¿Cuánto cuestan los planos de una ampliación?
Los honorarios de una ampliación normal suelen rondar un porcentaje del presupuesto de obra — más alto en una ampliación pequeña, donde los costes fijos pesan más. Aquí están las cuatro partidas de las que se compone ese porcentaje.
Respuesta corta: La factura de los planos de una ampliación se compone de cuatro partidas: la medición de la casa existente, el proyecto para la administración (planta, secciones, alzados y plano de situación), la documentación de cálculo estructural cuando se abre hueco en un elemento de carga, y — si hay que pedir presupuestos vinculantes — el proyecto de ejecución. La regla general es que los honorarios en conjunto rondan un porcentaje moderado del presupuesto de obra, y en la parte alta o por encima cuando la ampliación es pequeña, o cuando el técnico también debe revisar presupuestos y dirigir la obra. Lo que se exige en concreto de documentación gráfica lo decide la administración local — en España, el ayuntamiento, que responde gratis.
Las cuatro partidas de una factura de planos
- Medición de la casa existente. La ampliación debe dibujarse sobre la realidad, y la realidad hay que medirla. Suele llevar un par de horas in situ más el desplazamiento. Es la partida que tú mismo puedes recortar si aportas cifras acotadas.
- El proyecto para la administración. Planta, secciones, alzados y plano de situación, dibujados a escala con cotas, cotas de nivel y cajetín, más la memoria que la administración necesita para tramitar el expediente. Es la partida principal en la mayoría de las ampliaciones normales.
- Documentación de cálculo estructural. Si hay que abrir un muro de fachada hacia la ampliación, un ingeniero debe calcular la carga. El precio sube con el número de huecos abiertos y con si se modifica la estructura de la cubierta.
- Proyecto de licitación y ejecución. Detalles, memoria de materiales, mediciones y presupuesto de licitación, para que los contratistas calculen sobre lo mismo. Es la partida que más se omite — y la que hace comparables los presupuestos, cuando existe.
Además de las cuatro, puede sumarse un plano de situación de un topógrafo, si no existe uno utilizable, o si la parcela tiene linderos o alineaciones que hay que fijar con precisión.
Por qué el porcentaje es más alto en una ampliación pequeña
La regla general del porcentaje del presupuesto de obra se mantiene sorprendentemente bien en una ampliación normal — pero esconde un sesgo que vale la pena conocer antes de sorprenderte con un presupuesto de honorarios.
Buena parte del trabajo de dibujo es fijo. Una sección hay que dibujarla completa, tenga la ampliación 15 o 40 m². Los alzados hay que dibujarlos por todo el perímetro. El plano de situación hay que hacerlo. La solicitud hay que redactarla. Por eso los honorarios se convierten en una parte mayor del presupuesto de obra cuanto más pequeña es la ampliación — y una ampliación pequeña puede fácilmente superar la parte alta del rango, sin que haya nada mal en el presupuesto.
Al revés: si el técnico también debe hacer la licitación, revisar presupuestos y dirigir la obra, estás en la parte alta del rango o por encima, porque se suman horas que no son trabajo de dibujo.
Cuatro factores que más mueven el precio
- La forma del tejado. Una ampliación con cubierta plana o a un agua se dibuja mucho más rápido que una que hay que encajar en una cubierta a dos aguas existente con faldón.
- Si se rompe un elemento de carga. Si se abre el muro de fachada hacia la ampliación, entran en juego el cálculo estructural, la cimentación y los detalles de estanqueidad. Si la ampliación se construye como un espacio independiente con una puerta normal en el hueco existente, gran parte de ese trabajo desaparece.
- Normativa local y servidumbres. Si la parcela está en una zona con protección patrimonial, exigencias de fachada o alineaciones estrictas, se van horas en documentar que el proyecto las cumple — o en solicitar permiso para no hacerlo.
- Lo buena que sea tu información de partida. Si existen planos utilizables en el archivo municipal de licencias, el técnico ahorra tiempo. Si no existe nada, hay que medir toda la casa primero.
Cómo bajar la factura sin bajar la calidad
- Busca primero los planos antiguos. El archivo municipal de licencias suele ser gratuito de consultar, y en muchos sitios está disponible en línea. Un plano existente de la casa ahorra al técnico tiempo de medición — aunque haya que verificarlo con una comprobación.
- Aporta un plano acotado de la casa tal como está. Es la parte más laboriosa y menos técnica del encargo. En HouseSense escaneas las habitaciones con el LiDAR del iPhone o las dibujas con el dedo sobre papel milimetrado y escribes las medidas tomadas; obtienes un plano con superficies por habitación y puedes enviarlo como PDF. Espera que el técnico verifique algunas medidas por muestreo — debe hacerlo, porque es quien firma.
- Decide antes de que empiece el dibujo. Cada ronda de revisión cuesta horas. Un técnico que tiene que dibujar tres variantes porque el promotor no se decide por la forma del tejado factura tres veces.
- Compra primero el proyecto para la administración. Consigue el permiso antes de encargar el proyecto de ejecución. Si el proyecto cambia durante la tramitación, no hay que rehacer los detalles.
- Pide un presupuesto de honorarios con condiciones. Precio cerrado para el proyecto administrativo y precio por horas para el resto es un modelo habitual y justo. Pide que se anote por escrito qué desencadena horas adicionales.
Lo que no debes recortar
Hay dos partidas donde es mala idea ahorrar, por muy ajustado que esté el presupuesto.
El cálculo estructural. Si hay que abrir hueco en un muro de fachada o quitar una pared para conectar la ampliación con la casa, un ingeniero o un técnico de edificación debe calcularlo. Ni un plano, ni un escaneo, ni una app pueden determinar si una pared es de carga — tampoco un plano de archivo antiguo, porque la casa puede haberse reformado desde entonces. El fallo no se ve como una pared torcida, sino como grietas de asentamiento en toda la casa meses después.
Los detalles de humedad y encuentro. El punto de unión entre lo antiguo y lo nuevo — cimentación, membrana, encuentro de cubierta, barrera de vapor — es donde las ampliaciones suelen fallar. Un detalle bien dibujado cuesta horas; una filtración en la junta cuesta una reforma.
El orden que ahorra más dinero
- Consulta la normativa local y las servidumbres de la dirección, y llama al ayuntamiento con el proyecto a grandes rasgos. Es gratis, y decide si el proyecto es siquiera viable.
- Busca los planos antiguos en el archivo municipal de licencias.
- Mide la casa tal como está hoy — tú mismo o con ayuda.
- Pide dos o tres presupuestos de honorarios para el proyecto administrativo con el mismo planteamiento para todos.
- Encarga el cálculo estructural cuando el proyecto esté cerrado, no antes.
- Pide presupuestos de obra sobre el material terminado, para que todos calculen sobre lo mismo.
La salvedad honesta
Los porcentajes y los órdenes de magnitud sirven para valorar un presupuesto de honorarios, no para presupuestar a partir de ellos. Varían según la complejidad de la ampliación, las condiciones de la parcela y la zona donde vivas. Y lo que se exige en concreto de documentación gráfica en tu caso no lo decide un artículo: una ampliación por regla general debe aprobarse antes de empezar la obra, pero los detalles de los requisitos varían de un sitio a otro. Pregunta al ayuntamiento — no cuesta nada, y son ellos quienes tramitan el expediente.