Was sollten Sie bei der zweiten Besichtigung prüfen?
Die zweite Besichtigung ist für das da, was Sie beim ersten Mal nicht geschafft oder sich nicht getraut haben zu fragen: Maße, Technik, Wegeführung und das Licht zu einer anderen Tageszeit. Kommen Sie mit einer schriftlichen Liste — sonst verbringen Sie eine halbe Stunde damit, sich erneut zu verlieben.
Kurz gesagt: Nutzen Sie die zweite Besichtigung für vier Dinge: Messen Sie, was die Einrichtung bestimmt (Breiten, Raumhöhen, freie Durchgangsmaße), sehen Sie sich die Immobilie zu einer anderen Tageszeit als beim ersten Mal an, gehen Sie den Bewegungsablauf wie einen ganz normalen Alltag durch, und stellen Sie die konkreten Fragen, für die Sie inzwischen schlau genug sind. Kommen Sie mit einer schriftlichen Liste mit höchstens zehn Punkten — das Gedächtnis trägt die Aufgabe nicht, wenn Sie wieder im Raum stehen.
Erste und zweite Besichtigung haben zwei verschiedene Zwecke
Die erste Besichtigung beantwortet eine Frage: Kann ich mich selbst hier wohnen sehen? Sie ist zwangsläufig gefühlsbetont, und das soll sie auch sein — Sie sollen sich in 20 Minuten einen Gesamteindruck bilden.
Die zweite Besichtigung hat den gegenteiligen Zweck: den Eindruck zu überprüfen. Sie sind zurückgeladen worden, weil Sie einen der größten Käufe Ihres Lebens erwägen, und die nächsten 30-45 Minuten sollen dazu genutzt werden herauszufinden, ob die Immobilie einer genaueren Untersuchung standhält. Dafür brauchen Sie eine Liste. Ohne Liste wird die zweite Besichtigung nur eine Wiederholung der ersten — nur mit mehr Begeisterung, weil Sie inzwischen eine Woche lang von der Immobilie geträumt haben.
Kommen Sie zu einer anderen Tageszeit
Bitten Sie darum, zu einem Zeitpunkt zu kommen, der mindestens drei bis vier Stunden von der ersten Besichtigung entfernt liegt — am besten am anderen Ende des Tages. Haben Sie die Immobilie um 11 Uhr vormittags gesehen, bitten Sie um 16-17 Uhr. Das verändert drei Dinge, die Sie sich nicht erlesen können:
- Das Licht. Ein nach Osten ausgerichteter Raum ist am Nachmittag ein anderer Raum als am Vormittag. Liegt das Wohnzimmer nach Norden, sehen Sie erst am Nachmittag, wie wenig direkte Sonne es bekommt.
- Verkehr und Lärm. Eine ruhige Wohnstraße um 11 Uhr kann um 16 Uhr eine Durchgangsstraße sein.
- Parken. Am Nachmittag stehen die Autos dort, wo sie üblicherweise stehen — nicht wie mitten am Vormittag.
Kann der Makler die Uhrzeit nicht ändern, fahren Sie selbst zu einer anderen Zeit an der Adresse vorbei und bleiben Sie zehn Minuten im Auto sitzen. Das kostet nichts und sagt mehr über den Alltag vor Ort aus als jedes Exposé.
Die Maße, die Sie beim zweiten Mal nehmen
Bei der ersten Besichtigung schafft man es selten, systematisch zu messen. Beim zweiten Mal ist Zeit dafür — und genau diese Maße bestimmen, was die Immobilie Sie an Möbeln und Umbau kosten wird:
- Raumhöhe in jedem Zimmer. Ein Wert pro Zimmer. In älteren Häusern schwankt sie zwischen den Räumen.
- Freie Durchgangsbreite an allen schmalen Stellen: zwischen den Türzargen, im Flur, zwischen Küchenzeile und gegenüberliegendem Schrank. Messen Sie zwischen den Zargen, nicht über das Türblatt — die lichte Öffnung ist immer kleiner als die nominelle Türbreite.
- Die Breite an der schmalsten Stelle jedes Zimmers — am Vorsprung, nicht in der Raummitte.
- Brüstungshöhe in Küche und Wohnzimmer: wie hoch über dem Boden das Fenster beginnt. Unter 90 cm in der Küche bedeutet, dass eine Standard-Arbeitsplatte an den Fensterrahmen stößt.
- Position von Heizkörpern, Rohrverkleidungen, Fallsträngen und Elektroverteiler — diese Wände können Sie nicht frei nutzen.
- Treppenbreite und Raumhöhe über der Treppe, falls vorhanden. Das entscheidet, ob die Möbel hochkommen.
- Position des Abflusses im Badezimmer, falls Sie eine Änderung erwägen.
Fragen Sie den Makler um Erlaubnis, bevor Sie mit Messen oder Scannen beginnen. Es ist immer noch das Zuhause des Verkäufers, auch beim zweiten Mal.
Gehen Sie die Immobilie als Alltag durch, nicht als Besichtigung
Probieren Sie fünf ganz normale Bewegungsabläufe aus, während Sie da sind:
- Von der Haustür zur Küche mit zwei Einkaufstüten — wo stellen Sie sie ab?
- Vom Herd zum Esstisch mit einem heißen Topf.
- Vom Schlafzimmer zum Badezimmer um 6 Uhr morgens — müssen Sie durch einen anderen Raum?
- Von der Waschmaschine zur Wäscheleine oder zum Trockner.
- Vom Auto zur Haustür bei Regen — wie viele Meter, und gibt es eine Überdachung?
Diese fünf Wege sind genau das, was Sie ein paar Tausend Mal im Jahr machen werden. Eine Immobilie kann schön sein und trotzdem auf genau diesen fünf Wegen schlecht funktionieren — und das entdeckt man nicht, indem man still in den Räumen steht.
Die Fragen, die man erst beim zweiten Mal stellen kann
Nach der ersten Besichtigung haben Sie die Unterlagen gelesen, die zur Immobilie gehören: Zustandsbericht, Energieausweis und die registrierten Daten der Immobilie im offiziellen Kataster. Das macht Ihre Fragen bei der zweiten Besichtigung schärfer:
- „Der Punkt zu Feuchtigkeit im Zustandsbericht — was wissen Sie darüber?" Konkret, mit Bezug auf einen Punkt, und schwer, drumherum zu antworten.
- „Das offizielle Kataster sagt 118 m², das Verkaufsexposé sagt 124 m². Worauf beruhen die 124?"
- „Ist der Umbau des Badezimmers genehmigt, und gibt es Unterlagen dazu?"
- „Wie hoch war der Heizverbrauch in den letzten zwei Jahren?"
- „Gibt es etwas in der Umgebung, das geplant ist — Bauvorhaben, Straße, Erschließung?"
Muss eine Wand entfernt werden, damit die Immobilie nutzbar wird, fragen Sie nach Plänen und früheren Genehmigungen — aber behandeln Sie die Antwort als Information, nicht als Entscheidung. Niemand kann einer Wand ansehen, ob sie tragend ist, und weder der Makler noch eine App können das feststellen. Dafür braucht es einen Bausachverständigen oder Ingenieur, und diese Einschätzung gehört an den Anfang, bevor Sie den Umbau in Ihr Budget einrechnen.
Nehmen Sie jemanden mit, der nicht verliebt ist
Die zweite Besichtigung ist der richtige Zeitpunkt, jemanden mitzunehmen, der nicht dort wohnen wird: einen Freund mit Bausachverstand, ein Elternteil oder einen Bausachverständigen, wenn die Immobilie älter ist und es etwas gibt, bei dem Sie unsicher sind. Bitten Sie diese Person nicht darum zu beurteilen, ob die Immobilie schön ist. Bitten Sie sie, drei Dinge zu finden, die Sie übersehen haben. Das ist eine völlig andere Aufgabe, und sie liefert völlig andere Antworten.
Nehmen Sie die Immobilie diesmal mit nach Hause
Das Beste, was Sie bei der zweiten Besichtigung tun können, ist, die Geometrie festzuhalten, damit Sie die Immobilie danach weiter untersuchen können. Scannen Sie die Räume mit dem LiDAR des iPhones, erhalten Sie in HouseSense einen maßgenauen Grundriss mit Fläche und Raumhöhe pro Zimmer, die tatsächliche Position der Türen in den Wänden und ein Aufmaß, das Sie an einen Handwerker weiterschicken können, falls etwas umgebaut werden soll. So kann ein Angebot anhand von Maßen statt einer Schätzung kalkuliert werden.
Das 3D-Modell zeigt den Sonneneinfall anhand der Lage und Nordausrichtung der Immobilie, sodass Sie das Licht im November um 15 Uhr sehen können, auch wenn Sie dort im August stehen. Und Sie können die Immobilie mit dem Finger auf Millimeterpapier zeichnen — nützlich, falls Sie nicht scannen durften. Alles liegt in Ihrer eigenen iCloud; es gibt kein Konto und keinen Server.
Die erste Besichtigung ist dazu da, sich zu freuen. Die zweite Besichtigung ist dazu da, sich sicher zu werden — und Sicherheit kommt von Maßen, nicht von einer weiteren Runde durchs Wohnzimmer.