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Zählen Wintergarten, Keller und Garage zur Wohnfläche?

Als Faustregel nein — sie stehen in eigenen Positionen der amtlichen Berechnung und fließen normalerweise nicht in die Wohnfläche ein. Aber die Grenzen sind technisch, und es ist das Bauamt, das entscheidet, wie Ihr Raum eingestuft wird.

Die Wohnfläche ist eine Position unter mehreren

Der Auszug aus der amtlichen Berechnung ist keine einzelne Zahl. Es ist eine Liste von Flächen, und die Wohnfläche ist nur eine davon. Meist finden Sie außerdem bebaute Fläche, Bruttogrundfläche, Kellerfläche, Fläche des ausgebauten Dachgeschosses, Fläche von Carport, Garage, Schuppen und überdachter Fläche — jeweils getrennt aufgeführt.

Das bedeutet: Die Frage "Zählt mein Wintergarten mit?" dreht sich fast nie darum, ob die Fläche überhaupt erfasst ist. Das ist sie in der Regel. Es geht darum, in welcher Position sie steht — und damit, ob sie mitzählt, wenn jemand sagt: "Das Haus hat 142 m²."

Der erste Schritt ist deshalb immer derselbe: Holen Sie die Berechnung hervor, und lesen Sie die Positionsbezeichnungen, nicht nur die Zahlen.

Garage, Carport und Schuppen

Garage, Carport und Schuppen fließen als Faustregel nicht in die Wohnfläche ein. Sie werden in eigenen Positionen geführt, weil sie nicht zum Wohnen eingerichtet sind — sie sind nicht beheizt, nicht wohnraumgedämmt, und haben normalerweise keinen direkten, beheizten Zugang von der Wohnung aus.

Verwirrung entsteht bei der umgebauten Garage. Ist die Garage gedämmt, beheizt und zu Zimmer oder Büro umgebaut, ist sie in der Praxis Wohnraum geworden — registriert wird sie deshalb aber noch lange nicht als Wohnfläche, nur weil eine Heizung an der Wand hängt. Die Nutzungsänderung muss gemeldet werden, und häufig ist dafür ein Bauantrag nötig, bevor sie umgeschrieben werden kann.

Sind Sie Käufer, und im Exposé steht "inkl. ausgebauter Garage mit 18 m²", schlagen Sie die Wohnfläche selbst nach. Sind diese 18 m² nicht als Wohnfläche eingetragen, kaufen Sie einen Raum, der auf dem Papier weiterhin eine Garage ist.

Keller

Die Kellerfläche wird als Faustregel separat geführt und zählt normalerweise nicht zur Wohnfläche — auch nicht, wenn der Keller trocken, beheizt und mit Gästezimmer, Büro und Hauswirtschaftsraum eingerichtet ist.

Es gibt technische Kriterien dafür, wann Kellerfläche als Aufenthaltsraum zählen kann, und dazu gehören unter anderem die lichte Höhe, wie weit der Kellerboden im Verhältnis zum Gelände liegt, sowie die Belichtungs- und Zugangsverhältnisse. Genau bei solchen Kriterien wird aus einer geschätzten Annahme schnell eine falsche Angabe — und sie sind nicht überall gleich: In Deutschland gilt meist die WoFlV, Österreich und die Schweiz haben eigene Regeln. Schlagen Sie sie in der zuständigen Vorschrift nach, oder fragen Sie beim Bauamt.

Was Sie selbst tun können, ohne zu raten, ist messen und beschreiben:

• Die lichte Höhe von Boden bis Decke — messen Sie an mehreren Stellen, Leitungen und abgehängte Decken machen sie uneben.
• Wie hoch der Kellerboden im Verhältnis zum Gelände draußen liegt, und wie hoch die Fenster sitzen.
• Ob Heizung, Dämmung und ein zulässiger Fluchtweg vorhanden sind.
• Die Grundfläche in jedem Kellerraum.

Mit diesen Zahlen in der Hand kann Ihnen eine Sachbearbeiterin oder ein Sachbearbeiter eine Antwort geben. Ohne sie kann es niemand.

Wintergarten

Der Wintergarten ist der Raum, bei dem es am häufigsten schiefgeht. Ein Wintergarten zählt als Faustregel nicht zur Wohnfläche: Er ist meist ungedämmt oder nur leicht gedämmt, oft ohne feste Heizung, und eher als angebauter Glasraum gebaut denn als Wohnraum. Er hat normalerweise seine eigene Position in der amtlichen Berechnung.

Aber "Wintergarten" reicht von einem unbeheizten Glashaus bis zu einem voll gedämmten Anbau mit Fußbodenheizung und Wärmeschutzverglasung, der de facto Wohnzimmer ist. Je näher am zweiten Fall, desto wahrscheinlicher, dass er eigentlich als Teil der Wohnung eingetragen sein müsste — und desto wahrscheinlicher auch, dass dafür ein Bauantrag nötig gewesen wäre.

Hier die praktische Konsequenz für Käufer: Ein Exposé, das die 22 m² des Wintergartens auf eine eingetragene Wohnfläche von 120 m² draufrechnet und "142 m²" schreibt, beschreibt nicht dasselbe Haus wie die amtliche Berechnung. Beide Zahlen können in gutem Glauben genannt sein. Aber die Quadratmeterpreise, mit denen Sie vergleichen, sind auf die eingetragene Zahl gerechnet.

Dachgeschoss und Schrägen

Das ausgebaute Dachgeschoss hat eine eigene Position, und unter Dachschrägen gelten technische Regeln dafür, wie Fläche mit geringer lichter Höhe behandelt wird. Das ist der häufigste Grund, warum ein Haus mit ausgebautem Spitzboden eine eingetragene Zahl hat, die der Eigentümer nicht wiedererkennt.

Bei den Regeln selbst sollten Sie nicht raten — welche lichte Höhe die Grenze bildet und wie die Fläche darunter behandelt wird, hängt vom jeweiligen Land ab (in Deutschland regelt es die WoFlV: halbe Anrechnung zwischen 1 und 2 Metern, unter 1 Meter gar nicht). Die lichte Höhe selbst können Sie aber messen, und die Messung ist unabhängig von der Grenze dieselbe: Gehen Sie zu jeder Schräge, und notieren Sie, wie weit im Raum die Decke jeweils 1,5 m und 2,3 m erreicht. Diese beiden Abstände pro Raum decken die Grenzen ab, nach denen am häufigsten gefragt wird, und sind Zahlen, mit denen eine Sachbearbeiterin oder ein Sachbearbeiter weiterrechnen kann.

Was Sie messen können, schlägt, was Sie raten können

Garage, Keller, Wintergarten und Dachgeschoss haben gemeinsam, dass die Regel technisch ist und nachgeschlagen werden muss, während die Grundlage etwas ist, das Sie selbst messen können: lichte Höhe, Grundfläche, Wandstärke, Geländehöhe, Heizung, Dämmung. Messen Sie es, beschreiben Sie es, und lassen Sie die Behörde entscheiden, in welche Position es gehört.

So vermeiden Sie auch den schlimmsten Fehler: eine Fläche zu melden, weil Sie eine Faustregel aus einem Forum gelesen haben. Wird sie falsch eingetragen, steht Ihr Name daran — und das begleitet die Immobilie bis zum nächsten Eigentümer.

Was Sie mit den Zahlen in der Praxis machen

Egal wie die amtliche Berechnung die Räume einstuft, brauchen Sie zu wissen, wie viele Quadratmeter Boden tatsächlich vorhanden sind und wo. Wollen Sie Boden kaufen, streichen, Fußbodenheizung verlegen oder ein Handwerkerangebot einholen, ist es der Boden — nicht die Einstufung —, der die Rechnung bestimmt.

Messen Sie Raum für Raum am Boden, an zwei Stellen in jeder Richtung, und halten Sie Keller, Wintergarten und Garage auf Ihrer Liste getrennt vom Rest. Dann haben Sie zwei Zahlen, die Sie jeweils für sich verwenden können: die Wohnfläche für die Unterlagen, und die gesamte Bodenfläche für den Einkauf.

HouseSense misst innen von Wand zu Wand und gibt die Fläche pro Raum und insgesamt aus — scannen Sie die Wohnung mit dem LiDAR des iPhones, oder zeichnen Sie sie mit dem Finger auf Millimeterpapier. Weil jeder Raum mit seiner eigenen Fläche für sich steht, können Sie selbst genau so zusammenrechnen, wie Sie es brauchen: mit oder ohne Wintergarten, mit oder ohne Keller.

Die App entscheidet nicht, was nach den amtlichen Regeln als Wohnfläche zählt — das tut die Behörde. Aber sie gibt Ihnen die gemessenen Quadratmeter und eine Zeichnung, auf die Sie zeigen können, wenn Sie fragen.

Drei Fragen, die das Meiste klären

• Was steht in der amtlichen Berechnung — in welcher Position? Nicht, wie der Raum im Exposé genannt wird.
• Ist der Raum gedämmt, beheizt und ganzjährig zum Aufenthalt eingerichtet? Das ist die praktische Trennlinie, um die die technischen Regeln kreisen.
• Gab es einen Bauantrag? Ein Raum, der ohne Anmeldung verändert wurde, ist selten so eingetragen, wie er inzwischen genutzt wird.

Ist die Antwort auf eine dieser Fragen unklar, ist es das zuständige Bauamt, das gefragt werden sollte. Das kostet einen Anruf und erspart meist ein Missverständnis, das sonst erst beim Verkauf teuer wird.