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Warum ist meine Wohnung kleiner, als in den Papieren steht?

Weil die eingetragene Fläche einer Wohnung in der Regel eine Bruttofläche ist — Wände und oft ein Anteil an Treppenhaus und Fluren zählen mit. Ihr Boden ist immer kleiner.

Die Fläche in den Papieren und die Fläche des Bodens sind zwei Größen

Wenn Sie Ihre Wohnung mit einem Maßband ausmessen, messen Sie innen: von Wand zu Wand, Raum für Raum. Das ist der Boden — das, worauf Sie stehen, Parkett verlegen und ein Bett stellen können.

Die Fläche im amtlichen Register, im Exposé und im Mietvertrag ist in der Regel eine Bruttofläche. Sie ist größer, weil sie Dinge mitzählt, auf denen Sie nicht stehen können:

• Die Außenwände, oder einen Teil davon.
• Die inneren Trennwände in der Wohnung.
• Bei Eigentumswohnungen: oft ein Anteil an den gemeinschaftlichen Erschließungsflächen des Gebäudes — Treppenhaus, Aufzug, Flur.

Der letzte Punkt ist der, den die wenigsten kennen, und er ist oft die größte Einzelerklärung dafür, dass einer Wohnung Quadratmeter „fehlen". Wie Erschließungsflächen genau verteilt und erfasst werden, ist technisch und unterscheidet sich von Gebäude zu Gebäude — fragen Sie die Hausverwaltung, wenn Sie wissen möchten, wie es bei Ihnen gehandhabt wird.

Die Rechnung in einem Geschosswohnungsbau

Eine Wohnung ist mit 84 m² eingetragen. Sie messen die Räume aus und zählen zusammen:

• Wohnzimmer 26,4 m² · Zimmer 13,8 m² · Zimmer 10,2 m² · Küche 9,6 m² · Bad 5,1 m² · Flur 6,3 m²
• Insgesamt 71,4 m² Boden.

Es „fehlen" 12,6 m² — 15 %. So verteilen sie sich typischerweise:

• Außenwände: Ein alter Geschosswohnungsbau hat oft 35-50 cm Außenmauer. Bei zwei Außenwänden von je 9 m und 45 cm Dicke: 2 × 9 × 0,45 ≈ 8,1 m² — aber nur der Anteil, der zur Wohnung gehört, zählt. Rechnen Sie mit einigen Quadratmetern.
• Trennwände: 30 laufende Meter × 0,12 m ≈ 3,6 m².
• Anteil an Treppenhaus und Flur: der Rest.

Die Zahlen treffen es nicht auf die Dezimalstelle, und das müssen sie auch nicht — der Punkt ist, dass 12-13 m² in Wänden und Gemeinschaftsflächen verschwinden, nicht in einem Fehler.

Geschosswohnungsbauten verlieren mehr als Einfamilienhäuser

Es gibt zwei Gründe, warum der Unterschied in einer Wohnung größer ist als in einem Haus.

Die Mauern sind dicker. Ein Geschosswohnungsbau von vor 1930 kann im Erdgeschoss eine Außenmauer von 45-60 cm haben. Sie frisst Quadratmeter entlang der ganzen Fassade.

Es gibt mehr Wände pro Quadratmeter. Eine Wohnung von 84 m² hat oft genauso viele Räume wie ein Haus von 120 m². Mehr Räume bedeuten mehr Trennwände, und jede Trennwand ist Quadratmeter, die im Papier zählen, aber nicht unter den Füßen.

Faustregel: Wände kosten ungefähr die Dicke mal den laufenden Meter Wand. 30 Meter Wand mit 12 cm sind 3,6 m². Das klingt nach wenig, bis man merkt, dass es ein ganzes Kinderzimmer ist.

So finden Sie Ihre eigene Erklärung

• Messen Sie die Dicke der Außenwand in einer Fensterlaibung: von der inneren Wandfläche bis zur äußeren. In alten Gebäuden ist sie oft überraschend groß.
• Messen Sie Raum für Raum am Boden, an zwei Stellen in jeder Richtung — Wände in älteren Gebäuden sind selten parallel. Addieren Sie die Flächen; das ist Ihr Boden.
• Finden Sie heraus, in welchem Feld die Zahl steht im Register (in Deutschland zum Beispiel im Grundbuch oder in den Bauunterlagen im Liegenschaftskataster). Wohnfläche, Gesamtfläche und Anteil an der Gemeinschaftsfläche sind nicht dieselbe Zahl.
• Fragen Sie die Hausverwaltung, ob ein Anteil an Erschließungsflächen in der eingetragenen Fläche der Wohnung enthalten ist, und wie groß er ist. Das ist eine gewöhnliche Frage, und die Antwort findet sich meist in den Unterlagen des Gebäudes selbst.

Wann lohnt es sich, weiter nachzuforschen?

Können Wände und ein Anteil an der Gemeinschaftsfläche den Unterschied erklären, gibt es nichts weiter zu klären. So ist das System aufgebaut, und das gilt für alle Wohnungen im Gebäude gleichermaßen — auch für die, mit denen Sie den Quadratmeterpreis vergleichen.

Bleiben viele Quadratmeter übrig, die weder Wände noch Gemeinschaftsfläche erklären können — oder gibt es ein Zimmer, einen Dachboden oder einen Kellerraum, der in der Zahl enthalten ist, ohne Teil der Wohnung zu sein — dann ist es keine Rechnung mehr. Dann ist es eine Eintragung, die bei der Behörde geprüft werden muss, die das Register führt — und bei der Hausverwaltung, wenn Sie in einer Eigentumswohnung wohnen.

Sind Sie Mieter, und ist die Fläche im Mietvertrag entscheidend für Ihre Miete, gehört die Frage zu jemandem, der zu Mietverhältnissen berät. Das entscheidet kein Maßband allein.

Die Zahl, die Sie tatsächlich für etwas brauchen

Nutzen Sie die eingetragene Fläche, wenn Sie mit der Außenwelt sprechen: Quadratmeterpreis, Versicherung, Anzeige, Gutachten. Das ist der gemeinsame Maßstab.

Nutzen Sie Ihre gemessene Bodenfläche, wenn Sie etwas kaufen. Bestellen Sie Parkett für 84 m², weil es in den Papieren steht, stehen Sie mit 12 m² zu viel da — und das ist teures Holz, das im Flur herumliegt. Dasselbe gilt für Farbe, Fußbodenheizung, Fliesen und Teppich.

Und nutzen Sie die Flächen der Räume einzeln, wenn Sie ein Handwerkerangebot einholen. „Die Wohnung ist 84 m²" ist keine Aufgabe, die jemand bepreisen kann. „Wohnzimmer 26,4 m², zwei Zimmer mit 13,8 und 10,2 m² — alle Böden werden geschliffen" ist es.

So bekommen Sie die Bodenfläche ohne Tabellenkalkulation

HouseSense misst innen von Wand zu Wand und liefert die Fläche pro Raum und insgesamt: Scannen Sie die Wohnung mit dem LiDAR des iPhone, oder zeichnen Sie sie mit dem Finger auf dem Millimeterpapier des Bildschirms ein. Wände, die aneinanderstoßen, werden zu einer gemeinsamen Wand, sodass zwei Räume nie dieselben Quadratmeter doppelt zählen — und Sie erhalten einen maßgenauen Grundriss, den Sie als PDF weiterschicken können.

Was die App Ihnen liefert, ist der Boden. Was die Papiere Ihnen liefern, ist die Bruttofläche. Sie brauchen beides, und die beiden müssen nicht übereinstimmen.