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Was ist ein Aufmaßbericht?

Ein Aufmaßbericht ist ein Dokument mit den gemessenen Flächen der Wohnung, Raum für Raum, mit Angabe, wer gemessen hat und nach welchem Prinzip. Er wird gebraucht, wenn die Fläche bei einem Verkauf eine Rolle spielt, für Handwerkerangebote und für Materialbestellungen.

Die zwei Arten von Aufmaßberichten

Das Wort "Aufmaßbericht" wird für zwei verschiedene Dokumente verwendet, und es lohnt sich zu wissen, um welche Art man gebeten wird, bevor man bestellt:

1. Amtliche Flächenvermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Hier vermisst eine öffentlich bestellte Fachperson die Fläche der Wohnung nach einem festen Standard und stellt eine Bescheinigung aus. Sie wird gebraucht, wenn die Fläche eine rechtliche oder wirtschaftliche Konsequenz hat: bei einem Verkauf, bei dem die Fläche den Preis mitbestimmt, bei Verteilerschlüsseln in einer Eigentümergemeinschaft, bei einer Berichtigung im Liegenschaftskataster, oder wenn Käufer und Verkäufer uneinig sind, wie viele Quadratmeter tatsächlich verkauft wurden. Was man bezahlt, ist nicht das Maßband — es ist, dass eine verantwortliche Fachperson unterschreibt.

2. Aufmaß für den Bau (Mengenermittlung). Hier werden die Mengen aufgelistet, die eine Arbeit erfordert: Quadratmeter Boden, Quadratmeter Wand, die gestrichen werden soll, laufende Meter Fußleiste, Anzahl Türen, m² Fliesen, m² Spachtelmasse. Sie dient als Grundlage für Angebote von Handwerkern und für Materialbestellungen. Sie kann vom Bauunternehmer, von einem Bauberater — oder von Ihnen selbst erstellt werden, wenn Sie richtig gemessen haben.

Was mindestens in einem Aufmaßbericht stehen muss

Ein brauchbarer Aufmaßbericht, unabhängig vom Typ, enthält diese Punkte. Fehlt einer davon, kann der Empfänger mit den Zahlen nicht rechnen:

• Das Messprinzip. Wurde innen von Wand zu Wand gemessen, oder ist die Fläche zur Außenseite der Außenwände hin berechnet? Der Unterschied ist groß und systematisch.
• Fläche je Raum, nicht nur eine Gesamtzahl. Eine Gesamtzahl lässt sich nicht nutzen, um Boden für einen einzelnen Raum zu bestellen.
• Raumhöhe je Raum, und bei Dachschrägen sowohl First- als auch Kniestockhöhe sowie der Punkt, wo die Schräge beginnt.
• Wandflächen — Bruttowandfläche und Abzug für Türen und Fenster, falls der Bericht für Malerarbeiten oder Putz genutzt werden soll.
• Öffnungen mit Breite und Höhe: Türen, Fenster und Durchgänge.
• Datum und Absender. Ein Aufmaß ohne Datum ist wertlos, wenn das Haus seitdem umgebaut wurde.
• Was nicht gemessen wurde. Kniestockbereiche, unbeheizte Räume, Garage und Keller müssen gesondert stehen oder ausdrücklich ausgenommen sein.

Warum das Messprinzip das wichtigste Feld im Bericht ist

Zwei ehrliche Vermessungen desselben Hauses können Zahlen ergeben, die 10–15 % auseinanderliegen, ohne dass jemand falsch gemessen hat. Der Grund ist das Prinzip.

Eine Rechnung, die das zeigt: Ein Haus misst außen 12,00 m x 9,00 m. Zur Außenseite gerechnet sind das 108 m² — das ist etwa die Art Zahl, die im Liegenschaftskataster steht. Sind die Außenwände 35 cm dick, betragen die Innenmaße 11,30 m x 8,30 m = 93,8 m². Rechnet man dazu, dass es 30 m² Innenwände mit 10–12 cm Dicke gibt, verschwinden weitere rund 3 m² aus der Summe der Raumflächen. Die Summe der Räume, die man betreten kann, liegt also bei etwa 90–91 m² — gegenüber 108 m² im Register.

Keine der Zahlen ist falsch. Sie beantworten nur zwei verschiedene Fragen: wie groß ist das Haus, und wie viel Boden muss ich kaufen. Ein Aufmaßbericht, der nicht sagt, welche Frage er beantwortet, kann dazu genutzt werden, sich zu irren.

Wann brauchen Sie den Bericht des Vermessungsingenieurs — und wann nicht?

Sie brauchen eine amtliche Flächenvermessung von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, wenn die Fläche über Geld oder Rechte entscheidet:

• Uneinigkeit über die verkaufte Fläche bei einem Immobilienverkauf, bei dem die Fläche den Preis mitbestimmt
• Verteilerschlüssel in einer Eigentümer- oder Wohnungsgemeinschaft
• Eine Berichtigung im Liegenschaftskataster, bei der die Behörde Nachweise verlangt
• Grenz- und Abstandsverhältnisse am Grundstück — hier ist der Vermessungsingenieur der Einzige, der sich verbindlich äußern kann

Sie kommen mit Ihrem eigenen Aufmaß aus, wenn die Zahlen zum Planen und Bestellen gebraucht werden: Boden, Fliesen, Farbe, Leisten, Küche, Möbel, Heizanlage und erste Handwerkerangebote. Hier bezahlt Sie niemand dafür, recht zu haben — Sie zahlen selbst dafür, richtig zu liegen, und das schaffen Sie durch sorgfältiges Messen.

Was es kostet, die Wohnung selbst aufzumessen

Ein selbst erstelltes Aufmaß kostet kein Geld, aber Stunden und Disziplin. Für ein Einfamilienhaus mit 140 m² und acht Räumen liegt der Aufwand in der Größenordnung von 2–4 Stunden mit Laser-Entfernungsmesser und Notizblock, wenn Sie jede Wand auf zwei Höhen messen, die Diagonalen jedes Raumes prüfen und alle Öffnungen notieren.

Nutzen Sie eine App, verschiebt sich die Zeit vom Messen zum Kontrollieren. In HouseSense scannen Sie die Räume mit dem LiDAR des iPhones, oder Sie zeichnen sie mit dem Finger und tragen Ihre gemessenen Werte ein, und die App erstellt das Aufmaß für Sie: Bodenfläche und Wandflächen je Raum, mit Abzug für Türen und Fenster, zusammengefasst in einem Bericht, den Sie dem Handwerker schicken können. Was Sie an Zeit brauchen, ist zu prüfen, dass die Räume die richtigen Zahlen bekommen haben — nicht, die Zahlen zusammenzuzählen.

Eine gute Kontrolle, unabhängig von der Methode: Die Summe der Raumlängen entlang einer Fassade muss mit der Innenlänge der Fassade plus der Dicke der Innenwände übereinstimmen. Stimmt das nicht auf ein paar Zentimeter genau, ist eine Messung schiefgegangen, und die muss gefunden werden, bevor Sie etwas bestellen.

Was Sie in ein Aufmaß schreiben sollten, das an Handwerker geht

Soll das Aufmaß als Grundlage für Angebote dienen, schreiben Sie drei Zeilen dazu, die die Voraussetzung deutlich machen:

1. Wie gemessen wurde: "Innenmaße von fertiger Wand zu fertiger Wand, gemessen mit Laser-Entfernungsmesser am 23. August 2026."
2. Was nicht enthalten ist: "Kniestockbereiche und Garage sind nicht mitgerechnet. Die Raumhöhe im Wohnzimmer variiert zwischen 2,35 m und 2,71 m."
3. Wer gemessen hat: "Gemessen vom Eigentümer. Die Zahlen sind keine amtliche Flächenvermessung, und dem Bauunternehmer wird empfohlen, vor einem verbindlichen Angebot selbst nachzumessen."

Die letzte Zeile ist keine Schwäche — sie ist es, was einem Profi erlaubt, Ihre Zahlen zu nutzen. Fachleute messen ohnehin nach, bevor sie sich binden. Ihr Aufmaß erlaubt ihnen, von Anfang an mit dem richtigen Umfang zu rechnen, statt zu raten, und deshalb liegen Angebote auf Basis eines Aufmaßes meist näher an der Schlussrechnung.