły · 6 min czytania

Co naprawdę jest w księdze wieczystej, EGiB i akcie notarialnym — na które liczby patrzeć?

Wypis z rejestru gruntów i budynków oraz akt notarialny to „karta” nieruchomości w dokumentach. Oto pola, które najczęściej są źle rozumiane, i jak je czytać, nie wyciągając błędnych wniosków.

Czym jest rejestr — a czym nie jest

Większość krajów prowadzi publiczny rejestr budynków i lokali. W Polsce ta rola jest rozdzielona: księga wieczysta opisuje własność i obciążenia (a przy lokalach także powierzchnię z aktu notarialnego), a ewidencja gruntów i budynków (EGiB), prowadzona przez starostę, opisuje działkę, budynek, jego rodzaj, rok budowy i powierzchnię zabudowy. Za to, by dane o nieruchomości były zgodne ze stanem faktycznym i aktualne, odpowiada co do zasady właściciel.

Wypis z EGiB to wydruk: karta nieruchomości z powierzchnią, rokiem budowy, liczbą kondygnacji i rodzajem budynku. Do tego dochodzą dokumenty, które masz w teczce: akt notarialny, projekt budowlany, a przy sprzedaży świadectwo charakterystyki energetycznej (obowiązkowe przy sprzedaży i najmie od 2023 roku).

Ważne, by zrozumieć, że taki rejestr opisuje to, co zarejestrowane. Jeśli ktoś dobudował bez zgłoszenia, dobudówki tam nie ma. Jeśli ogrzewanie wymieniono dziesięć lat temu, w opisie nadal może być piec na paliwo stałe. Rejestr to nie oględziny — to wpis, który ktoś kiedyś wprowadził i którego od tamtej pory nikt nie miał okazji sprawdzić.

Trzy powierzchnie, które się myli

Powierzchnia użytkowa. Łączna powierzchnia pomieszczeń przeznaczonych do użytku, zapisana w akcie notarialnym lub projekcie budowlanym. Mierzy się ją co do zasady wewnątrz — od powierzchni ściany do powierzchni ściany. To liczba, na której zwykle opierają się ogłoszenia i ceny za metr kwadratowy. Uwaga: w Polsce funkcjonują dwie normy, PN-70/B-02365 (starsza; pomieszczenia o wysokości ≥ 2,20 m liczą się w 100 %, 1,40–2,20 m w 50 %, poniżej 1,40 m w 0 %; mierzona w stanie surowym, bez tynków, z tolerancją 2 %) i PN-ISO 9836:1997 (nowoczesna, obowiązkowa w nowym budownictwie po 2012 roku; ≥ 1,90 m w 100 %, poniżej 1,90 m w 0 %; mierzona z tynkami). Przy poddaszu ze skosami różnica wynosi zwykle 5–10 % i jest dobrze znanym polskim sporem między deweloperem a kupującym.

Powierzchnia zabudowy. Ślad domu na działce, widziany z góry, mierzony po obrysie zewnętrznym. Dom o dwóch pełnych kondygnacjach i 160 m² powierzchni całkowitej ma zwykle powierzchnię zabudowy około 80 m², bo obie kondygnacje stoją jedna na drugiej. Jeśli porównasz swoje wymiary podłogi z obu pięter z tą liczbą, wygląda to tak, jakby brakowało połowy domu.

Powierzchnia całkowita. Powierzchnia wszystkich kondygnacji dodana do siebie, często razem z pomieszczeniami, które nie są mieszkalne. Dlatego zwykle jest większa niż powierzchnia użytkowa, a różnica między nimi to często właśnie piwnica albo garaż w bryle domu.

Do tego dochodzą osobne pozycje: piwnica, użytkowe poddasze, ogród zimowy, garaż, wiata, budynek gospodarczy i powierzchnia zadaszona. Co do zasady piwnica, garaż, wiata, budynek gospodarczy i ogród zimowy nie wchodzą do powierzchni użytkowej mieszkania — liczy się je osobno, i to właśnie powoduje, że ogłoszenie i dokumenty mogą pokazywać zupełnie różne liczby dla tego samego domu.

Dlaczego Twój własny pomiar zawsze wychodzi mniejszy

Bo powierzchnia mierzona po obrysie zewnętrznym (zabudowy, całkowita) liczy się od zewnętrznej strony ścian, a Ty mierzysz wewnątrz, od ściany do ściany. Różnicę stanowią mury i jest ona większa, niż większość ludzi przypuszcza.

Reguła kciuka: ściany zewnętrzne zajmują mniej więcej grubość ściany razy obwód domu. Dom 8 × 12 m ma obwód 40 m i powierzchnię po obrysie 96 m². Przy ścianach zewnętrznych o grubości 35 cm: 40 × 0,35 = 14 m² murów — w rzeczywistości trochę mniej, bo reguła liczy narożniki podwójnie, więc właściwa liczba to 13,5 m². Wewnątrz murów zostaje: 96 − 13,5 = 82,5 m². Ściany działowe zabierają zwykle jeszcze 2–4 m², więc podłoga, po której możesz chodzić, to około 79 m². Nikt nie policzył źle.

W procentach to 17 m² z 96, czyli około 18 %. W typowym domu strata mieści się zwykle między 15 a 20 % i jest największa w małych domach, a najmniejsza w dużych — bo mury biegną wzdłuż obwodu domu, a powierzchnia rośnie szybciej niż obwód. Dlatego nie da się stosować jednego procentu do wszystkich domów.

Grubość ściany możesz zmierzyć sam w świetle okna: od wewnętrznej powierzchni ściany do zewnętrznej. Zrób to przy trzech różnych oknach po różnych stronach domu; rzadko jest taka sama dookoła.

Pola, które najczęściej są nieaktualne

Gdy czytasz dokumenty — własnej nieruchomości albo takiej, którą rozważasz kupić — najczęściej z rzeczywistością nie zgadzają się następujące pola:

• Ogrzewanie. Piec, który stał się pompą ciepła lub podłączeniem do sieci ciepłowniczej, bez zgłoszenia.
• Użytkowe poddasze. Albo figuruje jako użytkowe, choć nie jest, albo urządzono tam pokoje, których nigdy nie zarejestrowano.
• Liczba toalet i łazienek. Dodatkowa łazienka w piwnicy to klasyk.
• Garaż i budynek gospodarczy. Rozebrany, przebudowany albo zbudowany od nowa bez zgłoszenia.
• Powierzchnia po rozbudowie. Najdroższa do przeoczenia, bo może wiązać się z tym, czy w ogóle istnieje zgoda na rozbudowę.

Jeśli znajdziesz coś, co się nie zgadza, to co do zasady właściciel musi to sprostować, a sprostowanie odbywa się przez organ, który prowadzi rejestr (starostwo — w przypadku EGiB — albo sąd wieczystoksięgowy, gdy chodzi o księgę wieczystą). Niektóre pola właściciel może zgłosić sam; inne wymagają postępowania, a nieliczne zakładają, że za zmianą stoi pozwolenie na budowę lub zgłoszenie. To, co obowiązuje w przypadku Twojego pola, zmienia się z czasem — zapytaj urząd, zamiast zgadywać.

Jak przeczytać dokumenty w dziesięć minut

1. Znajdź powierzchnię użytkową i zanotuj, jak dokładnie nazywa się pole oraz z jakiego dokumentu pochodzi. Nazwa pola to połowa informacji.
2. Zapisz pozostałe pola powierzchni osobno — piwnica, poddasze, ogród zimowy, garaż, wiata.
3. Spróbuj trafić w liczbę z ogłoszenia, dodając pola jedno po drugim. Jeśli powierzchnia użytkowa plus piwnica dokładnie dają liczbę z ogłoszenia, wiesz, co zrobiło ogłoszenie.
4. Policz mury regułą kciuka — grubość razy obwód — i sprawdź, czy Twój własny pomiar podłogi zgadza się z powierzchnią po obrysie zewnętrznym.
5. Przejdź przez pola, które się dezaktualizują — ogrzewanie, łazienka, poddasze, budynek gospodarczy — i sprawdź, czy zgadzają się z tym, co widzisz na własne oczy.

To, co Ci zostaje, to lista niezgodności, których nie da się wyjaśnić metodą pomiaru. Tę listę warto zabrać do pośrednika albo do urzędu. Cała reszta to szum.

Czego rejestr Ci nie powie

Rejestr budynków nic nie mówi o tym, czy ściana jest nośna. Na to pytanie może odpowiedzieć tylko konstruktor budowlany, który zobaczył konstrukcję na miejscu, i dotyczy to bez względu na to, jak szczegółowy jest wpis.

Rejestr nie mówi też nic o stanie nieruchomości, o tym, czy jest wilgoć, czy izolacja działa, ani o tym, czy powierzchnia jest legalnie urządzona, choć jest wpisana. Wpis i zgoda to dwie różne rzeczy, a to pomylenie jest droższe niż wszystkie pomyłki dotyczące powierzchni razem wzięte.

Twoja własna podstawa obok rejestru

Najmocniejsze, co możesz mieć w ręku, rozmawiając z pośrednikiem albo urzędem, to własne zmierzone liczby i rysunek, na który możesz wskazać. Nie jako kontrdowód przeciwko rejestrowi — oni mierzą inaczej — ale jako coś konkretnego, od czego można wyjaśnić różnicę.

HouseSense tworzy taką podstawę: zeskanuj mieszkanie LiDAR-em iPhone’a albo narysuj je na papierze milimetrowym palcem. Dostajesz rzut zgodny z wymiarami, z powierzchnią każdego pomieszczenia i łączną, mierzoną wewnątrz od ściany do ściany, i możesz wysłać go jako PDF.

HouseSense nie rozstrzyga, co liczy się jako powierzchnia użytkowa w rejestrze publicznym, i nie może powiedzieć, czy wpis jest prawidłowy. Robi to urząd. Ale aplikacja daje Ci liczby i rysunek, dzięki czemu rozmowa dotyczy czegoś zmierzonego, a nie przeczucia.