Wie plane ich einen Umbau, bevor ich einen Handwerker anrufe?
Messen Sie die Wohnung auf, zeichnen Sie sie so, wie sie ist, zeichnen Sie dann die Änderung darüber – und bringen Sie beide Zeichnungen mit Maßen mit. Das ist es, was Angebote vergleichbar macht.
Kurze Antwort: Machen Sie drei Dinge, bevor Sie einen Handwerker anrufen: (1) einen maßhaltigen Grundriss der Wohnung, so wie sie heute ist, mit Maßen und Flächen, (2) eine Zeichnung, wie es hinterher aussehen soll, und (3) eine schriftliche Liste dessen, was gemacht werden soll, aufgeteilt in Posten. Mit diesen drei Dingen können drei Handwerker ein Angebot für dasselbe abgeben, und Sie können sie vergleichen. Ohne sie geben sie ein Angebot für ihre jeweils eigene Vorstellung vom Projekt ab. Sind Wände beteiligt, müssen Sie außerdem mit einem Bausachverständigen oder Ingenieur geklärt haben, ob sie tragend sind – das können weder Sie noch eine App entscheiden.
Warum die Reihenfolge mehr zählt als alles andere
Der typische Umbau beginnt mit einem Telefonanruf und einem Gefühl: „Wir überlegen, zwischen Küche und Wohnzimmer zu öffnen." Der Handwerker kommt, schaut sich um, schätzt eine Zahl, und Sie haben einen groben Kostenvoranschlag, den Sie mit nichts vergleichen können.
Diese Reihenfolge kostet auf zwei Arten Geld. Erstens legen Handwerker einen Puffer drauf, wenn sie nicht sehen können, worauf sie sich einlassen – Unsicherheit ist ein Preis. Zweitens ändert sich das Projekt unterwegs, weil niemand entschieden hat, was es eigentlich ist, und jede Änderung unterwegs ist teurer als dieselbe Änderung auf der Zeichnung.
Die richtige Reihenfolge ist: messen → aktuellen Zustand zeichnen → gewünschten Zustand zeichnen → Liste schreiben → Konstruktion klären → Angebote einholen. Alles, was auf der Zeichnung entschieden werden kann, sollte auf der Zeichnung entschieden werden.
Schritt 1: Messen Sie die Wohnung so auf, wie sie ist
Sie brauchen echte Maße. Nicht ungefähre, nicht aus dem Exposé, nicht aus dem amtlichen Gebäuderegister – Ihre eigenen Innenmaße von Wand zu Wand.
Es gibt drei Wege dorthin:
- Maßband und Papier. Messen Sie jede Wand innen in Bodenhöhe, messen Sie die Diagonale des Raums (das verrät, ob der Raum schief ist), und messen Sie die Wandstärke in einer Tür- oder Fensterlaibung. Rechnen Sie mit einer Stunde für eine durchschnittliche Wohnung.
- Scan mit LiDAR. Haben Sie ein iPhone Pro oder iPad Pro mit LiDAR-Sensor, kann HouseSense die Räume scannen, während Sie herumgehen, und daraus den Grundriss erstellen.
- Selbst in der App zeichnen. In HouseSense zeichnen Sie die Wohnung mit dem Finger auf ein digitales Millimeterpapier und tragen Ihre gemessenen Zahlen in ganzen Zentimetern ein. Die Zeichnung richtet sich nach den Zahlen – nicht umgekehrt. Das funktioniert auf jedem iPhone und iPad, auch ohne LiDAR.
Egal welchen Weg Sie wählen, Sie sollten am Ende dieselben vier Zahlen pro Raum haben: Länge, Breite, Raumhöhe und Fläche – plus Wandstärken und die Position von Türen und Fenstern.
Schritt 2: Zeichnen Sie die Wohnung so, wie sie ist – und heben Sie sie auf
Die Zeichnung der jetzigen Wohnung ist kein Zwischenschritt, den Sie wegwerfen. Sie ist das Dokument, an dem alles andere gemessen wird: das Angebot des Handwerkers, die Einschätzung des Ingenieurs, die Bearbeitung durch die Behörden und Ihre eigene Beurteilung, ob das Ergebnis so wurde, wie Sie dachten.
Sie sollte enthalten: alle Räume mit Namen und Fläche, alle Wände mit Stärke, alle Türen und Fenster mit Breite und Position, Raumhöhen, und falls die Wohnung mehrere Geschosse hat: jedes Geschoss für sich, mit Angabe, welche Wände an derselben Stelle in mehreren Ebenen stehen. Letzteres ist wichtig – es ist der stärkste Hinweis darauf, welche Wände zum tragenden System des Hauses gehören, und meist das Erste, wonach ein Ingenieur fragt.
In HouseSense erhalten Sie den Grundriss als PDF mit Maßen und Flächen, das Sie per Mail weiterschicken können. Das ist ein viel besserer Gesprächseinstieg als ein Foto einer Skizze auf kariertem Papier.
Schritt 3: Zeichnen Sie die Änderung als Ebene darüber
Zeichnen Sie jetzt, was Sie sich wünschen. Nicht anstelle der jetzigen Zeichnung – darüber, sodass beides existiert.
In HouseSense können Sie direkt auf dem Grundriss Wände einzeichnen und entfernen und die Änderung als Szenario-Ebene anlegen, während die Wohnung, so wie sie heute ist, unverändert darunterliegt. So können Sie hin- und herschalten und den Unterschied sehen – und Sie können mehrere Szenarien erstellen und vergleichen.
Hier entdecken Sie auch die Dinge, die sonst erst auf der Baustelle auftauchen:
- Wie viel zusammenhängende Wandfläche bleibt übrig? Ein Raum ohne Wände ist ein Raum, in dem es keinen Platz für ein Sofa oder einen hohen Schrank gibt. Rechnen Sie nach: eine Sofa-Anordnung braucht typischerweise 80-120 cm ungebrochene Wand, ein Kühlschrank 65-75 cm, ein Doppelbett 150-160 cm.
- Wird der Durchgang breit genug? Rechnen Sie mit mindestens 90 cm freiem Durchgang und 100-120 cm, wenn zwei Personen aneinander vorbeigehen müssen.
- Wie viel Boden muss verlegt werden? Unter einer entfernten Wand gibt es keinen Boden, und oft liegen auf beiden Seiten zwei unterschiedliche Böden. Addieren Sie die m² für den Raum, der entsteht.
- Was passiert mit dem Licht? Im 3D-Modell mit echtem Sonneneinfall können Sie sehen, ob das Fenster, von dem Sie sich Nutzen versprechen, tatsächlich in den neuen Raum hineinreicht – und zu welcher Tages- und Jahreszeit.
Schritt 4: Schreiben Sie die Liste – aufgeteilt in Posten
Jetzt schreiben Sie auf, was gemacht werden soll. Nicht als Erzählung, sondern als Liste mit Zeilen, die ein Handwerker einzeln bepreisen kann. Das ist es, was drei Angebote vergleichbar macht.
Ein Beispiel für eine Postenliste für eine Öffnung zwischen Küche und Wohnzimmer:
- Abriss der Wand zwischen Küche und Wohnzimmer, Länge 3,20 m, Stärke 0,12 m, Raumhöhe 2,48 m – inkl. Abdeckung angrenzender Räume.
- Abtransport von Bauschutt.
- Abbau/Versetzen von 3 Steckdosen und 1 Schalter in der Wand, ausgeführt von zugelassenem Elektriker.
- Ausbessern und Streichen der Decke (Spur 3,20 × ca. 0,15 m) und zwei senkrechte Spuren an den Querwänden.
- Neuer Holzboden im zusammengelegten Raum, 36,2 m², inkl. Fußleisten – Bauherr liefert den Boden.
- Etwaiger Unterzug: wartet auf die Einschätzung des Ingenieurs, wird gesondert bepreist.
Beachten Sie zwei Dinge: Jede Zeile hat Zahlen, und was ungeklärt ist, steht als ungeklärt da, statt geraten zu werden. Beides bringt Ihnen ein besseres Angebot.
Schritt 5: Klären Sie die Konstruktion – der Schritt, der nicht übersprungen werden kann
Geht es beim Umbau darum, eine Wand zu entfernen oder zu durchbrechen, muss eine Frage beantwortet werden, bevor irgendjemand einen realen Preis nennen kann: trägt die Wand etwas?
Das können Sie nicht selbst entscheiden, und keine App kann es für Sie tun. Wandstärke, ob die Wand durch die Geschosse durchläuft, in welche Richtung die Geschossdecke spannt, und ob darüber ein Balken liegt – das sind alles Indizien, keine Antworten. Die endgültige Einschätzung muss von einem Bausachverständigen oder einem beratenden Ingenieur vorgenommen werden, der vor Ort war und der die statische Berechnung erstellen kann.
Bauen Sie diese Einschätzung vor die Handwerkerangebote ein – nicht danach. Sie kostet etwas, ist aber günstiger, als ein Projekt bepreisen zu lassen, dessen Umfang niemand kennt. Und denken Sie daran: Das Entfernen einer tragenden Wand ist ein Eingriff in die Konstruktion des Hauses, und so etwas muss von den Behörden genehmigt werden, bevor die Arbeit beginnt.
Hier hilft Ihre Zeichnung konkret: Der Ingenieur braucht ohnehin Maße, Raumhöhen, Wandstärken und die Geschosspläne übereinandergelegt. Bringen Sie sie mit, verwendet der Ingenieur seine Zeit auf die Beurteilung statt auf das Aufmessen.
Schritt 6: Holen Sie mindestens drei Angebote für dieselbe Liste ein
Schicken Sie denselben Grundriss, dasselbe Szenario und dieselbe Postenliste an mindestens drei Handwerker. Bitten Sie darum, dass das Angebot in dieselben Posten aufgeteilt ist wie Ihre Liste – so können Sie Zeile für Zeile vergleichen, statt auf drei Gesamtsummen zu starren.
Bitten Sie außerdem schriftlich um drei weitere Dinge: wann die Arbeit ausgeführt werden kann, wie lange sie dauert, und was nicht im Preis enthalten ist. Das Letzte ist das Wichtigste. Selten ist es der Preis des Vereinbarten, der das Budget sprengt – es ist alles, worüber niemand gesprochen hatte.
Eine letzte Sache: budgetieren Sie für das, was Sie nicht sehen können
Legen Sie 15-20 % auf das Gesamtbudget für Unvorhergesehenes drauf. In älteren Wohnungen gerne 25 %. Hinter der Wand ist immer etwas: ein Rohr, das nicht auf der Zeichnung stand, ein Boden in zwei Lagen, ein früherer Umbau, der anders ausgeführt wurde als angenommen.
Das ist kein Pessimismus – es ist der einzige Weg, um zu vermeiden, dass Sie mitten im Projekt eine schlechte Entscheidung treffen müssen, weil das Geld ausgegangen ist. Ein Umbau, der auf der Zeichnung fertig geplant und mit Luft budgetiert wird, wird fast immer günstiger als der, der mit einem Telefonanruf beginnt.